Иногда квартирой владеют несколько человек: например, два брата, которые получили в наследство от родителей ¼ и ¾ жилья соответственно. Продать такую долю сложнее, чем недвижимость целиком. Анастасия Архипова, руководитель «БЕСТ НЕДВИЖИМОСТЬ Восток» и амбассадор М2, рассказала, как в этом случае действовать риелтору.
Шаг 1. Определиться с ценой
Перед продажей определитесь со стоимостью доли. Если у клиента есть завышенные ожидания по поводу цены, найти подходящего покупателя будет сложно. Учтите, что доля в квартире стоит дешевле, чем просто комната, — обычно на 30%.
Вот как рассчитывается цена: допустим, три собственника владеют равными долями в квартире за 10 миллионов рублей. Если они договорятся продать недвижимость целиком и разделить доход, то каждый получит по 3,3 миллиона. А если продать свою долю хочет только один из собственников, то он сможет получить примерно на 30% меньше. В данном случае стоимость доли составит около 2,3 миллиона.
Важно: купить долю в квартире в ипотеку нельзя, только за собственные деньги. Но есть одно исключение: если человек покупает последнюю долю, то есть остальные доли у него уже есть.
Шаг 2. Получить согласие всех собственников на продажу
У каждого из собственников есть приоритетное право покупки. Это значит, что, если ваш клиент хочет продать свою долю, он должен сначала сообщить об этом совладельцам. Искать покупателей со стороны можно только после их отказа выкупить долю.
Составьте письменное уведомление: укажите в нём личные данные клиента, размер и стоимость доли и другие условия продажи. Направьте документ каждому из собственников по месту жительства заказным письмом. Так вы убедитесь, что адресаты получили уведомление. С этого момента у них есть месяц, чтобы принять или отклонить предложение. Игнорирование считается отказом выкупать долю.
Пропускать этот этап нельзя, иначе могут возникнуть конфликтные ситуации. Например, один из собственников подаст иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если его удовлетворят, часть дома перейдёт к этому совладельцу.
Шаг 3. Найти покупателя
Покупатели доли в квартире делятся на две категории. К первой относятся люди, которые хотят получить прописку: например, иностранцы для вида на жительство или россияне — чтобы закрепиться в регионе. Это даёт возможность претендовать на местные льготы, устроиться на хорошую работу или взять ипотеку на полноценное жильё. Ко второй группе относятся люди, которые планируют фактически жить в квартире. Им не хватает денег на покупку целой недвижимости, а арендовать не хотят или не могут.
При поиске покупателя учитывайте, какой долей владеет продавец: выделенной или невыделенной.
Выделенная. Собственники определили место пользования через суд или мировое соглашение: где доля начинается и где заканчивается. Скажем, это комната в девять квадратных метров, которая точно принадлежит продавцу и больше никто не пользуется ей. Такую долю можно продать и тем покупателям, которые собираются жить в квартире, и тем, кому нужна прописка.
Невыделенная. Доля зафиксирована только на бумаге, а продавец не знает, какая именно часть квартиры находится в его распоряжении. Все собственники свободно перемещаются по помещению и участвуют в управлении. Такую долю получится продать тем, кто хочет получить прописку.
Шаг 4. Заключить договор купли-продажи
Составьте договор купли-продажи доли и заверьте его у нотариуса. Укажите Ф. И. О. и паспортные данные участников сделки, размер доли, как и когда покупатель проведёт оплату. Цена в договоре должна быть такой же, как в уведомлении для других собственников, иначе они могут оспорить сделку. Объясните, на каких основаниях продавец владеет долей: например, недвижимость досталась по наследству. Если у квартиры есть обременения в виде долгов за коммунальные услуги или жильцов, которых нельзя выселить, зафиксируйте это.
Шаг 5. 3apeгиcтpиpовать переход права собственности
Проконтролируйте, чтобы нотариус подал документы на регистрацию в Росреестр. Когда всё будет готово, покупатель заберёт выписку из ЕГРН в нотариате. Сделка завершена.