Дорогие друзья, приветствую Вас на своем канале «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ со Скворцовой Ириной», где я делюсь 🌿 актуальной информацией в сфере 💸 инвестиций в недвижимость.
Меня зовут Скворцова Ирина Викторовна. Являюсь действующим инвестиционным брокером и инвестором.
Совершила более 100 успешных сделок с недвижимостью. Со мной клиенты превращают 500 тыс. рублей в 1,5 млн. рублей за 18 месяцев.
Я уверенна в том, что каждый человек может инвестировать в недвижимость. И если, вам кажется это сложно, то это не так.
Чем я могу быть полезной для Вас:
🔺Помогаю стать инвестором любому, кто хочет получать доход от недвижимости (в т.ч. молодой мамочке, бабушке и т.д.), кто никогда не инвестировал и не знает с чего начать
🔺Помогаю создать многомиллионный капитал с минимальным стартом!
🔺По Вашему запросу выбираем ликвидный инвест-объект, где можно получать доход от нескольких стратегий!
🔺Показываю доходность и риски по каждому объекту недвижимости!
🔺Увеличиваю капитал инвестора на самых горячих и актуальных предложениях рынка недвижимости!
🔺Показываю - где самый безопасный путь для вас, как для инвестора
🔺 Помогаю получить кредитное плечо, даже если вы не можете подтвердить доходы или у вас испорченная кредитная история.
🔺Остаюсь со своими клиентами на долгие годы
Почему со мной выгодно и надежно?
Состою в крупнейшем сообществе России Real Invest Club 💥, где в одном месте собраны инвесторы, надежные застройщики, девелоперы, брокеры по инвестициям со всей страны🌏
В нашей закрытой базе – самые ликвидные и проверенные объекты недвижимости, инвестиции в которые дают от 39 до 200% годовых от вложенный капитал💰
РЕКОМЕНДАТЕЛЯМ продаж выплачиваю бонус от 30 тысяч рублей
Рекомендуйте мой канал и зарабатывайте!
В данной статье рассмотрим:
✔️ Риски в инвест-недвижимости
✔️ Способы финансирования
Когда предлагаю инвестиционное решение, у него всегда есть две составляющие:
🔸 1. Потенциальная доходность
🔸 2. Потенциальные риски
Обычно, они прямо пропорциональны.
Чем выше доходность, тем выше риски.
Портфель должен быть диверсифицирован.
Например, если "любите" апартаменты, покупайте разные апартаменты, минимизируйте риски.
Те, кто предлагает высокую доходность и риски 0, это не профессионалы, обещают то, что скорее всего не существует.
Беспроигрышный вариант
🧷1. апарт отели - компенсируется платёж. Если люди заходят с ипотекой. Он не гарантирован, но он ожидаемый.
🧷 2. ФЗ-214, пока объект не сдан в эксплуатацию, деньги лежат на эскроу-счёте.
Анализируя риски:
🏷️ Мы обезопасим себя от небезопасных сделок, да, масло масленое, и всевозможных рисков.
🏷️ Будем уверенны в надёжности сделок.
Инвестиционные решения, которые предлагаю вам я, состоят из 3 блоков:
🧷 1. Объект
- фото
- планировка
- площадь
- отделка
- срок сдачи
- инфраструктура
- цена
🧷 2. Стратегия
- вход в сделку
- улучшения
- цикл сделки
- выход из сделки
- доходность
- риски
🧷 3. Способ финансирования
- первоначальный взнос
- ежемесячный платёж
- % переплаты (если есть)
Я провожу Due Diligence
- процедуру всесторонней проверки недвижимости перед его покупкой. Считаю это разумной предосторожностью. Данная процедура позволяет избежать "подводных камней" и обезопасить инвестиции (от переплаты, от покупки с обременениями).
Данная процедура включает в себя:
- юридическую проверку;
- техническую проверку;
- финансовую и налоговую проверку;
- общую оценку рисков инвестиций.
Когда я провожу Due Diligence?
Когда заключаю предварительное соглашение, уже обсудила все детали и была внесена часть денежных средств (залог: бывает возвратный, чаще всего невозвратный), проект снимается с продажи и имеется время, чтобы исследовать, не оплачивая полную стоимость (300 млн. например), внеся 3 млн. рублей, возможно, будут выявлены нюансы, которые не позволят реализовать проект. Если в ходе проверки выясняется, что объект имеет дефекты или обременения, то покупатель имеет право отказаться от покупки и, теоретически, вернуть себе задаток, если тот бы внесен (как прописали в договоре). По практике, бывает, что невозвратный. Как есть платная бронь, бесплатная бронь, которую вы вносите застройщику.
Что входит в состав моей проверки рисков по объекту по технологии Due Diligence
1. Юридическая проверка
Юридическая проверка застройщика:
В своей статье: "Как проверить застройщика", я уже рассматривала четкий механизм проверки, можете ознакомиться подробнее.
