Дорогие друзья, приветствую Вас на своем канале «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ со Скворцовой Ириной», где я делюсь 🌿 актуальной информацией в сфере 💸 инвестиций в недвижимость.
Меня зовут Скворцова Ирина Викторовна. Являюсь действующим инвестиционным брокером и инвестором.
Совершила более 100 успешных сделок с недвижимостью. Со мной клиенты превращают 500 тыс. рублей в 1,5 млн. рублей за 18 месяцев.
Я уверенна в том, что каждый человек может инвестировать в недвижимость. И если, вам кажется это сложно, то это не так.
Чем я могу быть полезной для Вас:
🔺Помогаю стать инвестором любому, кто хочет получать доход от недвижимости (в т.ч. молодой мамочке, бабушке и т.д.), кто никогда не инвестировал и не знает с чего начать
🔺Помогаю создать многомиллионный капитал с минимальным стартом!
🔺По Вашему запросу выбираем ликвидный инвест-объект, где можно получать доход от нескольких стратегий!
🔺Показываю доходность и риски по каждому объекту недвижимости!
🔺Увеличиваю капитал инвестора на самых горячих и актуальных предложениях рынка недвижимости!
🔺Показываю - где самый безопасный путь для вас, как для инвестора
🔺 Помогаю получить кредитное плечо, даже если вы не можете подтвердить доходы или у вас испорченная кредитная история.
🔺Остаюсь со своими клиентами на долгие годы
Почему со мной выгодно и надежно?
Состою в крупнейшем сообществе России Real Invest Club 💥, где в одном месте собраны инвесторы, надежные застройщики, девелоперы, брокеры по инвестициям со всей страны🌏
В нашей закрытой базе – самые ликвидные и проверенные объекты недвижимости, инвестиции в которые дают от 39 до 200% годовых от вложенный капитал💰
РЕКОМЕНДАТЕЛЯМ продаж выплачиваю бонус от 30 тысяч рублей
Рекомендуйте мой канал и зарабатывайте!
В данной статье рассмотрим:
✔️ Критерии подбора объекта, площадки для поиска
✔️ Риски инвестиционной стратегии - флиппинг. Что необходимо сделать, когда нашли объект.
✔️ Финансовая составляющая. Перспективы стратегии.
Какой объект ищем?
Комната
🧣 1. Без ремонта или со старым ремонтом по привлекательной цене.
🧣 2. Техническая возможность проведения коммуникаций
🧣 3. Наличие отдельного кадастрового номера.
Что необходимо сделать?
Стратегия
🗞️ Поиск и покупка объекта;
🗞️ Перепланировка комнаты в квартиру-студию: выделение зоны кухни и сан. узла;
🗞️ Заведение коммуникаций
🗞️ Осуществление ремонтных работ;
🗞️ Подготовка объекта к продаже: фотосессия, реклама, поиск покупателей
🗞️ Продажа и регистрация сделки;
🗞️ Уплата налогов;
🗞️ Получение прибыли.
За счёт чего можно продать дороже?
🖋️ 1. Заведение коммуникаций
🖋️ 2. Ремонт
ФИНАНСИРОВАНИЕ. Какие средства привлекать?
💰 1. Собственные накопления
💰 2. Инвестиционные средства
Можно ли взять ипотеку?
Вариант возможен, НО:
Не все банки дают ипотечный займ на покупку комнаты
(Часто, банкам необходим: нотариальный отказ от собственников других комнат, уведомления остальных собственников о продаже).
Объекты, с которыми работала я, были приобретены за наличные.
Как выбрать объект:
🧹 1. Где располагаются объекты
🧹 2. Критерии выбора идеального объекта для инвестирования
🧹 3. Как искать объект: через сайты и агрегаторы или "в поле"?
Где располагаются объекты?
🔖 Коммунальные квартиры (комната должна быть в собственности и иметь отдельный кадастровый номер)
🔖 Старый фонд, общежития.
Выбор объекта - это фундамент инвестиционной стратегии.
Что вы хотите найти? Ключевые КРИТЕРИИ подбора комнат для перепродажи:
✔️ 1. Возможность завести коммуникации: вода и канализация.
Если возможность отсутствует, мы не сможем реализовать стратегию.
Нет воды - нет кухни и санузла.
✔️ 2. Отсутствие ремонта. Это позволяет выкупить комнату ниже рыночной стоимости.
Один из элементов стратегии - перепланировка, выполнение ремонтных работ и благоустройство комнаты. Объекты с хорошим ремонтом нам не нужны. Это лишняя трата денег на старте.
