Если вы имеете комнату в коммунальной квартире, то наверняка задумывались о возможном расселении. Это вообще выгодно в сегодняшних реалиях? Как найти инвестора и договориться с соседями?
Санкт-Петербург - настоящая столица коммуналок. На сегодняшний день в Северной столице насчитывается около 62 тыс. коммунальных квартир.
Что могли расселить, расселили
Практически столько же (53 тыс. коммуналок) было расселено в СПб за последние 15 лет. Причём это с участием государства, за счёт программы "Расселение коммунальных квартир".
Какое-то количество (точно не известно) коммуналок расселяется просто путём продажи всех комнат одним лотом новому собственнику (инвестору), без помощи государства.
Собственно, этот вариант сегодня наиболее вероятен. Потому что помощь в расселении коммунальной квартиры не дают всем:
👉претендент на субсидию должен стоять на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
👉Либо есть второй вариант поддержки: продажа жильцам этой квартиры пустующих помещений государственного жилищного фонда (очередник может выкупить такую комнату в коммунальной квартире за 30% стоимости, остальные граждане по рыночной стоимости).
Чтобы получить выплату на расселение, сама квартира также должна попасть в Перечень коммунальных квартир, подлежащих расселению (с согласия всех жильцов). И там всё не быстро. Если ваша коммунальная квартира сегодня будет внесена в перечень, то поддержку вы, получите примерно через 3 года.
Рассчитываем на себя
В общем можно констатировать: большинство питерских коммунальных квартир, жильцы которых имеют право на поддержку, уже расселены или готовятся к расселению.
Но насколько реально сегодня расселить коммуналку без жилищной субсидии, просто найдя покупателя на всю коммунальную квартиру целиком?
Если кратко: это реально, но сложно. Основных проблемы две.
😩Договориться с соседями. И это, действительно, сложнее, чем даже найти инвестора
В редкой коммунальной квартире соседи находятся в дружественных отношениях. За годы совместного проживания копятся обиды, недопонимания, взаимные претензии. А расселение коммунальной квартиры требуется как раз полного взаимопонимания и взаимопомощи.
Когда мы расселяем коммунальную квартиру, то нередко первые полгода уходят на то, чтобы найти точки соприкосновения, примирить соседей, понять запросы и потребности всех жителей коммуналки.
Необходимо выяснить, кто готов стать локомотивом расселения, а кто будет тормозить процесс, и как ему помочь, выйти на конструктивный уровень диалога.
Важный момент заключается, в том, чтобы соблюсти интересы всех, но при этом решить ОБЩУЮ проблему.
Так, вполне естественно и закономерно желание всех соседей получить денег от продажи пропорционально их долям.
Но по факту бывает, что у одного или двоих жильцов очень маленькие комнаты: продав их, они не смогут приобрести себе отдельное жильё.
И это является тормозом для расселения. Приходится договариваться, искать компромиссы. Чтобы и коммуналку расселить, и интересы всех участников по максимуму соблюсти (и на это, действительно, уходят месяцы переговоров).
🤑Вторая проблема - это низкая цена
Ясно, что проект расселения коммунальной квартиры имеет смысл только в том случае, если все жильцы выручат за свои доли больше, чем если бы они продавали их в виде отдельных комнат.
Сложность заключается в том, что большие квартиры в старом фонде, даже в центре, самых престижных районах Петербурга, сегодня стоят очень дёшево. Виной тому низкий спрос и обилие предложения.
Так, стоимость квадратного метра в домах недавних лет постройки в спальных районах Петербурга составляет уже порядка 300 тыс. рублей, а в центральных районах все 400-600 тыс.
А в старом фонде многокомнатные квартиры даже в самых престижных местах Петроградки, Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского, Московского районов нередко предлагаются за 150-170 тыс. рублей за кв. м. Особенно, если состояние квартиры "под ремонт".
Если расселять коммунальную квартиру за такую цену, то выгоды для жильцов не будет: они получат на руки примерно столько же, сколько получили бы при продаже доли.
Разве что на отказах соседей от преимущественного права покупки сэкономят (при продаже всей квартиры целиком таких согласий не требуется). Но это не такая большая сумма.
Продать дороже
Чтобы расселение коммунальной квартиры было выгодным, продать квартиру необходимо по максимальной цене.
Так, на Петроградке, в районе метро Горьковская четырехкомнатные квартиры в старом фонде предлагаются сегодня за 16-20 млн рублей (если рассматривать варианты схожей площади, 90-100 кв. м).
Если продать такую квартиру "по нижней планке", выгоды не будет, целесообразности расселения нет. Если найти покупателя на максимальную цену, то каждый собственник доли, безусловно, выиграет и получит на 1,5-2 млн больше, чем при продаже комнат по отдельности. Это уже интересно.
А как продать коммунальную квартиру по максимальной цене?
Ничего сверхестественного. Долго и терпеливо рекламировать объект на основных рекламных площадках (Авито, ЦИАН, Домклик, Яндекс-недвижимость, БН.ру и др.) и в соцсетях, проводить показы, вести переговоры.
Мы также иногда находим инвесторов по внутренним риэлторским каналам коммуникации (чаты, межагентские каналы).
🙏И главное: поддерживать живую связь со всеми заинтересованными собственниками. Поверьте, за время поисков инвестора периоды воодушевления будут сменяться периодами депрессии и разочарования, потом новые эмоциональные качели от "вот, вот, сейчас продадим" до "всё пропало". И это нормальная ситуация.
Продавцы должны быть готовы к долгому процессу расселения коммунальной квартиры: год-полтора. Вот почему, кстати, не все агентства недвижимости берутся за рассерение. Все нынче хотят "быстрых" комиссий.
В процессе рекламирования объекта в зависимости от уровня спроса мы можем снижать и повышать цену, согласовывая каждый шаг цены с собственниками и проверяя, хватит ли им средств от продажи на реализацию мечт и планов.
***
Если вы хотите узнать перспективы расселения вашей коммунальной квартиры, или вам нужно выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Квартиры на Васильевском: цены, взлетят как ракета
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Это катастрофа: Питер завален квартирами-студиями
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