🖍️ ДДУ (договор долевого участия в строительстве):
✔️ Застройщик заключает с вами именно договор ДДУ, а не ПДКП (правительство защищает клиента только по договору ДДУ)
✔️ В ДДУ нет пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке
✔️ В ДДУ нет пункта о возможных финансовых перерасчетах в случае отличия реальной площади квартиры от проектной
✔️ В ДДУ нет пункта, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока
✔️ В ДДУ нет пункта о невозможности продать квартиру без согласия застройщика
✔️ В ДДУ нет пункта о том, что в случае возникновения спора, рассмотрение дела будет проходить только в определенному суде
✔️ Все то, что обещает застройщик внесено в договор ДДУ (зачастую, обещания вне договора - выполняются не полностью или не выполняются вообще)
🖍️ Репутация застройщика
✔️ Сроки сдачи и судебная практика по прошлым объектам застройщика (выписка ЕГРН)
✔️ Проектная декларация застройщика
✔️ Отзывы об этом застройщике в интернете, а лучше личный опрос жильцов, живущих в прошлых объектах застройщика
✔️ Как долго застройщик работает на рынке и сколько объектов уже успел возвести, были ли среди них социально-значимые объекты
✔️ Какие профессиональные награды получил застройщик и были ли они
✔️ На сайте арбитражного суда проверяем не проходил ли застройщик процедуру банкротства
✔️ В каком банке аккредитован застройщик и какой репутацией пользуется этот банк (финансирование должно быть от крупных банков, а не от мелких)
🖍️ Разрешение на строительство
✔️В разрешении на строительство наименование объекта соответствует действительности
✔️ В разрешении на строительство стоит корректная дата выдачи (если оно было выдано месяц назад, а квартиры начали продавать еще полгода назад - это незаконно и объект придется вводить в эксплуатацию через суд)
🖍️ Проектная декларация
✔️ Результаты гос. экспертизы (если ее нет, дом может рухнуть или его снесут за непригодность)
✔️ Застройщик является собственником или арендатором земли, на которой возводится объект + срок аренды заканчивается не ранее сдачи объекта в эксплуатацию
✔️ Адрес объекта в проектной декларации совпадает с адресом на карте (бывaeт тaк, чтo в peклaмe зacтpoйщик обещает дoм в зеленой зоне. B peaльнocти окна могут выходить на шумную трассу, вместо леса)
✔️ Официальная дата основания компании застройщика совпадает с реальностью (если на сайте застройщик хвалится 10-летним опытом, а по документам компания основана год назад - это мошенничество)
✔️ Застройщик проверен по коду ЕГРЮЛ/ЕГРИП и ИНН
Юридическая проверка собственника недвижимости
В своей статье: "Как проверить объект жилой недвижимости на вторичном рынке", я уже рассматривала четкий механизм проверки, можете ознакомиться подробнее.
🖍️ Паспорта каждого из собственников объекта недвижимости
✔️ Внешний вид паспортов соответствует критериям оценки: отсутствие исправлений, наличие всех страниц (если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку)
✔️ Данные в паспортах собственников соответствуют данным в договоре купли-продажи/аренды (если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта».)
✔️ Паспорта собственников не просрочены
✔️ Фото в паспортах собственников соответствуют людям, которые представились как собственники
🖍️ Документ-основание права собственности на объект (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации)
✔️ Данные участников сделки в документе-основании права собственности, указаны корректно
✔️ Адрес объекта недвижимости в документе-основании права собственности, соответствует действительности
✔️ Площадь объекта недвижимости в документе-основании права собственности, соответствует действительности
🖍️ Выписка из ЕГРН (Продавец может взять ее в МФЦ)
✔️ Выписке из ЕГРН не больше месяца
✔️ Количество собственников в выписке ЕГРН соответствует заявленному продавцом
✔️ Данные собственников объекта недвижимости в ЕГРН соответствуют данным в их паспортах
✔️ По выписке ЕГРН обременения на данный объект недвижимости отсутствуют (например: если есть обременение в виде ипотеки - Росреестр не зарегистрирует сделку)
✔️ По выписке ЕГРН в числе собственников объекта недвижимости нет несовершеннолетних (если есть, то может потребоваться разрешение органов опеки на сделку)
🖍️ Согласие супруга на продажу объекта недвижимости (если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись)
✔️ Нотариальное заверение и дата оформления согласия соответствуют критериям оценки
✔️ Данные обоих супругов соответствуют данным в их паспортах
🖍️ Справка о зарегистрированных лицах (Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг).