✔️ 3. Состояние объекта. Общее состояние, спрогнозировать, сколько средств нужно вложить в благоустройство. Обратить внимание на окна (идеальный вариант- наличие стеклопакетов), радиаторы (идеальный вариант- новые, без подтеков, хорошо отапливают помещение), входные двери.
✔️ 4. Наличие балкона.
Дополнительная статья расходов, но такие комнатф более конкурентные, это является преимуществом.
- Балкон в плохом состоянии с ветхим остеклением (закладывать бюджет на ремонт и новое остекление балкона, будь готов потерять в прибыли)
- Балкон без остекления или с установленными стеклопакетами (можно рассматривать, как вариант для покупки, заранее заложив в экономику проекта лёгкий к косметический ремонт балкона).
✔️ 5. Наличие отдельного кадастрового номера. Гарантия чётких границ жилого помещения для собственника. Не покупайте долю в квартире, покупайте отдельную комнату.
✔️ 6. Локация и транспортная доступность. Выбирай развитые районы города, проживание в которых привлекательно для потенциальных покупателей.
Кто ваша целевая аудитория (ЦА) - потенциальный покупатель? Кому вы будете продавать? Исходя из этого оцениваем локацию для подбора объекта.
Пример:
- ЦА - Студенты и их родители (районы вокруг университетов, студенческих и молодёжных центров)
-ЦА- Владельцы арендного бизнеса (одиночки) (центр города, туристические районы или районы вокруг бизнес-центров, где имеется большой трафик людей)
✔️ 7. Инфраструктура (наличие магазинов и торговых центров, детских садов и школ, парков, поликлиник, кафе).
Доступность данных объектов инфраструктуры будет влиять на:
- скорость принятия решения покупателем;
- финальную стоимость объекта;
- скорость получения прибыли.
✔️ 8. Общее состояние дома (обшарпанные стены, плохой запах, разбитые ступеньки, неухоженная входная группа, пока покупатель будет идти до комнаты, желание её покупать пропадёт).
Как искать объекты:
💿 1. Сайты и агрегаторы:
Циан, Авито, Домклик, Домофонд
- Мониторьте сайты, объекты и цены
- Выбирайте комнаты с подробным описанием
- Не оценивайте по фотографиям, всегда выезжайте на осмотр (можно получить дисконт, возможно, имеется задолженность).
💿 2. Работа "в поле"
- Выбирайте локации, в которых планируете покупку комнаты
- Приезжайте лично и исследуйте район
- Познакомьтесь лично с жильцами /соседями
- Расскажите, почему хотите купить комнату в их районе.
Экономика проекта. Объект для покупки выбран. Что дальше?
1. За сколько покупаете объект?
2. Сколько средств нужно вложить?
3. За сколько можно продать комнату?
Необходимо сделать аналитику. Расчёт обязателен!
В противном случае есть огромная вероятность совершить ошибку и потерять прибыль.
Основные статьи расходов:
📢 Покупка комнаты
📢 Госпошлина
📢 Коммунальные услуги
📢 Работа ремонтной бригады
📢 Строительные материалы
📢 Фотосъёмка объекта
📢 Реклама
📢 Услуги специалистов (юристы, нотариусы) по оформлению документов
📢 Налог на прибыль
Покупка комнаты, что проверить?
🎷 1. Право собственности на объект (комната должна принадлежать продавцу, а не государству. На объект не должны быть наложены аресты и обременения).
🎷 2. Дееспособность собственника (сделка с недееспособным лицом считается неправомерной)
🎷 3. Наличие /отсутствие долгов по коммунальным платежам (бережём себя от непредвиденных расходов в будущем).
Покупка комнаты в квартире:
🎷 Получи отказы от владельцев других частей квартиры. Нужно уведомить других собственников о покупке. Только в письменном виде. У них имеется первоочередное право на выкуп комнаты.
Отношения с соседями:
👞 1. Предупредите о начале и сроках ремонта
👞 2. Не нарушайте "часы тишины"
👞 3. Не вступайте в конфликты, договаривайтесь
Лайфхак: для выстраивания хороших отношений с соседями, сделайте косметический ремонт в общем коридоре.
Ремонтная бригада.
Банально? До боли просто....
Работай с проверенными подрядчиками, которые соблюдают сроки и оказывают качественные услуги.
Идеально в данной инвестиционной стратегии, когда у вас - своя ремонтная бригада.
Улучшение объекта:
🔑 1. Перепланировка комнаты. Выделение зоны кухни и санузла в комнате. Возведение перегородок.
🔑 2. Заведение коммуникаций. Проведение воды и канализации. Регистрационный процесс долгий и сложный. Наймите специалиста, который подготовит документы по узакониванию для дальнейшей передачи собственнику.
