В случае, если вы приобретаете квартиру на этапе строительства, то вы заключаете договор долевого участия в строительстве, или по-другому ДДУ, с компанией-застройщиком. Правоотношения между вами и застройщиком будут регулироваться в данном случае Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в этой статье мы будем ссылаться на него.
В соответствии с ФЗ №214-ФЗ участник долевого строительства может рассчитывать на гарантии, в том числе на выплату неустойки в случаях нарушения договора, так как обязательства по сделке должны выполняться надлежащим образом.
Что такое неустойка?
Простыми словами, это выраженная в денежном эквиваленте санкция, применяемая к стороне, которая не исполняет или не должным образом исполняет обязательства по договору.
В каких случаях участник долевого строительства в праве обратиться к компании-застройщику для взыскания неустойки:
1. Самое распространенное - задержка передачи объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства;
2. Несоответствие переданного объекта долевого строительства утвержденному в ДДУ метражу, например, в договоре прописана общая площадь квартиры 65 м², а по факту у вас квартира 63,5 м².
3. Наличие в переданном объекте долевого строительства недостатков, например, неправильно установленные окна/разбитые окна, неполадки с сантехникой/электрикой, протечка труб/батарей, наличие на стенах трещин/плесени и т.д.
В данной статье подробнее разберем ситуацию задержки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Начнем с того, что подавать претензию и/или исковое заявление в суд о взыскании неустойки по ДДУ вы можете начиная с первого дня просрочки и до дня передачи ключей (подписания акта приема-передачи), тогда размер неустойки будет рассчитываться с первого дня просрочки по день подачи претензии и/или искового заявления - в том случае, если неустойка взыскивается до момента подписания акта приема-передачи. Так вы можете взыскивать неустойку несколько раз, деля период задержки на временные промежутки.
Другой вариант, взыскать неустойку уже после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. В данном случае, будет взыскиваться сумма за полный период задержки.
Процесс взыскания неустойки:
1. Подготовка и направление претензии компании-застройщику. Стоит отметить важность данного пункта, так как если неустойка вам не будет выплачена и придется обращаться в суд, то помимо неустойки вы будете иметь право на штраф, который равен половине от суммы взысканных денежных средств, за исключением штрафа. Большинство юристов не знает об этом и направляет своих клиентов сразу в суд, поэтому при взаимодействии с ними настаивайте изначально на досудебной претензии, но только в том случае, если еще есть время до истечения срока исковой давности - 3 календарных года с установленной ДДУ даты передачи объекта долевого строительства.
2. Если в течение десяти календарных дней с момента получения претензии застройщиком ваши требования не удовлетворены и денежные средства на ваш расчетный счет (по указанным в претензии реквизитам) не поступили, то вы имеете полное право обратиться в суд. Таким образом, подготавливается исковое заявление, в котором указывается размер неустойки + размер компенсации морального вреда + размер штрафа по закону о защите прав потребителей + компенсация судебных расходов (если вы обращаетесь за помощью к юристу, но только в том случае, если вы работаете с юристом по предоплате и у вас заключен с ним договор, в котором прописана сумма, это считается более выгодным нежели сотрудничать с юристом, который работает от процента) + расходы на аренду жилья (если вы снимаете);
3. После того, как решение суда, вынесенное по вашему делу вступило в законную силу, можно ожидать готовности исполнительного листа и получив его, смело передавать для дальнейшего исполнения либо в территориальный отдел ФССП по юридическому адресу застройщика, либо в кредитную организацию (Банк), в которой у компании-застройщика открыт банковский счет.
Как рассчитать размер неустойки по ДДУ.
Рассчитать неустойку достаточно просто, в интернете вы можете найти много калькуляторов для подсчета суммы. В целом, формула выглядит так:
Стоимость квартиры по ДДУ х Количество дней просрочки х 2 х 1/300 х Ключевая ставка*
*(того дня, в который фактически была осуществлена передача ключей и подписан акт приема-передачи/ либо если ключи еще не выданы, то на день составления претензии/обращения в суд).
В рамках досудебного и судебного урегулирования спора с застройщиком вы можете требовать от застройщика не только сумму самой неустойки, но и сумму ущерба, который был понесен вами в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры), в частности, в том случае, если вы до передачи ключей проживали на съемном жилье по договору найма.