✔️ Количество собственников в выписке ЕГРН соответствует заявленному продавцом
✔️ По выписке ЕГРН в числе собственников объекта недвижимости нет несовершеннолетних (если есть, то может потребоваться разрешение органов опеки на сделку)
🖍️ Отсутствие судебных разбирательств и исков в отношении собственника
✔️ Отсутствие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика
✔️ Отсутствие банкротства у продавца
✔️ Отсутствие просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству
✔️ Отсутствие семейных споров (раздел имущества), наследственных споры и споров вытекающие из договоров займа и кредитных договоров
🖍️ Медицинские справки собственников из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД)
✔️ Продавец не состоит на учете в ПНД и НД
2. Техническая проверка (рекомендуется сделать официальную оценку объекта недвижимости)
🖍️ Технический паспорт объекта (экспликация и поэтажный план)
✔️ Адрес объекта в экспликации совпадает с адресом на карте
✔️ Этаж объекта в экспликации и поэтажном плане соответствует действительности
✔️ Общая площадь объекта указанная в экспликации соответствует действительности
✔️ Количество комнат и вспомогательных помещений (санузел, прихожая, балкон, кладовая), их краткая характеристика, метраж и высота потолков указанные в экспликации соответствуют действительности
✔️ Незаконных перепланировок помещения не проводилось
3. Финансовая и налоговая проверка
🖍️ Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
✔️ Дата последнего платежа соответствует критериям оценки
✔️ Отсутствие долгов по коммунальным платежам
✔️ Показания счетчиков соответствуют критериям оценки
4. Оценка общих рисков
🖍️ Критерии роста недвижимости в цене (почему она вырастет?)
✔️ Критерии гарантированного роста недвижимости в цене
✔️ Ликвидность объекта недвижимости
Обобщая все результаты проверки, я делаю вывод о степени рисков по данному объекту.
Пользуйтесь на здоровье, мои дорогие друзья этой памяткой или обращайтесь ко мне за квалифицированной помощью)
Не относись к риску, как "страус с головой в песке". Ты не сможешь управлять рисками, не исследовав их.
Тот кто управляет большими рисками, тот и зарабатывает много денег.
Действие в неопределенности.
***
- Можно мне зарабатывать миллион?
- Можно, если ты готов нести риски на миллион.
Риски. Веская причина отказаться от объекта:
📌 1. На объект претендуют третьи лица, готовые оспорить ваши права в суде
📌 2. Сделка заключена без согласия лица, подпись которого на договоре купли-продажи необходима в соответствии с законом.
📌 3. Объект был возведен с нарушением законодательства или имела место незаконная перепланировка.
📌 4. Обременения / ограничения прав использования
📌 5. Большая задолженность (коммунальные платежи, налоги и др. долги)
📌 6. Не перспективен с точки зрения окупаемости (поменялись условия, просчитался брокер)
📌 7. Продавец не имел прав на недвижимость, которую умудрился продать.
Инсайт: все люди, все могут просчитаться.
Пока писала данную статью, осознала следующее, продавать в недвижимости - это от слова "давать". То есть решать проблему клиента. И я не продаю объекты недвижимости, в этом нет смысла, я даю Вам нечто большее, готовое индивидуальное инвестиционное решение, конкретно под Ваш запрос. Грамотно работаю с Вашим БЖВС: болями, желаниями, возражениями и страхами. Инвестиционный брокер, скорее о том, как "прикрыть", "решить", "продумать", "проанализировать", "подстраховать". Он не "продажник", как та "женщина легкого поведения". Скорее "решала", "крыша", который основательно прикроет, подстрахует и решит твои проблемы, задачи и запросы. В.волшебник, и все же, не сутенёр.
Рынок недвижимости в России самый надёжный для сохранения и капитализации средств. Только нужно грамотно подходить к расчетам и к анализу.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
Так же, Вы можете записаться на личную бесплатную консультацию.
8-903-157-73-17
8-926-307-12-89
Дорогой друг, перед консультацией, заполни краткую форму для предметного разговора, это позволит нам эффективнее взаимодействовать, ведь когда знаешь исходящие параметры, легче предложить наилучшие инструменты для решения поставленных задач, уважай своё и моё время,❤️ с любовью, твой инвест-брокер Скворцова Ирина:
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeJyeQ_qMwBKVmG9wX4L6xPnJaGg8oVkYyChNJBcWyUwepgPw/viewform?usp=sharing
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся:
https://t.me/v_roste
Также, вы можете ознакомиться с другими статьями на моём канале:
📝 Как проверить объект жилой недвижимости на вторичном рынке
📝 Продажа вторичной недвижимости для покупки инвестиционной
📝 Виды и условия ипотечных программ💸. ИПОТЕКА И ЛЬГОТНЫЕ СТАВКИ
📝 Ипотечные платформы 💸. ИПОТЕКА И ЛЬГОТНЫЕ СТАВКИ
📝 Инвест-стратегия: Покупка комнат для дальнейшей продажи после ремонта. Флиппинг