«Старье» теряет популярность, или Почему ульяновцы переключились на новостройки

После того как Центробанк повысил ключевую ставку, эксперты в сфере недвижимости прогнозировали нежизнеспособность рынка в начале 2024-го. Позади полтора месяца нового года. Оправдываются ли прогнозы, выяснял журналист ulpravda.ru.

«Рынок недвижимости сейчас действительно выглядит нежизнеспособным, - заявила ulpravda.ru руководитель агентства недвижимости «Проспект» Анна Мошкова. – Хотя цены на квартиры по сравнению с концом 2023 года не изменились. Но количество сделок при этом снизилось до минимума. На мой взгляд, произошло это по нескольким причинам: вырос размер первоначального взноса при оформлении ипотеки, чрезмерно высокими стали процентные ставки при покупке недвижимости на вторичном рынке, выросли размеры ежемесячных платежей при погашении жилищных кредитов».

А вот известный в Ульяновске риэлтор Ксения Макарова считает, что затишье на рынке недвижимости сейчас наблюдается только в сегменте «Вторичное жилье».

«Предложений о продаже от собственников вторичного жилья предостаточно, и ценовые запросы остались на уровне второй половины 2023 года: средняя стоимость «квадрата» вторички в Ульяновске сейчас 85-90 тысяч рублей, - рассказала ulpravda.ru риэлтор агентства недвижимости «CENTURY 21» Ксения Макарова. – Но покупателей на такое жилье практически нет. Дело в том, что при покупке вторичного жилья ипотека с господдержкой и низкими процентными ставками невозможна. Необходимо оформлять жилищный кредит, который выдается в некоторых банках даже под 20% годовых. Это очень дорого и невыгодно. Поэтому покупатели вторички сейчас берут паузу, надеются, что либо цены на этот вид жилья снизятся, либо упадут процентные ставки по жилищным кредитам».

По словам нашей собеседницы, единичные сделки, случающиеся сейчас на вторичном рынке недвижимости, происходят, как правило, с относительно недорогими комнатами гостиничного типа или бывшими общежитиями. Ведь, используя такой эконом-вариант, можно обойтись личными сбережениями, без привлечения заемных средств: средняя стоимость КГТ площадью 17 «квадратов» в Ульяновске сейчас около 750 000.

То, что рынок вторичной недвижимости замер, подтверждает и риэлтор Александра Незаметдинова.

«Многие мои клиенты, которые в 2023-м хотели приобрести жилье на вторичном рынке, но не успели оформить сделки до конца года, сейчас переключили взоры на новостройки, - рассказала ulpravda.ru риэлтор агентства недвижимости «Вариант-ЛЛ» Александра Незаметдинова. – Поменять приоритеты их вынудили обычные математические расчеты, которые они провели, определяя свои будущие ежемесячные платежи. Ведь приобретя, к примеру, трехкомнатную квартиру за 6-7 миллионов, люди будут обязаны погашать не только стоимость жилищного кредита, но и платить банку проценты. А они в среднем 18-19% годовых. Сумма ежемесячного платежа получается просто астрономическая. Если же взять квартиру в новостройке, то можно рассчитывать на государственную поддержку. В этом случае обычная льготная ипотека будет выдана банком под 8% годовых, а семейная - под 6%. Ежемесячные платежи, с учетом выросших осенью прошлого года цен за квадратные метры, конечно, тоже стали выше, но цифры не такие астрономические, как при жилищных кредитах».

А выбор новостроек сейчас богатый: дома возводятся практически во всех районах Ульяновска, а также в других муниципальных образованиях региона.

«Покупателю остается только ткнуть пальцем в карту и выбрать дом, в котором он желает приобрести жилье, - философствует Александра Незаметдинова. – К примеру, в Новом городе Ульяновска в районе парка «Прибрежный» дома готовят два застройщика, также две строительные компании застраивают жилые массивы за гипермаркетом «Лента», новые дома появились недавно на проспектах Туполева и Тюленева. В правобережье Ульяновска новостройки появляются в Ленинском и Железнодорожном районах, в Засвияжье».

Но и новостройка новостройке рознь. А у каждого покупателя есть свои требования и пожелания. Однако прослеживается и общая тенденция.

«Очень часто клиенты просят найти квартиру в доме с чистовой или хотя бы предчистовой отделкой, - рассказала Александра Незаметдинова. – Люди хотят, покупая новое жилье, переезжать в него и начинать сразу там жить, а не заниматься несколько месяцев строительными работами. Из других пожеланий покупателей чаще всего встречаются развитая инфраструктура – близость школы, детского сада, магазинов, желательно небольшая удаленность остановок общественного транспорта. А вот поквартирное отопление, которое несколько лет назад желали практически все, сейчас теряет популярность».

Но не для всех. Сегмент «Премиум» отличается от «Эконома» не только ценником, но и запросами.

«Для клиентов элитного жилья поквартирное отопление – очень важный вопрос, - считает директор агентства недвижимости DOMATOOT Светлана Пономарева. – Также таких покупателей интересуют наличие парковки, придомовая территория, зона входа, локация. Ну и, конечно, немаловажна планировка самого жилья».

Как отметила наша собеседница, в этом году средняя цена квадратного метра жилья в сегменте «Премиум» сохранилась на прошлогоднем уровне – в районе 150 000 рублей. В 2022-м, для сравнения, «квадрат» в среднем оценивался в 100-120 тысяч.

«В этом году я не ощутила спада продаж элитного жилья, - призналась Светлана Пономарева. – Но не могу сказать, что рынок переполнен предложениями: в центральной части Ульяновска элитных новостроек остались считаные единицы, а жилья класса «Премиум» на вторичном рынке вообще не найти».

Подорожают ли квадратные метры в Ульяновске в течение 2024 года? Наши собеседники сошлись во мнении: перспективы туманны и случиться может всякое. Есть и предположения, что нынешние цены на квартиры и дома в Ульяновской области местами завышаются искусственно.

«В интернете на различных сайтах можно найти немало объявлений, где, к примеру, однокомнатная квартира в панельном доме продается за 3-4 миллиона рублей, притом что реальная цена этого объекта недвижимости – максиму два с половиной миллиона, - пояснила ульяновский риэлтор Александра Незаметдинова. – Часто завышение цены делают появляющиеся в регионе новые агентства недвижимости, обещающие своим клиентам продать их недвижимость по любой цене. Покупатель просит за квартиру два с половиной миллиона, риэлторы выставляют объект на продажу, поднимая ценник до трех миллионов. Другие ульяновцы, видя такие цены в объявлениях, пытаются продать свои аппартаменты аналогично, по завышенным ценам. Объявления висят на сайтах месяцами, но жилье не продается. Поэтому советую продавцам недвижимости обращаться за помощью к опытным риэлторам, в проверенные агентства недвижимости».