Лизинг недвижимости это выгодно
Дорогие друзья, приветствую Вас на своем канале «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ со Скворцовой Ириной», где я делюсь 🌿 актуальной информацией в сфере 💸 инвестиций в недвижимость.
Меня зовут Скворцова Ирина Викторовна. Являюсь действующим инвестиционным брокером и инвестором.
Совершила более 100 успешных сделок с недвижимостью. Со мной клиенты превращают 500 тыс. рублей в 1,5 млн. рублей за 18 месяцев.
Я уверенна в том, что каждый человек может инвестировать в недвижимость. И если, вам кажется это сложно, то это не так.
Чем я могу быть полезной для Вас:
🔺Помогаю стать инвестором любому, кто хочет получать доход от недвижимости (в т.ч. молодой мамочке, бабушке и т.д.), кто никогда не инвестировал и не знает с чего начать
🔺Помогаю создать многомиллионный капитал с минимальным стартом!
🔺По Вашему запросу выбираем ликвидный инвест-объект, где можно получать доход от нескольких стратегий!
🔺Показываю доходность и риски по каждому объекту недвижимости!
🔺Увеличиваю капитал инвестора на самых горячих и актуальных предложениях рынка недвижимости!
🔺Показываю - где самый безопасный путь для вас, как для инвестора
🔺 Помогаю получить кредитное плечо, даже если вы не можете подтвердить доходы или у вас испорченная кредитная история.
🔺Остаюсь со своими клиентами на долгие годы
Почему со мной выгодно и надежно?
Состою в крупнейшем сообществе России Real Invest Club 💥, где в одном месте собраны инвесторы, надежные застройщики, девелоперы, брокеры по инвестициям со всей страны🌏
В нашей закрытой базе – самые ликвидные и проверенные объекты недвижимости, инвестиции в которые дают от 39 до 200% годовых от вложенный капитал💰
РЕКОМЕНДАТЕЛЯМ продаж выплачиваю бонус от 30 тысяч рублей
Рекомендуйте мой канал и зарабатывайте!
В данной статье рассмотрим:
✔️ 1. Что такое лизинг недвижимости
✔️ 2. Преимущества лизинга недвижимости
✔️ 3. Какая недвижимость подходит для цели лизинга
✔️ 4. Пример сделки, сравнение в цифрах. Целесообразность использования лизинга.
Здесь вы найдете информацию о том, как вы можете заработать на этом инструменте, и я поделюсь своим опытом, как зарабатывают на этом мои инвесторы, которые доверяют мне свои капиталы.
Лизинг
Это форма финансирования покупки, долгосрочная аренда с правом выкупа.
Лизинговая компания покупает недвижимость по поручению клиента, включает туда проценты, в некоторых случаях – налог на имущество, доходность в график платежей и все сопутствующие расходы, лизингополучатель (например клиент) оплачивает по графику все платежи и в конце срока лизинга получает право собственности на данный объект на себя.
Виды договоров в лизинговых компаниях:
1. Договор купли-продажи (лизинговая компания покупает объект недвижимости для дальнейшей передачи в лизинг (в аренду с правом выкупа);
2. Договор лизинга (лизинговая компания передает клиенту приобретенный объект в аренду с правом выкупа);
Преимущества лизинга недвижимости:
1. Зачет НДС (объект недвижимости продается с НДС (одно из требований), возможность зачесть НДС со всех лизинговых платежей (о коммерческой недвижимости, которая продается с НДС)
2. Клиент возмещает НДС с каждого платежа (если я «встречаю» объект недвижимости с НДС, я пытаюсь его продать его клиентам, которые работают с НДС, а не физическим лицам. Объясняю почему: на примере из моей практики – продаю апарт-комплекс в г. Санкт-Петербург (работаю по всей РФ и зарубежью, но это один из последних моих кейсов): апартаменты с НДС, их может купить как физическое лицо, так и юридическая компания. Если физическое лицо покупает: НДС, заложенное в сделке, оплачивается в бюджет и его больше нет. Пользу экономике не несет (нашему бюджету, бюджету инвесторов). А если такой объект приобретает компания / юридическое лицо, являющееся плательщиком НДС, то 20 % от стоимости этого объекта данная компания может возместить, не доплатить в бюджет. В случае лизинга – НДС оплачивается не со стоимости объекта, а со стоимости лизинговых платежей, и это гораздо больше, чем стоимость объекта.
3. Списание в расходы. Экономия на налоге на прибыль – ежемесячные лизинговые платежи, которые относятся на расходы компании.
4. Ускоренная амортизация. Лизинговая компания имеет право амортизировать недвижимость в 3 раза быстрее. Ускоренный коэффициент амортизации 3. Срок полезного использования объекта недвижимости 30 лет, а если приобрести в лизинг, списать в расходы полностью можно за 10 лет.
Какая недвижимость подходит для лизинга?
Коммерческая недвижимость:
• Офисы;
• Апартаменты – нежилое помещение и в них нельзя прописаться торговые помещения;
• Торговые помещения;
• Склады;
• Производственные помещения.
