«Поздравляю, у вас будет… ипотека!» В настоящее время подавляющее большинство всех сделок купли-продажи жилья оформляется с привлечением ипотечных средств. Для многих жилищный кредит – единственная надежда на собственную жилплощадь, но к этому шагу нужно подготовиться основательно: тщательно взвесить свои возможности, определиться с объектом недвижимости, и, конечно, выбрать банк, с которым вы будете сотрудничать на протяжении ипотечных N-лет.
Основные моменты при выборе банка
Выбор финансового учреждения — это процесс очень важный и серьезный, от этого решения напрямую будет зависеть финансовое благосостояние вашей семьи. Учитывая, что ипотечные программы есть у десятков банков, работа вам предстоит большая.
Что нужно сделать в первую очередь?
- проанализировать процентные ставки в различных банках;
- сравнить размер первого взноса и сроки предоставления ипотеки, количество необходимых документов ;
- работает ли банк с льготной ипотекой (если планируете покупать новостройку )
- уточнить возможность применения материнского капитала и программы «Молодая семья»;
- выяснить условия досрочного погашения ипотеки и наличие штрафных санкций в случае просрочки платежей;
- есть ли скрытые комиссии и другие переплаты;
- оценить удобство обслуживания, возможности интернет-банка, график работы, наличие подразделений в вашем городе;
- неплохо изучить отзывы клиентов о том или ином банке.
Сужаем круг поиска
Откуда черпаем информацию? Прежде всего, с официальных сайтов банков, где можно ознакомиться с кредитными программами, последними изменениями, акциями банковского учреждения. Неплохо работает «сарафанное радио» - узнайте, кто из знакомых и в каком банке оформлял ипотеку, какие впечатления. Пообщавшись на тематических форумах с пользователями ипотеки, можно выяснить, насколько информация с официального сайта банка соответствует действительности. Обычно пользователи с удовольствием делятся своим опытом, рассказывая о "подводных камнях" того или иного кредитного заведения.
На основании собранной информации составьте для себя рейтинг 10 банков, в которых вы могли бы оформить ипотеку.
Выберите из списка предложения банков, к которым вы обращались за услугами, например, брали кредит и погасили, или являетесь участником зарплатного проекта, или же получаете социальные выплаты и пособия. Обычно таким клиентам предоставляются льготы и скидки.
Отдавайте предпочтение банкам, которые давно на рынке, они уже смогли заработать репутацию и дорожат ею.
Сопоставляйте информацию из разных источников. Должно насторожить, когда на сайте одно, по телефону другое, а при личной встрече с менеджером – третье.
Обратите внимание на наличие разветвленной филиальной сети и график работы. Это важно! Процесс погашения кредита должен быть комфортным. Уточните, есть ли возможность вносить ежемесячные платежи через интернет.
Процентная ставка: чем ниже, тем лучше?
Казалось бы, самый главный параметр кредита - это процентная ставка. Мы понимаем, чем ставка ниже, тем условия для нас выгоднее. Но не все так просто.
Зачастую низкая ставка – это «приманка» для доверчивых клиентов, за которой стоят многочисленные и не всегда оправданные комиссии. Это может быть комиссия за рассмотрение заявки, за оформление займа, открытие счета, выдачу наличных, оформление закладной... В итоге заемщик, выбрав "дешевую" ипотеку под 8%, может растратиться больше, чем оформив кредит под 15% без скрытых «поборов». Поэтому очень важно тщательно изучить договор, прочитав даже самые мелкие строчки, все комиссии и дополнительные расходы по ипотеке обязательно прописываются в кредитном договоре.
Первоначальный взнос: размер имеет значение!
Это тоже важный параметр кредита. Установленный размер первоначального взноса - 30% от стоимости недвижимости. То есть, выбрав квартиру за 2 млн рублей, у вас должно быть собственных накоплений не менее 600 тыс. рублей. Есть сумма больше? Отлично, тогда размер ежемесячных взносов будет меньше, и соответственно меньше переплата по кредиту. А если нет?
На такие случаи у банков приготовлено предложение с меньшей суммой первого взноса, но по более высокой ставке. За все нужно платить… Сопоставьте суммы. Быть может, стоит обратиться за помощью к друзьям и знакомым и занять недостающую сумму для первого взноса, чем потом весь срок кредита переплачивать по ставке.
Погашение кредита: как и в какие сроки
Стандартный ипотечный срок – 15-20 лет. Некоторые банки могут позволить себе предоставление ипотеки со сроком погашения в 30, и даже 50 лет! Тут логика простая – чем больше срок, тем больше итоговая переплата. Поэтому зачастую заемщики стараются побыстрее «расквитаться» с ипотекой, прибегая к досрочному погашению. Возможность внесения увеличенного ежемесячного платежа и досрочного погашения должна быть прописана в договоре! Совет: даже если у вас стабильный доход, и по вашим подсчетам, вы легко выплатите ипотеку за 5 лет – не рискуйте. Заложите больший срок и спокойно выплачивайте. А по мере появления свободных средств их всегда можно направить на расчеты с банком.
Способы погашения. Аннуитетная и дифференцированная система - что выгоднее? Аннуитетные платежи не изменяются на протяжении всего кредитного периода, при такой системе сначала выплачиваются проценты за пользование заемными средствами, а потом уже сам займ. Дифференцированная система предполагает самые большие суммы ежемесячных платежей в начале ипотечного срока, в дальнейшем - постепенное уменьшение ежемесячных взносов и долговой нагрузки.
«А что мне за это будет?» Просрочки платежей и досрочное погашение
Ипотека – это надолго. Заемщик не может знать, что его ожидает в будущем. Быть может, финансовые трудности приведут к просрочкам. А может быть, наоборот, материальное благосостояние окрепнет, и появится возможность быстрее расплатиться с ипотекой. И та, и другая ситуации должны быть обязательно прописаны в договоре. Уточните, какие пени устанавливаются за каждый день просрочки, и на каких условиях можно вернуть займ досрочно.
Мы выбираем, нас выбирают, или портрет идеального заемщика
Не только заемщик выбирает кредитное учреждение. Банки, в свою очередь, так же тщательно оценивают потенциальных клиентов. Изучите требования к заемщику у каждого конкретного банка. Они могут отличаться, но зачастую общие требования таковы:
- размер дохода. Именно официальная зарплата. На погашение ипотеки у заемщика должно уходить не более третьей части официального дохода.
- возрастные ограничения. Клиент должен быть не моложе 25 лет и не старше 60.
- Имущество в собственности и кредитная история. У заемщика, имеющего другую недвижимость и/или автомобиль, больше шансов получить кредит. Что касается кредитной истории – в идеале, в истории заемщика должны быть вовремя погашенные кредиты без просрочек.
Что в итоге?
Итак, список подходящих банков с наиболее привлекательными условиями составлен. Что дальше? Для окончательного выбора нужно сравнить кредитные параметры – для этого можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте каждого банка, но нужно иметь в виду, что расчеты могут быть неточны. Самый надежный способ – запросить в каждом интересующем банке расчет кредита с графиком погашения, с учетом всех комиссий. Для наглядности можно свести результаты в таблицу. Выбирайте крупные банки с участием государственного капитала – уровень лояльности к клиентам выше, разработаны долгосрочные программы кредитования и меньше риск скрытых комиссий.
Правильный выбор банк для ипотеки – важный этап на пути к собственным квадратным метрам. Только собрав и сравнив все доступные сведения об условиях предоставления жилищного займа, можно принять решение в пользу того или иного банка, с которым вам предстоят долгие годы партнерского общения. И только от вашей внимательности и ответственности зависит, насколько это общение будет приятным и взаимовыгодным.
Благополучной вам ипотеки!
