Флиппинг — один из способов инвестировать в недвижимость. Сколько можно на нем заработать и как правильно выбирать объект?
Что такое флиппинг
Если говорить простыми словами, то флиппинг — это покупка квартиры, ее ремонт и перепродажа за более высокую цену через короткий срок. Доход возникает за счет повышения ликвидности объекта. Инвестирование в один объект занимает от двух до четырех месяцев.
Флиппинг можно разделить на три основных этапа.
1. Подбор объекта
Для флиппинга подойдет не любая квартира. Отбор инвестиционно привлекательной квартиры должен быть тщательным. Вариант должен иметь потенциал ликвидности, чтобы принести хорошую доходность. Надо оценить геолокацию, конкурентное окружение, проанализировать характеристики дома и квартиры, рассчитать возможную прибыль и риски.
2. Преобразование объекта
Именно на этом этапе создается новый продукт с улучшенными характеристиками ликвидности. Для увеличения стоимости квартиры проводится капитальный ремонт, она полностью меблируется, оснащается техникой, меняются коммуникации. Применяются индивидуальные дизайнерские решения, которые подчеркнут преимущества объекта.
3. Реализация объекта
Флиппинговые квартиры всегда выгодно отличаются от конкурентов, что дает преимущества при продаже. Приоритетной является быстрая реализация объекта.
Кто такой флиппер?
Флиппер — тот, кто зарабатывает на флиппинге: как правило, это небольшие компании и частники. В России тренд развивается — работать с объектами по такой модели начинают профессиональные игроки.
У любого флиппера есть три стадии развития:
- Флиппер-профессия: человек ищет инвестиционно привлекательные объекты и за комиссию передает их профессиональным инвесторам.
- Флиппер-предприниматель. Она требует начального капитала: флипперы самостоятельно управляют несколькими объектами, работают со своими бригадами строителей и полностью отвечают за все этапы флиппинга.
- Флиппинг-бизнес: на этом этапе формируется собственный бренд, начинает работать компания, которая занимается инвестициями.
Флиппинг и хоумстейджинг: в чем разница
Хоумстейджинг является важным элементом флиппинга, он входит в его второй этап — преобразование объекта.
Хоумстейджинг делает любой объект более привлекательным для покупателей, повышает спрос на него. Его можно сделать в любой квартире — даже в той, где уже проведен ремонт.
Задача — добавить элементы, которые привлекают внимание потенциальных покупателей, и обновить интерьер (например, покрасить стены или заменить фасад кухни).
Хоумстейджинг проводится сразу после определения целевой аудитории. Его внедряют уже на этапе планировки комнат в квартире и учитывают в каждом элементе — будь то дополнительная розетка в спальне или детский стул на кухне.
Флиппинг и налоги
Флиппингом могут заниматься физические лица, ИП и юрлица. При этом физлица должны уплачивать НДФЛ в размере 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Важно: физические лица могут продавать не более трех квартир в год.
По сделкам с недвижимостью у ИП все расходы и доходы отражаются в книге учета кассовым методом, то есть по мере поступления или списания денег. Всё это учитывается при расчете налогов — можно учесть все расходы, связанные с улучшением объекта.
Для ИП необходимо выбирать УСН «Доходы минус расходы», обычно это 15%, но в некоторых регионах размер может быть снижен. Так, в Санкт-Петербурге ставка составляет 7%.
Сколько можно зарабатывать на флиппинге?
Доходность для разных флипперов разная, она зависит от множества параметров, начиная от выбора правильной квартиры и заканчивая сроком продажи.
Флипперы, которые только начинают работать с объектами и занимаются поиском и передачей квартир, могут зарабатывать комиссию от 50 до 200 тыс. рублей за один объект. Обычно комиссию выплачивают после продажи, сроки которой обычно составляют три-четыре месяца, но всегда есть возможность договориться о других условиях либо найти компании с комфортными условиями.
Более опытные флипперы, которые работают на себя с собственной командой и хорошо понимают, как устроен этот бизнес, могут получать доходность от 40 до 100% годовых.
Какие риски?
У флиппинговой модели есть риски, которые нужно учитывать, — особенно если вы намерены работать самостоятельно.
