Что такое флиппинг?
Вся суть этой стратегии инвестиций в недвижимость ярко проиллюстрирована на картинке выше! Действительно, это покупка объекта недвижимости в плохом состоянии с целью ремонта и дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Мы часто общаемся с инвесторами и многие из них не слышали о таком явлении, не смотря на то что даже в России это не ноу-хау, а на западе так уж давно пользуется популярностью. Дело это как выгодное, так и рискованное, как и любые инвестиции, важно сохранять холодную голову, иметь основательный подход, аналитический склад ума, терпение и внушительную сумму денег для старта (купить недвижимость за наличные может позволить себе не каждый). Однако и доходность может составлять 50-70% годовых!
Какие объекты подходят для флиппинга?
Как явление флиппинг начинался с домов, эта тенденция за рубежом не изменилась, а в России чаще "Флиппят" маленькие объекты недвижимости, в основном это однокомнатные квартиры и студии. Связано это в первую очередь с ростом стоимости объектов недвижимости в целом, а на маленькую квартиру проще накопить средства для старта такого бизнеса. Но дело ещё и в том, что большим спросом на рынке пользуются именно такие квартиры. Также в них больше финансового потенциала. Да и "оборачиваемость" капитала в этих объектах выше, маленькие квартирки продаются быстрее.
Что важно учитывать занимаясь флиппингом?
А нюансов на самом деле масса: выбор объекта, локации, анализ рынка, текущее состояние, юридические тонкости покупки, текущая экономическая ситуация, ключевая ставка и многое другое. Как говорят хорошие продажники - надо учить матчасть. И это действительно правда, без должной подготовки, анализа, профессионалов по части ремонта, опыта продаж в недвижимости, есть вероятность не то что не заработать, а сократить вложенный капитал. Но не будем о грустном, а перейдём к порядку действий.
Какой план?
- Самое сложное, на мой взгляд - отбор локаций и объявлений. Иногда можно часами сидеть на сайтах типа АВИТО или ЦИАН в поисках "убитой" квартиры в хорошей локации, иногда это сотни объявлений, которые нужно прозвонить и выяснить множество деталей. Например, когда был проведён капитальный ремонт или когда планируется, сколько собственников, есть ли среди них дети, были ли использован материнский капитал (Что будет если использовать материнский капитал и не выделить доли всем членам семьи?), каким образом квартира попала в собственность.
- Личный просмотр объектов. Это самый важный этап, который иногда отнимает больше времени чем отбор объявлений, потому что нужно доехать до каждого объекта, проанализировать внешний вид дома, подъезда (внешний вид, запахи, шумы, состояние штукатурки, перил, входных дверей, почтовых ящиков), состояние самой квартиры (трубы, полы, потолки, наличие или отсутствие следов плесени и живности и прочее).
- Проверка объекта и собственников на предмет юридической чистоты предстоящей сделки. Важный момент, про который обычные покупатели то забывают, но инвестор должен помнить всегда, так как именно здесь кроется самый большой риск потери вообще всего капитала вложенного в проект.
- Ну что же, объект выбран, пора регистрировать сделку. Здесь проблем быть не должно, если профессионально подойти к пункту 3.
- На этом этапе важно обнаружить в себе бухгалтера, прораба, аналитика, ибо речь пойдёт о составлении сметы. Нюанс этого этапа в том, что даже после тщательного осмотра квартиры перед покупкой, во время ремонта чаще всего возникают какие-то мелкие неучтённые расходы, именно поэтому не нужно относиться к пункту 2 безответственно, а в идеале прийти на объект уже непосредственно с руководителем строительной бригады (чаще всего у профессиональных флипперов эта бригада постоянная). На этом этапе также пригодятся навыки дизайнера интерьеров, знания о последних тенденциях в сфере декора, хоумстейджинга.
- Кстати о бригаде. Этот квест успешно одному не пройти! И дело тут даже не в самом флиппинге а в целом в ремонте как таковом. Самый правильный вариант - взять у бригады номера телефонов клиентов, с которыми они уже работали, позвонить и задать все интересующие вопросы. Мы в среде риелторов всегда обмениваемся нужными контактами и советуем людей, которые делают ремонты качественно и недорого (да, так тоже бывает).
- Чтобы делать ремонт, нужно сначала купить то, из чего он будет делаться! Итак, переходим к закупу материалов. И здесь нужен контакт человека, который постоянно занимается закупом, например из компании, которая специализируется на ремонте новостроек. У этих компаний обычно особые условия покупку материалов, потому что они берут много, скидки хорошие. Новый ориентир сотрудничает с 5 компаниями, которые занимаются отделками, кроме этого мы знаем несколько бригад, которые тоже могут помочь купить всё быстро и недорого.
- Учёт и контроль - одна из крылатых фраз В. И. Ленина, которая к флиппингу имеет самое прямое отношение. И первое что нужно контролировать - сроки выполнения всех работ. Толковая бригада разобьёт весь ремонт на этапы и будет соблюдать сроки их выполнения, а вы в свою очередь должны поглядывать, не слишком ли много строительных материалов на этот ремонт уходит. Ну а если какая-то бригада предлагает вам цемент или штукатурку по сходной цене, бегите от таких работников - они вероятнее всего "получили" эти материалы с предыдущего ремонта.