Страшное для всех дольщиков слово МОРАТОРИЙ.
Что такое мораторий и почему он так важен в расчете неустойки?
Мораторий - это право на отсрочку от исполнения обязательств, и не так давно государство, чтобы поддержать бизнес в сложившейся экономической ситуации, вводило в силу мораторий для компаний-застройщиков. Для дольщиков это значит, что дни просрочки, попадающие на период действия моратория для компаний-застройщиков считаются “бесплатными” и, соответственно, ничего взыскать за этот период вы не можете с них, поэтому необходимо вычесть эти дни из периода задержки.
Периоды моратория:
- 3 апреля 2020 года - 31 декабря 2020 года;
- 29 марта 2022 года - 30 июня 2023 года.
Как составить и отправить досудебную претензию?
Для того, чтобы составить досудебную претензию лучше всего найти хорошего юриста с опытом в этом направлении, так как от того, насколько грамотно составлена претензия зависит также и решение суда. По опыту могу сказать, что видел много дел, когда мои будущие клиенты пытались решить вопрос сами и в итоге процесс “намертво” вставал или решение было вынесено для не в их пользу, изучая “анамнез” таких дел, становилось понятно в чем проблема. Однако, выбор за вами, и если вы хотите самостоятельно составить претензию, то в интернете есть большое количество простых шаблонов, и ниже инструкция по составлению претензии.
1. “Шапка” документа. В “шапке” документа необходимо обязательно указать наименование сторон - кому и от кого направляется претензия, желательно указать свой телефон для связи. Стороны обычно прописываются справа, а слева указывается дата документа, лучше ставить дату отправки документа.
2. Текст документа. Текст документа должен быть структурированным, проблема должна быть описана четко и кратко, поэтому лучше поделить его на пункты.
- Пункт первый. Кратко опишите свою ситуацию, начиная с того, что между вами и застройщиком был заключен ДДУ, укажите дату передачи квартиры по договору, полное наименование объекта долевого строительства, адрес и стоимость. Далее опишите в чем состоит нарушение.
- Пункт второй. Ссылаясь на ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, предъявите требование суммы неустойки;
- Пункт третий. Укажите в третьем пункте сумму компенсации морального вреда, сославшись на ст. 15 Закона от 07.02.1992 № 2300-1, п. 45 Постановления пленума ВС от 28.07.2012 №17
- Пункт четвертый. Сообщите компании-застройщику о своем намерении пойти в суд в случае неудовлетворения требований, предъявленных в претензии. Обязательно укажите срок, в который вы будете ждать денежную сумму, обычно это 10 календарных дней с момента получения претензии.
3. Реквизиты. Обязательно укажите корректные реквизиты, куда должны быть зачислены деньги, их можно узнать в мобильном приложении Банка.
4. Закончите претензию подписью с расшифровкой.
Чтобы отправить претензию необходимо открыть ДДУ и найти юридический адрес организации, чаще всего его прописывают в разделе “реквизиты сторон”, некоторые застройщики указывают в договоре специальный адрес для отправки претензий, его также можно использовать. Далее, вооружившись претензией и адресом, необходимо пойти на Почту России и отправить заказное письмо с описью вложения. Вам на почте выдадут чек и второй экземпляр описи вложения, обязательно сохраните их и лучше сфотографируйте на телефон, это ваше доказательство, что претензия была действительно отправлена компании-застройщику. Также сохраните уведомление о получении письма, оно вам также пригодиться. Дополнительно, я советую продублировать письмо на электронную почту.
Подача искового заявления в суд.
В случае, если по истечении установленного в претензии срока с момента получения вами уведомления о получении письма, ваши требования не были удовлетворены и компания застройщик не перевел вам денежные средства, то вы можете смело “идти” в суд. Для этого вам необходимо будет:
1. Составить исковое заявление;
2. Собрать документы;
3. Отправить исковое заявление с приложенными документами в суд.
Тут я настоятельно рекомендую обратиться к хорошему юристу с опытом в этом направлении, ведь затраты на него будут также взыскиваться с компании-застройщика, поэтому не вижу смысла этого не делать. Судебные “тяжбы” далеко не самое приятное, что может случится в вашей жизни, поэтому всегда лучше довериться профессионалу и не наделать глупостей, которые потом все-равно придется исправлять уже с юристом.
