В соответствии с Жилищным кодексом РФ существуют три основные формы управления многоквартирными домами (МКД): через товарищество собственников жилья (ТСЖ), через управляющую компанию (УК) и непосредственно владельцами квартир. Это регулируется статьей 161 Жилищного кодекса РФ.
Что такое ТСЖ?
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, созданная владельцами квартир и офисов для совместного управления и обслуживания дома.
Что такое управляющая компания?
УК — это коммерческая организация, которая на основании договора с собственниками квартир занимается обслуживанием многоквартирного дома.
Плюсы и минусы управляющей компании
Преимущества
- Профессионализм и опыт. УК имеют в своем штате специалистов, обладающих необходимыми знаниями и опытом в сфере управления и обслуживания жилых построек.
- Экономия времени жильцов.
- УК может предложить жителям дополнительные услуги, такие как организация сантехнических, электромонтажных работ, клининг, охрану и так далее.
- УК несет ответственность за своевременное обнаружение и устранение неисправностей, а также за плановый ремонт.
- Возможность привлечения к ответственности. В случае ненадлежащего выполнения своих обязанностей УК может быть привлечена к ответственности в соответствии с заключенным договором.
- Оформление документации, включая ведение бухгалтерии и отчетность.
- Оптимизация расходов. Благодаря оптовым закупкам материалов, а также эффективному планированию УК может снижать стоимость коммунальных платежей.
Недостатки
- Меньший контроль. Собственники могут столкнуться с ограниченными возможностями влиять на процесс управления домом.
- УК, будучи коммерческой организацией, преследует в первую очередь свои финансовые интересы.
- Риск некачественного обслуживания. Несмотря на наличие договорных обязательств, существует риск, что УК не будет эффективно исполнять свои функции.
- Повышение платы за обслуживание. УК может повышать стоимость тарифа, что приведет к увеличению ежемесячных платежей.
- Сложность смены управляющей организации. Процесс выбора и перехода к другой компании обычно длительный и трудоемкий.
- Необходимость контроля за деятельностью УК со стороны владельцев помещений в МКД.
- Риск непрозрачности финансовых операций. В некоторых случаях собственникам сложно получить полную информацию о финансовых потоках УК, что создает риск возможных махинаций с общедомовыми средствами.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Плюсы
- Прямое участие в управлении многоквартирным домом.
- Контроль над расходами. ТСЖ позволяет собственникам непосредственно контролировать расходование средств, предназначенных на обслуживание и ремонт общего имущества.
- Гибкость в выборе поставщиков. ТСЖ самостоятельно выбирает подрядчиков для выполнения работ, что позволяет находить более выгодные предложения и контролировать качество результатов.
Минусы
- Для эффективной работы требуется высокая степень вовлеченности и активности жильцов.
- Сложности с привлечением профессиональных управленцев.
- Риск некомпетентного управления.
- Сложности в ведении документации и отчетности.
- Процесс принятия решений может быть затруднен из-за различия в мнениях среди собственников.
- Различия во мнениях и интересах среди жильцов могут привести к конфликтам, которые затруднят работу и создадут напряженную атмосферу.
Для чего нужно товарищество собственников жилья?
- Обеспечение качественного содержания и ремонта общедомового имущества.
- Повышение эффективности управления зданием.
- Снижение стоимости коммунальных услуг и обслуживания.
Когда имеет смысл создавать ТСЖ?
- Недовольство работой управляющей компании.
- Желание оптимизировать расходы на услуги ЖКХ.
- Стремление к прозрачности финансовых операций.
- Необходимость специфических работ или услуг, не предоставляемых УК. Например, реставрация исторических элементов фасада или внедрение инновационных систем энергосбережения.
Кто может возглавить товарищество собственников жилья?
В соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом ТСЖ председатель избирается членами товарищества из их числа, что означает, что он должен владеть квартирой или нежилым помещением в доме.