Основной риск — выбор неправильной квартиры. Новичкам сложно ориентироваться на рынке, и они могут выбрать квартиру, полагаясь на свое внутреннее ощущение («я бы тут жил») или исходя из самой низкой цены в районе. Если повезет, объект потом удастся продать, если не повезет, ничего не получится. Это игра 50 на 50, которая не гарантирует доходность.
Многие риски во флиппинге связаны с людьми. Работа с объектом должна быть отлаженной и работать без задержек, так как уже при расчете доходности флиппер закладывает время, за которое надо подготовить квартиру к продаже. Если попадется необязательная команда строителей, неответственный хоумстейджер, каждый дополнительный день будет снижать доходность.
Проблема может возникнуть и с хозяевами квартиры, если не оценить все юридические риски и не обговорить всё заранее. Например, они будут медленно выезжать, задерживая процесс. К тому же нельзя исключать и юридические риски, которые могут повлечь оспаривание сделки.
Также могут возникнуть дополнительные расходы. Некоторые из них можно понять только тогда, когда строители приступят к ремонту. Поэтому на такой случай необходимо закладывать дополнительную сумму, чтобы не задерживать ремонт из-за отсутствия средств.
Как выбрать квартиру под флиппинг?
При отборе объекта стоит ориентироваться на множество критериев: геолокацию, конкуренцию, характеристики дома и квартиры, инфраструктуру района, проверку юридической чистоты объекта.
Начинать стоит в локации, которую вы хорошо знаете, чтобы было проще оценить объект. По этой геолокации также можно определить и диапазон цен, которые можно рассмотреть для приобретения. Чтобы определить, от чего зависят цены, можно позвонить продавцам самого дорогого и самого дешевого объектов — квартиры должны быть с одинаковым набором характеристик.
Реальный кейс: Санкт-Петербург, Комендантский проспект. Фото квартиры до и после флиппинга:
- Дата покупки — 16 июня 2023 года. Сумма покупки — 7 млн рублей.
- Ремонт — 1 327 244 рубля,
- оснащение — 599 244 рубля,
- оформление сделок — 13 100 рублей,
- коммунальные платежи — 11 164 рубля,
- налог — 78 597 рублей.
- Квартира была продана за 10,05 млн рублей.
- Срок проекта — 3,5 месяца.
- Общий доход — 1 019 956 рублей, или 46% годовых.
Чтобы оценить рынок сбыта, нужно проанализировать конкуренцию — посмотреть предложения по классу выше и ниже. Небольшое отличие цены у класса выше способно существенно снизить возможности сбыта вашего объекта, как и сильная ценовая разница с объектами класса ниже, которые автоматически сделают ваш объект менее выгодным.
Инфраструктура тоже влияет на стоимость квартиры. Она должна подходить целевой аудитории объекта. Например, пара с детьми может отказаться от покупки, если рядом не будет школы или детского сада, а молодой человек без машины не купит квартиру, если поблизости не будет метро.
После выбора квартиры, которая подходит для флиппинга, обратите внимание на дом — посмотрите соцсети комплекса, узнайте у соседей, есть ли проблемы с жильцами, какой микроклимат. Проверьте подъезд дома — от этого будет зависеть первое впечатление покупателей.
Оцените планировку — будет ли она удобной или придется делать перепланировку. Затраты на ремонт любого объекта необходимо прогнозировать с точностью до 90%, чтобы заранее рассчитать результаты проекта.
Последний пункт оценки — юридическая сторона дела. Консультация юриста поможет избежать таких рисков, как оспаривание собственности.
Реальный кейс: Санкт-Петербург, ул. Софийская, 30. Фото квартиры до и после флиппинга:
- Стоимость квартиры — 3,35 млн рублей.
- Ремонт — 700 тыс. рублей,
- оснащение — 498 118 рублей,
- оформление — 24 510 рублей,
- коммунальные платежи — 13 911 рублей,
- налог — 119 тыс. рублей.
- Всего расходов — 4 855 539 рублей.
- Квартира была продана за 5,9 млн рублей.
- Срок проекта — 3,5 месяца.
- Общий доход — 844 461 рубль, или 41,72% годовых.
Игорь Галузин, основатель и генеральный директор инвестиционной компании Todayprice
