Формально возраст не играет роли при заключении сделок с недвижимостью. Но по факту договор с продавцами старше 60 лет проще оспорить — к этому часто прибегают покупатели, которых не устроил результат сделки.
Вместе с экспертом Метра квадратного Инной Красовской мы разобрались, в каких случаях сделку могут оспорить и какие дополнительные меры стоит принять, чтобы обезопасить клиента.
Какие могут быть основания для оспаривания сделки
В случае разбирательства суд чаще всего встаёт на сторону продавца и его представителей. А покупатель остаётся без квартиры и без денег, если продавец уже их потратил или смог доказать, что ничего не получал. Или по решению суда собственник квартиры будет возвращать деньги покупателю, например, по 5000 рублей каждый месяц с зарплаты или пенсии. Поэтому так важно учитывать риски.
Причины для оспаривания обычно следующие.
- Продавец утверждает, что не осознавал своих действий. Например, был не в себе из-за психического расстройства или из-за приёма лекарств. В таком случае сделку могут расторгнуть на основании статьи 177 ГК РФ.
- Пожилой человек утверждает, что находился в заблуждении. Например, не понимал, какие документы подписывает, что означает сделка, и был убеждён, что продолжит жить в своей квартире. Сделку могут расторгнуть на основании статьи 178 ГК РФ.
- Наследники умершего продавца не согласны с продажей. Например, они могли быть не в курсе, что недвижимость продали. В таком случае будут попытки доказать, что пожилой продавец не понимал, что делает. Опять же на основании статей 177 или 178 ГК РФ.
- Сделка была проведена по доверенности и не отвечала интересам продавца. Например, он мог болеть и быть не в состоянии адекватно оценивать реальность. В таком случае сделку может оспорить сам собственник квартиры или его родственники.
Как вести себя риелтору, чтобы избежать оспаривания сделки
Лучше заранее быть готовым к любому развитию событий и подстраховаться на случай, если сделку всё же будут оспаривать. Вот какие шаги для этого можно предпринять.
👀 Привлекайте к процессу сделки как можно больше участников, свидетелей и компаний. Например, можно обращаться к нотариусу и в банки. Они подтвердят сам факт, что сделку проводили по всем правилам, а продавец действовал осознанно и по доброй воле.
📄 Собирайте свидетельства того, что собственник осознавал свои действия. Например, суду можно показать, что процесс был долгим и сделку оформили не за один день. То есть перед продажей вы провели целый комплекс подготовительных действий, включая переговоры и создание документов — есть подписанное авансовое соглашение, договор задатка или предварительный договор.
💳 Используйте только безналичный расчёт. Причём важно переводить деньги на карту или счёт собственника, а не его родственника. Например, если человек с доверенностью просит перевести средства на его счёт, ваш клиент потом не сможет доказать, что действительно это сделал. А ещё ни в коем случае нельзя расплачиваться наличными, потому что доказать их передачу тоже невозможно.
💬 Фиксируйте всю переписку и разговоры. Делайте скриншоты в мессенджерах, сохраняйте письма на электронной почте, ведите запись общения по видеосвязи и телефону. Их можно потом принести в суд в качестве общего доказательства.
🧓 В сделках по доверенности убедитесь, что собственник действительно понимает, что продаёт квартиру. Например, проведите с ним встречу по видеосвязи и сделайте её запись. Обязательно проговорите все важные моменты: донесите до собственника, что он продаёт квартиру, сверьте паспортные данные и реквизиты счёта — а также нелишним будет назвать цену и важные детали сделки.
👩⚕️ Попросите собственника пройти психиатрическое освидетельствование. Обычных справок из психоневрологического и наркологического диспансеров бывает недостаточно, потому что продавец может стоять на учёте не в районном, а другом диспансере. Поскольку база не централизована, вы никогда не узнаете об этом.
Обследование лучше проводить за день или в день сделки — можно вызвать районного психиатра или врача из частной клиники. Специалист проводит беседу и на основании полученных ответов выдаёт заключение, находится ли собственник в здравом уме и твёрдой памяти и в состоянии ли он заключить сделку.
Как можно застраховать сделку от любых рисков
Если хотите на 100% обезопасить себя и своего клиента, можно использовать сервис «Защита сделки» от Метра квадратного — это полное юридическое сопровождение под ключ с гарантией на всю стоимость квартиры.
Специалисты М2 проведут тщательную проверку объекта и продавца, помогут устранить существующие риски, составят договор купли-продажи и будут давать юридические консультации по сделке без каких-либо ограничений.
✔ Гарантия 10 лет. Если сделку решат оспорить, юристы М2 будут отстаивать правоту клиента в суде. Причём компания готова выплатить полную стоимость объекта по договору, если покупатель всё-таки лишится недвижимости.
✔ Защита от всех рисков. М2 защищает клиента от любого развития событий, которое может ему навредить. Например, если продавец оказался банкротом или при продаже квартиры были нарушены права несовершеннолетних.
✔ Подходит для любой недвижимости. Сервис защищает сделки по приобретению квартир, частных домов и земельных участков, независимо от их цены.
За всю историю сервиса «Защита сделки» было три случая судебного разбирательства — и юристы М2 их выиграли. Обращайтесь за услугой, если хотите на 100% обезопасить право собственности своего клиента.