Но если вы все-таки решили взять все в свои руки, то давайте разбираться по порядку.
Подготовка и отправка искового заявления.
При составлении искового заявления стоит помнить - оно должно быть структурированным, кратким, мысль изложена четко. Все суды сильно загружены, поэтому, к сожалению, никто из служащих не будет читать длинные произведения о вашей жизни. Далее пройдемся по структуре:
1. “Шапка” заявления. В шапке заявления обычно указывается наименование суда. Суд вы можете выбрать либо по месту своей прописки (участника долевого строительства), либо по месту регистрации компании-застройщика, стоит отметить, что мировые суды рассматривают дела с исковой суммой до 100 тысяч рублей, если сумма иска превышает 100 тысяч рублей, тогда направляем исковое заявление в районный суд. Далее указывается Истец - , ФИО адрес, электронная почта и номер телефона, затем Ответчик - наименование, ЕГРН, юридический адрес.
2. Текст документа. Текст документа необходимо структурировать, лучше все расписать по пунктам, чтобы судье было проще воспринимать суть.
- Пункт первый. Аналогично претензии расписываем всю суть дела и в чем состоит нарушение. Не забудьте обозначить то, что с вашей стороны была отправлена претензия, однако, ответа на нее не поступило.
- Второй пункт. Во втором пункте опираясь на закон № 214-ФЗ опишите ваши требования и сумму неустойки. Не забудьте про моральный вред - ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, судебные расходы, если таковые имелись - п. 1 ст. 88, ст. 94, п. 1 ст. 98 ГПК РФ, штраф - п. 6 ст. 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1
3. ПРОШУ. Обязательный пункт любого искового заявления. Опираясь на закон № 214-ФЗ перечислите все те статьи и суммы, которые вы просите взыскать с компании застройщика в пользу себя: неустойка, компенсация морального вреда, судебные издержки, штраф.
4. Приложение. По стандарту, все те документы, касающиеся вашего дела, которые вы направляете в суд вместе с исковым заявлением должны быть прописаны в разделе приложение. Какие документы необходимо прикреплять к исковому заявлению:
- Копия договора участия в долевом строительстве;
- Копия передаточного акта;
- Копия акта сверки взаиморасчетов;
- Расчет взыскиваемой суммы;
- Доказательство судебных расходов (копия договора с юристом, чеки и т.д);
- Копия досудебной претензии;
- Доказательства отправки и получения Ответчиком досудебной претензии;
- Доказательство направления в адрес Ответчика копии искового заявления.
5. Завершение. Дата и подпись Истца с расшифровкой.
Когда ваше заявление готово, а документы собраны необходимо отправить два пакета документов: один - компании-застройщику, а другой непосредственно в суд, вложив в конверт для суда чек и опись вложения от отправки письма в адрес компании застройщика.
Когда заявление отправлено, нам остается ждать, когда его получит суд, примет к рассмотрению, присвоит номер дела и назначит дату первого заседания. Все это можно отследить на сайте суда.
Сколько по времени занимает взыскание неустойки через суд.
Тут все зависит от загруженности суда, от того, насколько правильно составлено исковое заявление и от намерения Ответчика. Но в целом, не стоит рассчитывать на короткий срок, в среднем это занимает от 3 месяцев и до года. Помните о том, что судебные заседания часто откладываются, а Ответчик может попросту затягивать процесс, поэтому никогда точно не скажешь через сколько заседаний судья вынесет решение.
Как действовать, чтобы получить денежные средства, положенные по решению суда.
После того, как судебное решение было вынесено, в течение 30 календарных дней стороны (Истец или Ответчик) могут его обжаловать, если одна из сторон ним не согласна. По истечении 30 календарных дней решение вступает в законную силу, тогда необходимо дождаться готовности и получить Исполнительный лист. Получив исполнительный лист, его необходимо передать для дальнейшего исполнения либо в территориальный отдел ФССП по юридическому адресу застройщика, либо в кредитную организацию (Банк), в которой у компании-застройщика открыт банковский счет. Далее ожидать зачисления денежных средств.
Спасибо за внимание и желаю удачи в этом непростом деле!
Если надумаете обратиться к юристу, то оставляю вам ссылку на сайт с моими контактами: Частный юрист Андрей Соснин
Хорошего дня!
