Продажа квартиры осложняется, если она как-то связана с детьми. Например, объект оформлен на ребёнка или родители использовали маткапитал. Рассказываем, как помочь клиенту избежать возможных проблем и провести сделку по закону.
Как квартира оказывается в собственности ребёнка
Право собственности на всю недвижимость или её часть может появиться у ребёнка в любом возрасте, даже несмотря на то, что он не сможет ей распоряжаться до 18 лет. Для этого есть несколько сценариев:
- бывший собственник оформил дарственную на имя несовершеннолетнего
- ребёнок получил квартиру или долю по наследству после смерти родственника
- родители использовали материнский капитал, чтобы купить квартиру
- родители оформили недвижимость на ребёнка
Как продать квартиру, которая оформлена на ребёнка
Ребёнок не имеет права самостоятельно распоряжаться имуществом. Чтобы провести сделку, нужно получить согласие от органов опеки и попечительства. Для этого родители пишут заявление и лично передают его в опеку для рассмотрения.
К заявлению на разрешение нужно приложить:
- свидетельство о рождении или паспорт ребёнка
- паспорта родителей
- свидетельство о регистрации брака родителей
- выписку из ЕГРН по продаваемой квартире
- договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство
- отчёт о рыночной стоимости недвижимости
- информацию о новой недвижимости — выписку из ЕГРН и предварительный договор купли-продажи
Как правило, органы опеки рассматривают документы в течение 15 дней. Они могут отказать в праве на продажу или потребовать найти квартиру для ребёнка с условиями лучше текущих. Главный критерий для оценки нового жилья — это стоимость доли в квартире: она не должна уменьшиться.
Когда разрешение от органов опеки и попечительства получено, можно приступать к продаже квартиры. Составьте договор купли-продажи недвижимости, заверьте документ у нотариуса и зарегистрируйте сделку. Затем направьте в органы опеки выписку из ЕГРН и договор купли-продажи. Это будет служить доказательством выполнения условий.
⚠️ Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
Как продать квартиру, которую купили на маткапитал
Материнский капитал часто используют в качестве первого взноса по ипотеке. При этом ребёнок в обязательном порядке должен получить долю в квартире. Продать такой объект можно ещё до его совершеннолетия. Для этого нужно соблюсти следующие условия:
- доля ребёнка в новой квартире не меньше прежней
- условия проживания не хуже, чем в проданной квартире
- рядом с новым домом есть детский сад, школа и больница
- здание находится в безопасном районе
Первый пункт является обязательным, остальные — желательными. На практике бывает по-разному: иногда органы опеки отказывают в сделке, но суд встаёт на сторону родителей. Например, разрешает поменять квартиру на частный дом в садовом товариществе, где нет школы поблизости.
Особенность сделки заключается в том, что новое жильё должно быть куплено и оформлено в тот же день. Для этого заключите предварительный договор купли-продажи, заверьте его у нотариуса и только после этого продавайте старое жильё. Информацию о сделке также необходимо передать в органы опеки и попечительства.
Бывает такое, что клиент не планирует покупать новую квартиру взамен текущей. Скажем, у семьи уже есть дом. В таком случае деньги от продажи доли кладут на счёт ребёнка. Воспользоваться им сможет он сам после совершеннолетия или родители, если докажут, что потратят деньги на ребёнка. А если семья переезжает в другой регион, опека может потребовать положить деньги на специальный блокированный счёт. Потратить их можно только на покупку жилья в новом месте.
