Покупать жильё, которое досталось продавцу по наследству, бывает рискованно. Если наследники оспорят права владения, новый собственник может остаться без квартиры и денег. Но это не единственная угроза. Юрист по недвижимости Олеся Бухтоярова рассказывает, с какими ситуациями сталкиваются покупатели и что делать риелтору, чтобы обезопасить клиентов.
Когда суд может признать сделку недействительной
Рассмотрим три основных случая, когда суд может аннулировать сделку, а покупатель — потерять имущество.
Наследники объявились после продажи имущества. Жильё переходит в наследство по завещанию, а если оно не составлено — по закону. Во втором случае на собственность претендует много людей — от детей, супругов и родителей до двоюродных правнуков и племянников.
Если наследники первой очереди не оформляют документы за шесть месяцев со дня смерти наследодателя, право на наследство переходит дальше. При этом человек может появиться и спустя пять лет, если он не знал о смерти родственника. Например, находился на лечении в больнице или в командировке за границей. Тогда покупателю придётся отстаивать квартиру, за которую он уже заплатил.
Мошенники продали выморочное имущество. Если никто не заявляет о правах на наследство, имущество считается выморочным и переходит государству. Допустим, умирает человек без родственников и не оставляет завещания. Иногда мошенники подделывают документы, чтобы присвоить жильё и продать его. Если муниципалитет узнает об этом, он постарается забрать недвижимость себе, а текущего владельца — выселить.
Продавец-наследник оформил банкротство. Завещатели оставляют после себя не только имущество, но и кредитные обязательства. Наследники могут не знать об этом: они вступают в наследство и продают квартиру. Уже после сделки объявляются кредиторы и требуют погасить задолженность. Иногда сумма оказывается настолько большой, что человеку проще объявить себя банкротом. В таком случае финансовый управляющий, который занимается долгами продавца, оспорит сделку в суде.
Как получить статус добросовестного покупателя
Защитить сделку поможет статус добросовестного покупателя. Согласно статье 302 ГК РФ, так называется человек, который не мог знать, что продавец не имеет права продавать недвижимость.
Чтобы получить такой статус, покупатель должен проверить историю квартиры, изучить список всех наследников и убедиться в том, что продавец — единственный правообладатель. Тогда суд будет на стороне покупателя, если сделку оспорят. Вот что стоит проверить:
1. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Обратите внимание, кто является собственником, какие документы подтверждают его права и есть ли обременения, например ипотека или аресты.
2. Документы о родстве. Иногда нотариусы забывают убедиться, что свидетельство о рождении или заключении брака не является подделкой. Так мошенники оформляют право на наследство по фальшивым документам. Проверить свидетельства можно онлайн через реестр ЗАГС.
3. Паспорт собственника недвижимости. Убедитесь в подлинности документа на сайте Госуслуг. Проконтролируйте, чтобы данные в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство совпадали с паспортными данными.
4. Документы об отсутствии долгов. Если квартиру купили в кредит, запросите справку из банка о погашении ипотеки. Проверьте продавца, его супругу или супруга, а также наследодателя на банкротство через систему «Электронное правосудие». Чтобы выявить долги продавца, попросите выписку с Госуслуг. А также сделайте запрос у нотариуса на наличие долгов у покойного — это можно проверить в Бюро кредитных историй.
5. Документы об отсутствии других наследников. Зайдите в реестр наследственных дел и введите данные наследодателя. Там вы найдёте нотариуса, который ведёт наследственное дело. У него нужно будет получать документы о наследстве и заверять все связанные с ним заявления. Если наследников несколько, убедитесь, что они не претендуют на недвижимость, — для этого попросите нотариально заверенные отказы. В договоре купли-продажи пропишите: «продавец заверяет покупателя, что других наследников нет, а если они появятся после — будет нести ответственность».
Как застраховать сделку от любых рисков
Юрист Олеся Бухтоярова советует использовать сервис «Защита сделки» Метра квадратного. Эксперты М2 проведут детальную проверку объекта и продавца, снизят риски до минимума, составят законный договор купли-продажи и проконсультируют по сделке. А если после покупки возникнут скрытые риски, защитят вас в суде и в случае проигрыша вернут полную стоимость имущества по договору.
За всё время работы М2 было всего три случая судебного разбирательства — и наши юристы их выиграли. Обращайтесь за услугой, если хотите на 100% обезопасить право собственности своего клиента.