Есть жилая, но там нет НДС, а я рассказываю только про самое интересное)
Коммерческая недвижимость, которую я рассматриваю с точки зрения лизинга, обязательно должна продаваться с НДС, соответственно, владельцем/собственником данного объекта может быть либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения, на классической, на той системе, которая применяет НДС.
Условия лизинга в недвижимость:
📍 Стоимость от 5 млн рублей.
📍 Аванс от 10 до 50 % (как первоначальный взнос).
📍 Срок лизинга от 12 мес. до 10 лет (объект можно полностью с амортизировать за 10 лет, до 1000 рублей).
Важно знать:
📍• Подходит только введенная в эксплуатацию недвижимость с НДС (я могу рассматривать для своих инвесторов объекты, находящиеся на стадии введения в эксплуатацию, и у меня есть четкое понимание, что в течение ближайших 2-3 месяцев, застройщик получит все необходимые документы, и я беру такой объект в работу).
📍• Объект не имеет незаконных перепланировок и каких-либо проблем с документами. Это огромное преимущество, проверка объекта и документов тщательная, чтобы у самой лизинговой компании, как у владельца этого объекта не возникло проблем, соответственно, не будет проблем у лизинговой компании, не будет проблем и у лизингополучателя, у клиента, стоимость проверки входит в стоимость лизинговых платежей, то есть нет дополнительных платежей за проверку;
📍• В лизинг нельзя оформить земельный участок, только строения на нем. Лизинговая компания покупает земельный участок или оформляет в муниципальную аренду.
📍• В апартаментах нельзя прописаться на время действия договора лизинга, также как и в жилой недвижимости.
📍• Вся жилая недвижимость реализуется без НДС, согласно пп 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, и это не мешает оформлять её в лизинг.
Целесообразность лизинговой сделки:
Просчет 2 вариантов для клиента:
📍1. Когда инвестор покупает за собственные денежные средства (покупка за кэш) и оформляет на юридическое лицо. Все денежные средства, которые потрачены: 7 700 000 рублей.
📍2. В случае с лизингом, есть возможность зайти в сделку, имея 20 % от стоимости объекта, соответственно, на 7 700 000 рублей можно купить 3-4 апартамента, вместо 1 – это одно из преимуществ.
В лизинге есть переплата, на данный момент не самая маленькая по сравнению с тем, которая была. Но, даже учитывая высокую стоимость денег на сегодня, сделка все равно интересная. В перспективе на 5-10 лет, практически любая стоимость денег сегодня будет обоснована. Но все должно быть в разумных пределах.
Переплата есть, переплата 10 млн рублей со сделки. Сумма всех платежей: 7 700 000 рублей (стоимость объекта здесь и сейчас) и 17 710 000 рублей (стоимость всех платежей: авансовые, лизинговые, налог на имущество за 10 лет, но у клиента есть возможность возместить НДС – почти 3 млн и почти 3 млн сэкономить по налогу на прибыль).
Пример, апартамент в СПБ
Стоимость 7 700 000 рублей, срок лизинга – 10 лет, аванс – 20 %.
Зачем лизинг?
Мне, в данном случае, как инвестиционному брокеру в недвижимость, нужен клиент, который платит НДС (я сделаю ему хорошо).
Предлагаю объекты с НДС тем, кто работает с НДС (это выгодно) для покупателей:
📍1. Возможность войти в инвестицию, имея 20 % стоимости;
📍2. Оптимизация налогов
📍3. Чистота сделки. Минимальные риски с документами на объект.
Окупаемость
Доходы:
〽️ Возмещение НДС (20 %);
〽️ Списание в расходы (20 %);
〽️ Сдача в аренду;
〽️ Индексация (рост стоимости аренды) (я применяю минимальный коэффициент 5 %, который влияет на размер дохода и стоимость объекта);
Расходы:
〽️ Лизинговые платежи (фиксированный платеж, например сейчас 500 тыс. руб. в месяц, так и через 7 лет клиент будет платить 500 тыс. руб. в месяц);
〽️ Страхование имущества (тарифы минимальные, страхование жизни в данном случае не требуется);
Окупаемость можно снизить с 12 до 8 лет при арендной стратегии (просто сдаешь в аренду объект недвижимости).
Как Вы можете взаимодействовать со мной и заработать на НДС-ной коммерческой недвижимости:
📍1. Как партнер – по поиску коммерческой недвижимости с НДС (мне нужны партнёры в разных городах: у меня есть запрос, я обращаюсь к партнеру, и мы находим объект для реализации, мы с вами можем разделить %)
📍2. Как мой агент, приведя клиента на лизинговую сделку. Если у Вас есть клиент, которому интересна коммерция, Вы нашли коммерческий объект с НДС и у Вас есть клиент, которому нужно финансирование, вы его выводите со мной на интервью, и я рассказываю про возможности лизинга в недвижимости. При «закрытии» клиента на сделку, то от моей комиссии, которую я получу за реализацию, вы будете иметь кэш-бек, бонус.
Ранее, я не задавала своим клиентам-инвесторам, от куда у них деньги.