- Люди выбирают квартиру глазами, поэтому нужна профессиональная фото- и видео-сьёмка квартиры после ремонта. Вообще можно ограничиться только фотографиями, но по статистике наличие видео в объявлении увеличивает конверсию просмотра в звонок на 15-20%. Даже просто продавая квартиры, я никогда не скуплюсь на фотографа, потому что это чрезвычайно важно. Хороший фотограф выберет нужный ракурс, освещение, сакцентирует внимание на деталях, а после съёмки обработает фото.
- Подача объявления, маркетинг и работа с входящими звонками. Многие считают, что достаточно подать объявление на 1-2 площадках и звонки польются как из рога изобилия, но часто этого недостаточно для быстрой продажи. А во флиппинге действительно важна скорость процессов. Да, 2 известные доски объявлений занимают примерно 80% рынка, но иногда покупатель приходит с остальных 20%. Поэтому не стоит экономить на рекламе, а ещё брезговать расклейкой объявлений по соседним подъездам.
- Когда покупатель найден, достигнуты договоренности по цене и срокам сделки, остается только ждать регистрации перехода права собственности и получения своих заработанных денег, цикл завершён.
Сколько можно заработать на флиппинге?
Для точного ответа на этот вопрос во флиппинге слишком много неизвестных переменных, которые сложно спрогнозировать, начиная от финальной стоимости ремонта, заканчивая сроком экспозиции объекта, но примерные цифры по Екатеринбургу назвать можно. Купив "убитую" однушку 30 м. кв. за 3,5 млн рублей в хорошей локации и вложив в её ремонт и обстановку до 400 тыс. рублей, можно рассчитывать на перепродажи за 4,3-4,5 млн. Таким образом при суммарных вложениях в 3,9 млн и продаже за 4,5, доход с одного цикла может составлять 15-20%, вполне реально делать 3-4 цикла в год.
А что если в ипотеку?
Вопрос требующий детального рассмотрения и погружения, ведь при старте такого бизнеса в ипотеку не только добавляются дополнительные расходы в виде процентов по платежам и поборов банков (например за электронную регистрацию), но и частично сокращается количество потенциальных покупателей, а также увеличивает срок продажи. Часть из них в принципе не рассматривает залоговые объекты, для военной ипотеки такие квартиры тоже не подойдут, а есть покупатели, которым квартира нужна здесь и сейчас. Поэтому к экономической модели нужно подойти более тщательно.
Нужно ли платить налоги от такой деятельности?
Безусловно! И их размер тоже нужно учитывать в финансовой модели. В каком размере? Как и любой другой, такой доход облагается налогом в 13% с разницы между покупкой и продажей. Если вы ИП то заплатите 7% с разницы, но здесь будет легче снизить налогооблагаемую базу за счёт ремонта.
Какие есть риски?
Скрытые дефекты объекта недвижимости. Мы как риелторы точно знаем куда заглянуть и с чем прийти на объект. Честно говоря иногда мы с коллегами ходим на объекты с тепловизором, уровнем и рулеткой, заглядываем в самые труднодоступные места, потому что ответственно относимся к своей работе и хотим, чтобы наш клиент купил объект без дефектов и скрытых "сюрпризов". Также и покупатели вашего объекта для флиппинга будут изучать его под микроскопом, особенно если вы рассчитываете на хорошую цену и доходность.
Экономика ремонта. Казалось бы, нет ничего сложного рассчитать объём материалов и запросить стоимость услуг, но к этому нужно подойти очень скрупулёзно
Ошибки в аналитике рынка. То что случается даже с самыми опытными риелторами. Предсказать цену на отремонтированную квартиру, по которой её удастся продать быстро - очень не простая задача, но вполне выполнимая, здесь главное найти баланс между доходностью и сроком продажи, а также учитывать текущие условия ипотечного кредитования и общий спрос на рынке жилья
Юридические риски. Мы при покупке квартиры для клиентов формируем отчёт о безопасности предстоящей сделки на 27 страницах формата А4. Каждый из этих листов анализируется нашей службой безопасности, после чего предоставляются рекомендации. Начинать флиппинг без опыта работы риелтором тяжело, поэтому для опыта можно устроиться в одно из агентств недвижимости. Мы в Новом Ориентире с радостью принимаем новичков в сфере, обучаем и помогаем проводить первые сделки.
Зачем вам Новый Ориентир в сфере флиппинга?
Посмотрите сколько в данной сфере нюансов и какая высокая доходность! Обратите внимание на то сколько деталей надо учесть. В нашей команде есть сразу несколько риелторов, которые уже долгое время занимаются флиппингом и имеют отличные результаты, мы возьмём вас за руку и поможем на каждом из этапов, разработаем детальную дорожную карту, поможем снизить риски, подскажем "фишки". Чтобы начать сотрудничество - напишите мне на WhatsApp
Статья была полезной?
Поставьте лайк и подпишитесь на канал!
Автор статьи: Максим Трофимов
Топ-5 наших лучших статей на Дзен: