В новом году многие ожидают, что цены на недвижимость снизятся, особенно в условиях снижения спроса, вызванного относительным затишьем после бурного лета и начала осени 2023 года. Однако, наш прогноз указывает на продолжение роста цен, особенно в сфере новостроек на юге страны. Мы прогнозируем увеличение стоимости на уровне примерно 10%, если не возникнет дополнительных стимулов или ажиотажа.
Давайте разберемся в причинах текущей ситуации на рынке недвижимости и обсудим, стоит ли в настоящее время рассматривать покупку квартиры.
Во-первых, важно помнить, что недвижимость – это такой же рынок, где прибыль получают не только инвесторы, но и застройщики, а также банки, финансирующие проекты. Банки в настоящее время не рассматривают проекты с низкой маржинальностью, что означает, что снижение спроса не приведет к падению цен, а скорее к уменьшению числа новых проектов. В условиях их дефицита мы, скорее всего, увидим рост цен.
Во-вторых, понижение спроса по сравнению с 2023 годом не означает его полного отсутствия. Льготные ипотеки продолжают действовать, застройщики предлагают различные программы стимулирования спроса, и люди по-прежнему стремятся улучшить свои жилищные условия и сохранить деньги в период нестабильности. Квартиры не будут простаивать без дела.
В-третьих, стоимость недвижимости возможно вырастет, если изменятся или ужесточатся условия льготной ипотеки. Официальное подтверждение об окончании льготных условий может вызвать рост цен.
В-четвертых, на юге России рост цен будет поддержан перетоком спроса из-за ограничения льготных ипотечных кредитов. Средние цены на недвижимость на юге значительно ниже, чем в столице, что делает данный регион привлекательным для покупателей.
В-пятых, на рост цен влияют ограниченные возможности застройки в некоторых городах и инфляция. Эти факторы следует учитывать при планировании семейного бюджета.
Однако мы также предполагаем, что значительный рост цен маловероятен из-за ограниченной покупательской способности населения и высокой ключевой ставки. Однако рост цен в пределах инфляции остается вполне реальным сценарием.
Давайте рассмотрим, как развивалась стоимость недвижимости на юге России в 2023 году.
Весь 2023 год отметился динамичным ростом цен на жилье, особенно в сегменте первичного рынка. Этот рост был обусловлен усилением ажиотажного спроса во втором и третьем кварталах, вызванным ослаблением рубля, повышением ключевой ставки и ожиданиями отмены льготных ипотечных программ.
Наши экспертные данные показывают, что за весь 2022 год средняя цена за квадратный метр на первичном рынке в Краснодаре выросла с 129 тыс. рублей до 146,7 тыс. рублей, что составляет приблизительно 14% роста.
Схожую динамику мы видим на вторичном рынке – цена за квадратный метр поднялась с 114 тыс. рублей в начале года до 126 тыс. рублей в октябре, что соответствует приросту в 10,5%.
В Ростове-на-Дону средняя цена на первичном рынке увеличилась с 102 тыс. рублей за метр квадратный до 119 тыс. рублей, что представляет собой прирост в 16,67%. На вторичном рынке средняя цена за квадратный метр выросла на 17,82%, поднимаясь с 101 тыс. рублей до 119 тыс. рублей.
Что касается курортной недвижимости, цены также выросли из-за переориентации спроса на внутренний рынок и привлекательности курортной недвижимости в качестве инвестиций.
В Ялте, например, средний рост на новостройки составил 3,5%, а на вторичное жилье – 14,53% за 2023 год. В других курортных городах, таких как Анапа, Новороссийск и Сочи, также отмечается рост цен, что подтверждает спрос и интерес инвесторов.
В целом, 2023 год принес стабильный рост стоимости недвижимости на юге России, что ставит вопрос о целесообразности инвестиций в данный сегмент рынка.
Давайте рассмотрим, как можно действовать в подобной ситуации на примере Олега, нашего инвестора и бывшего сотрудника Росгвардии. Олегу сейчас 52 года, и он вышел на пенсию. Его старший сын, Артем, заканчивает школу, и Олег с супругой осознают, что сейчас самое время создать капитал для будущего своего ребенка, учитывая, что следующей в очереди будет дочь Ева, которой сейчас 13 лет. Они сомневаются, с учетом падения спроса, удастся ли им купить объект, который вырастет в цене.
Мы посоветовали им рассмотреть объекты в следующих городах юга России, где стоимость гарантированно вырастет как на новостройках, так и на вторичном рынке. Исходя из нашего экспертного анализа, мы показали Олегу, что ожидание понижения цен может быть ошибочным. Намного эффективнее разрабатывать стратегию на будущее, а не полагаться на случайность и удачу.
1. Краснодар и Ростов-на-Дону: Эти два города постоянно растут и развиваются, с активным строительством на их периферии. Наш анализ показывает колоссальный рост цен в этих городах с 2020 года. Кроме того, наличие крупнейших университетов ЮФО обеспечивает стабильный рост цен на аренду жилья, который в прошлом году составил 20–25% в Краснодаре и 22–27% в Ростове-на-Дону.
2. Крым: На полуострове наблюдается отложенный спрос и рост стоимости из-за закрытых аэропортов и политической ситуации. Однако в 2024 году и далее ожидается наибольший рост стоимости жилья в сегменте новостроек. В настоящее время средняя цена за квадратный метр на первичном рынке в Симферополе варьируется от 130 до 300 тысяч рублей, а на Южном берегу — от 170 до 350 тысяч. Также отмечается увеличение цен на вторичном рынке.
3. Новороссийск, Геленджик, Анапа: Эти курортные города подходят для собственного отдыха и сдачи в аренду. Они являются популярными курортами Черноморского побережья и обещают выгодные инвестиционные возможности.
4. Кавказ: В регионах Кавказа активно развивается туризм, что способствует строительству как апартаментов, так и жилых комплексов. Города, такие как Кисловодск, Архыз, Железноводск, Пятигорск, предоставляют отличные возможности для покупки объектов с потенциалом роста стоимости. Ожидается, что эти рынки покажут больший рост стоимости в 2024–2025 годах.
Советуем планировать семейный капитал с умом, руководствуясь не эмоциями, а тщательно продуманной стратегией. Таким образом, можно сохранить свои сбережения и увеличить семейный капитал.