Но, «пораскинув мозгами», любой нормальный денежный клиент, эти деньги берет не с потолка, не из-под подушки, а из бизнеса. Чем крупнее клиент, тем больше бизнес. Любой бизнес с выручкой больше 150 млн – НДС-ный клиент.
Поэтому, теперь, когда общаюсь со своими клиентами-инвесторами и вижу, что они относятся к этой категории, уточняю, интересна ли им инвестиция с возмещением НДС.
Лизинговые сделки проходят максимально прозрачно и у налоговых не возникает вопросов. Покупаем объект для получения прибыли.
Ответы на вопросы, которые мне обычно задают:
В схеме: я ИП на УСН (упрощенная система налогообложения) – хочу купить на себя, а потом разбираться кому перепродать подороже, есть неудача. Если ты на упрощенной системе налогообложения, то ты можешь купить, но у тебя НДС не будет, ты купишь с НДС, но продавать будешь без НДС.
Когда будут продаваться офисы в комплексе через 2-3 года на сдаче, если твой офис за 10 млн будет продаваться с НДС, а рядом за 10 млн без НДС, ты быстрее продашь свой офис, потому, что у тебя уже есть выгода – 20 %, и ты можешь продать как физическому, так и юридическому лицу, которому будет интересно возмещение НДС, больше преимуществ.
Мы сдаем апартаменты в аренду, какую процентной ставку мы платим? Налог на прибыль, с прибыли 20 %. Выходим в 0. Например, доход с аренды – 50 000, платеж по лизингу 70 000 – 90 000 рублей. Платеж по лизингу больше, чем доход от аренды.
Первые 5 лет те, кто начинают гостиничный бизнес, не платят НДС с доходов. Практически, лично я еще не применяла это, но теоретически, такая возможность имеется в законодательстве.
Мы сдаем в аренду кому-то, этот кто-то сдает в субаренду, мы рассчитываемся наличными. Фактически обнал.
Да, такой схемой некоторые пользуются. Это работает.
Возможно ли досрочное погашение лизинга?
Да, через год можно закрыть на любом сроке.
Недвижимость можно выкупить по остаточной стоимости не на организацию, а на физическое лицо.
Идет линейная амортизация, рассчитанная на 10 лет. За 1000 можно выкупить через 10 лет.
Если я, как физическое лицо, самозанятый или ИП без НДС, как мне взять в лизинг и получить 20 %?
Никак. 20 % возмещения может получить только юридическое лицо или ИП на общей системе налогообложения. Возместить НДС может только плательщик НДС. Плательщиком НДС может быть только компания на общей системе налогообложения, на классической системе налогообложения.
У человека есть фирма, можно ли купить в лизинг апартаменты для проживания сына данного человека на время учебы.
Да, многие так делают.
Сколько апартаментов можно купить в лизинг?
Если у клиента, выручка за 2023 год – 100 млн, он может себе купить объектов недвижимости в лизинг до 30 млн. рублей стоимостью.
Выручка за последние 12 месяцев должна быть в 3 раза больше стоимости объекта.
Когда можно купить объект у застройщика в лизинг?
Когда подписан акт ввода в эксплуатацию, либо в процессе подписания.
Объект находится на балансе у лизинговой компании при заключении подобного договора. Налог на имущество включают в график или лизинговая компания оплачивает его каждый год (налог на имущество) и выставляет клиенту. Предварительно в договоре указано, как происходит начисление налога на имущество.
Нежилое помещение организация может купить в любом городе.
Любые ли апартаменты от застройщика подойдут для покупки в лизинг, нет ли ограничений?
Если апартаменты введены в эксплуатацию, застройщик продает с НДС и готов всю сумму принять по договору – подходят. Если застройщик говорит – часть наличкой, часть по договору – не подходят. Всю сумму оплачиваем на расчетный счет собственника объекта недвижимости. Поэтому сделка максимально чистая, безопасная для всех сторон: для продавца и клиента.
Рынок недвижимости в России самый надёжный для сохранения и капитализации средств. Только нужно грамотно подходить к расчетам и к анализу.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
Так же, Вы можете записаться на личную бесплатную консультацию.
8-926-307-12-89
8-903-157-73-17
Дорогой друг, перед консультацией, заполни краткую форму для предметного разговора, это позволит нам эффективнее взаимодействовать, ведь когда знаешь исходящие параметры, легче предложить наилучшие инструменты для решения поставленных задач, уважай своё и моё время,❤️ с любовью, твой инвест-брокер Скворцова Ирина:
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeJyeQ_qMwBKVmG9wX4L6xPnJaGg8oVkYyChNJBcWyUwepgPw/viewform?usp=sharing
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся:
https://t.me/v_roste
Также, вы можете ознакомиться с другими статьями на моём канале:
📝 Как проверить объект жилой недвижимости на вторичном рынке
📝 Продажа вторичной недвижимости для покупки инвестиционной
📝 Виды и условия ипотечных программ💸. ИПОТЕКА И ЛЬГОТНЫЕ СТАВКИ