Дополнительные требования
- Руководитель должен быть напрямую заинтересован в повышении качества управления и эффективности использования средств товарищества.
- Юридическая дееспособность.
- Лидерские качества и управленческие навыки.
- Знание законодательства.
- Коммуникабельность и открытость.
Обязанности председателя товарищества собственников жилья
- Представление интересов Товарищества. Председатель выступает официальным представителем ТСЖ в отношениях с третьими лицами, включая государственные органы, организации и индивидуальные лица. Он уполномочен действовать от имени ТСЖ, заключать договоры и совершать юридически значимые действия.
- Организация работы Товарищества. Это включает планирование и координацию работы всех органов ТСЖ, организацию общих собраний жильцов, подготовку повесток дня, обеспечение выполнения принятых решений. Председатель также отвечает за формирование исполнительных органов и контроль за их деятельностью.
- Ведение документации.
- Контроль финансового состояния ТСЖ, в том числе сбор платежей, использование фондов, составление и исполнение бюджета, а также обеспечение финансовой отчетности перед собственниками.
- Контроль за содержанием и ремонтом общего имущества.
- Решение конфликтных ситуаций между членами Товарищества, а также между ТСЖ и третьими лицами.
- Улучшение энергоэффективности здания.
- Внедрение новых технологий.
Председатель несет ответственность за то, чтобы деятельность ТСЖ соответствовала действующему законодательству Российской Федерации, включая Жилищный кодекс, законы о ТСЖ, налоговое законодательство.
Как создать товарищество собственников жилья?
- Сбор жильцов для обсуждения инициативы.
- Подготовка необходимых документов (протокол собрания, устав).
- Регистрация ТСЖ в установленном законодательством порядке.
Инструкция: как сменить УК на ТСЖ
- Проведение собрания собственников.
- Оформление решения.
- Создание ТСЖ и регистрация его в качестве новой формы управления.
Инструкция: как перейти с ТСЖ к УК
- Проведение собрания собственников с решением о смене формы управления на УК.
- Выбор управляющей компании и заключение договора на обслуживание дома.
- Оформление перехода в соответствии с законодательством.
Вопросы и ответы
Почему товарищество собственников жилья – это прошлый век?
ТСЖ считается устаревшей формой из-за необходимости активного участия жильцов в управлении, что в современном мире не всегда удобно.
Кто платит штрафы, выписанные ТСЖ проверяющими органами?
Выписанные штрафы оплачиваются из общего бюджета ТСЖ, то есть за счет взносов собственников.
Можно ли, куда и как подать жалобу на ТСЖ?
Да, вы имеете право пожаловаться в местные органы жилищного надзора, Роспотребнадзор или в суд, в зависимости от характера претензий.
Чем отличаются должности председателя ТСЖ от управляющего?
Председатель — это выборная должность, которая предполагает представление интересов собственников.
Управляющий ТСЖ — это наемный работник, ответственный за оперативное управление многоквартирным домом.
Что выбрать: ТСЖ или УК?
- Выбор формы управления — это важное решение, которое должно быть основано на тщательном взвешивании всех «за» и «против», учете специфики дома и желаний его жителей.
- При выборе ТСЖ жители получают больше контроля над процессами управления и возможность прямого влияния на качество и стоимость услуг. Однако это также требует от них активного участия, времени и, порой, специальных знаний.
- С другой стороны, выбирая УК, вы доверяете важное дело профессионалам, что позволит обеспечить более высокое качество обслуживания и снять нагрузку. При этом необходимо быть готовым к потенциально более высоким расходам и меньшему контролю над процессами.
Мое мнение
Я считаю, что УК предпочтительнее, поскольку профессионалы берут на себя всю ответственность за обслуживание дома, обеспечивая собственникам комфорт и минимизацию рисков.
А как считаете вы, что лучше ТСЖ или УК и почему?
Давайте обсудим в комментариях.
