Народная мудрость гласит: как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Но ростовская управляющая компания под названием «Доходные дома» доказывает, что и здесь бывают исключения. Доход-то есть — жители жилого комплекса «Каскад» исправно платят за коммунальные услуги. Но на качестве жизни это никак не отражается. Руководитель офиса Vysotsky Estate в Ростове-на-Дону Анна Гаврикова делится своим опытом (наш ростовский офис находится именно в этом ЖК!) и рассказывает: какое испытание УК придумала для людей с ограниченными возможностями, почему жители недолюбливают мотоциклистов и как попасть в аварию, даже не выезжая с территории комплекса.
О проекте
В Ростове-на-Дону есть как минимум три жилых комплекса с названием «Каскад» в разных районах города. Но мы поговорим о том, которой находится там же, где и наш офис — в Ворошиловском районе, на пересечении улиц проспекта Королёва и бульвара Комарова.
Дом имеет долгую историю постройки, а потому у него два разных адреса – Комарова, 12/1 и Комарова, 16/5.
Стартовало строительство в 2006 году. Тогда комплекс начала строить СК «Ростовгорстрой». Но потом что-то пошло не так, и объект превратился в долгострой.
Часть дома достраивало ОАО «Областной центр жилищного финансирования». Среди его учредителей были структуры городской и областной администрации. Первые очереди были сданы в 2008 году, строительство последних завершили только в 2019-2020 годах.
На разные адреса приходятся и разные управляющие компании – УК «Квадро» и УК «Доходные дома» (к сожалению, название себя не оправдывает, но об этом позже).
ЖК «Каскад» состоит из четырёх монолитно-кирпичных 6- и 21-этажных домов бизнес-класса. Всего — 4 подъезда.
В 2008 году улица Комарова вдоль ЖК была тихой и не асфальтированной. По ней редко кто ездил, поскольку это было достаточно сложно — формально дороги там и не было. И только энтузиасты, которые объезжали пробки на «Шайбе», рисковали пробираться через буераки.
Сейчас же это одна из основных дорог на Северном.
С открытыми окнами в квартирах — очень шумно и пыльно. А летом всю ночь можно слышать шум мотоциклов, владельцы которых проверяют своих железных коней на скорость.
Паркинг
Дом стоит на уклоне. Со стороны подъездов — это уровень земли, а со стороны дороги въезд в паркинг по прямой, без уклонов. При этом сам паркинг находится на -1 этаже. Перепад — около 6 метров.
Так как подземный паркинг закладывался в начале строительства, то из него можно попасть по внутренней лестнице в подъезд, но не в каждый. Чтобы дойти в самую последнюю «свечку», которая ввелась в эксплуатацию в 2019 году, нужно обойти дом по улице.
Дорога внутри двора очень узкая, машины паркуют вдоль дома и на тротуарах придомовой территории. Проезд получается тесным, и часто происходят аварии.
В вечернее время поставить машину возле подъезда практически не реально. Зато со стороны «коммерции» в ночное время всегда есть места, но в дневное время их не хватает.
Квартирография
Квартиры сдавались «в бетоне». Коммуникации были заведены в квартиру, а вот дальнейший ремонт и разводка были на усмотрение собственников.
С 15 по 20 этажи по периметру квартир появляются лоджии, что не очень удобно при создании дизайн-проектов — столбы стоят на расстоянии меньше метра от наружной стены, и нужно очень постараться, чтобы подобрать эргономичное решение.
Всего в комплексе более 200 квартир площадью от 44 до 180 м².
Есть 2-уровневые 3- и 4-комнатные квартиры.
Даже сейчас можно приобрести квартиру «в бетоне» в разных подъездах дома.
Студий в доме нет.
На 21 — технический этаж.
Машинное отделение для лифта вынесено на крышу.
Места общего пользования (МОПы)
В доме два лифта: пассажирский и грузовой.
На первом этаже сидит консьерж.
В первом и пятом подъездах на первом этаже находятся детские игровые со свободным доступом и местами отдыха.
Инфраструктура
Со стороны дороги на первых этажах располагаются коммерческие и офисные помещения.
Тут есть отделение Сбербанка, почтовое отделение, салоны красоты, магазин тканей и ремонт одежды, зубная клиника и агентство недвижимости Vysotsky Estate.
В 100 метрах от комплекса находится Лицей №102 (рейтинг школ Ворошиловского района можно посмотреть здесь). В шаговой доступности — садик №134 «Петушок».
В школе №102 был сделан капитальный ремонт и полностью заменены покрытия на уличных спортивных площадках.
Поскольку микрорайон застраивался в конце 70-х — начале 80-х, в каждом квартале есть свои садики и школы, но они уже не справляются с количеством желающих попасть туда. Занимать очередь в сад в отделе образования рекомендуют сразу после рождения ребёнка, чтоб к его 2-3 годам как раз попасть в желаемое учреждение.
Ближайшие остановки — в 10-15 минутах пешком от дома, что по меркам Ростова далековато. Зато уехать можно в любой конец города без пересадок.
В пределах 1 км находятся три больших торгово-развлекательных центра:
🛍 ТЦ «Парк» с кинотеатрами, фудкортом, детскими игровыми и разнообразными магазинами;
🛍 3-этажный магазин мебели разных производителей ТЦ «Интерио»;
🛍 ТЦ «Шайба» на большом фермерском рынке. В центре есть спорт-клуб с бассейном, кинотеатр, игровая зона и множество магазинов. Менее чем в 500 метрах — теннисный центр с закрытыми и открытыми полями.
Управляющая компания
Посмотрите на фото.
Пандус был пристроен намного позже, чем сдалась эта часть дома. Угол наклона большой, и в конце нужно заложить крутой поворот, чтоб не влететь в дерево.
Как я уже упоминала, дом находится на двух разных адресах и у каждого адреса своя управляющая компания.
К каждой компании есть куча вопросов от жильцов, которые они активно обсуждают в чате дома.
Во всём доме, в каждой секции — по два лифта, грузовой и пассажирский, но не во всех они работают стабильно. В одном из подъездов маленький работает как часы, а большой непредсказуем и своенравен: застревают в нём с завидной регулярностью. Каждый раз вызывают ремонтников, но ничего не меняется уже на протяжении нескольких лет.
Двери во входных группах очень узкие, и мамам с колясками нужно проходить квест с задвижками, а потом сражаться с консьержем за открытие и закрытие дверей.
Чтобы двери лучше захлопывались, установили электрический магнит, за который легко зацепиться штанами/юбками/колёсами на уровне щиколотки: не вписался в проём — лети кувырком.
Если магниты плотно не прилегают к друг другу, стоит адский гул.
Не так давно делали ремонт по этажам, но очень избирательно: там, где лифт и тамбур — ремонт есть; там, где мусоропровод — ремонта нет.
А вот, например, недавняя статья о бездействии УК в ростовском СМИ.
«Мы, жильцы многоквартирного дома по адресу Комарова 16/5, хотим пожаловаться на бездействие управляющей компании ООО “Доходные дома”. В нашем доме ничего не делается. Мы исправно платим за коммунальные услуги, но дом постепенно разрушается. Хотим, чтобы на нашу проблему обратили внимание не только в Госжилинспекции, но и в администрации города, прокуратуре или даже правительстве области», — говорит жительница дома Анастасия Благодарная.
Плюсы
✅ Детские площадки внутри дома.
✅ Красивый вид из окон.
✅ Инфраструктура.
Минусы
❌ Близость дороги.
❌ Планировочные решения.
❌ Недочёты в работе УК.
❌ Не протапливают первые этажи, где находятся площадки. Дети играют в одежде.