Самый большой риск для инвестора здесь - не заработать. Самый плохой сценарий, если соседи напишут жалобы, чтобы коммуникации были убраны, (дружите со всеми). Плохой сценарий - продавать комнату с ремонтом, но без коммуникаций.
🔑 3. Ремонт квартиры. Пол, потолок, окна, стены, плитка в санузле. Выбирая материалы, отдавайте предпочтения светлым нейтральным тонам. Делайте ремонт в стиле WhiteBox.
🔑 4. Установка сантехники и кухни. Раковина, унитаз, ванна /душевая кабина.
Ремонт обойдётся 300 тыс. руб.
Подготовка к выходу из сделки:
🏮 0. Вымыть комнату и коридор , чтобы было чисто, возможно, поставить элементы декора.
🏮 1. Фотосессия объекта. Наймите фотографа и проведите качественную съёмку комнаты;
🏮 2. Реклама объекта. Подготовьте описание объекта, разместите объявление о продаже. Настройте описание объекта, разместите объявление о продаже. Настройте платное продвижение объявления.
🏮 3. Продажа объекта: новым собственникам иди арендному бизнесу.
🏮 4. Не забудьте заплатить налог на прибыль: 13 % - для физических лиц, 6 % для юридических лиц или ИП.
Срок сделки ориентировочно 3 месяца (покупка-ремонт-продажа).
Доходность от 30% годовых.
Как рассчитать доходность?
1. Доходность за сделку =
Чистая прибыль / собственные вложения * 100 %
2. Доходность годовых =
Доходность за сделку / количество месяцев сделки * 12.
Пример моей сделки в Екатеринбурге в 2023 году:
Покупка объекта - 850 000 рублей (найдена при работе "в полях")
Продажа объекта - 1 750 000 рублей.
Срок от покупки до продажи - 3 месяца.
Расходы на ремонт, коммунальные услуги, налог на прибыль 6 % - 407 400 рублей.
Чистая прибыль - 492 600 рублей.
Доходность за сделку - 54 %
Доходность годовых - 156 %.
Прибыль инвестора по договорённости составляла 50 %: 246 300 рублей, где доходность за сделку - 27 %, доходность годовых - 78 %.
Возможные риски:
📡 1. Угроза затопления из-за несовершенств коммуникаций.
Решение:
- Выбираем объекты на 1 этаже.
- Работаем с проверенными подрядчиками.
📡 2. Потеря объекта: нежелание инвестора продавать или делить прибыль.
Решение:
- На этапе покупки оформлять объект на себя.
- Заключайте с инвестором договор.
- Не пренебрегайте услугами юристов.
📡 3. Затягивание процесса, долгий ремонт и продажа.
Решение:
Управляйте сроками на каждом этапе реализации стратегии, имейте чёткий план действий.
Перспективы стратегии:
💡 1. Тенденции на рынке недвижимости
Средний класс "вымывается". Лидирующие позиции занимает недвижимость эконом и премиум - класса.
💡 2. Не все готовы брать ипотеку.
На комнату проще накопить и купить собственное жильё за наличные.
💡 3. Улучшенные комнаты - готовый арендный бизнес.
Можете сдавать комнату и получать прибыль, или продать собственникам арендного бизнеса. На этом рынке всегда есть спрос.
Флипперам на заметку про планировку)
С 1 апреля 2024 года вступает в силу закон, уточняющий понятие перепланировки. Закон упрощает перевод жилого помещения в нежилое и, наоборот, осложнит перевод нежилого помещения в жилое. Документ вносит поправки в Жилищный кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Одним из ключевых изменений закона является расширение понятия перепланировки жилья. Сейчас под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, которое требует внесения правок в технический паспорт.
С 1 апреля перепланировкой будет признаваться любое изменение границ и площади помещения, включая изменение внутренней планировки помещения и (или) образование новых помещений.
В сухом остатке: теперь под понятие перепланировки по новому закону подпадет большее число изменений в квартирах и нежилых помещениях в многоквартирных домах, которые раньше перепланировками не считались.
Любое изменение площади или границ помещения будет считаться перепланировкой.
Закон процедуры перевода нежилого помещения в жилое и наоборот. Изменения внесены в Жилищный кодекс РФ (ч.7 ст.23) и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости". Закон вступает в силу с 01.04.2024.
Рынок недвижимости в России самый надёжный для сохранения и капитализации средств. Только нужно грамотно подходить к расчетам и к анализу.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
Так же, Вы можете записаться на личную бесплатную консультацию.
8-903-157-73-17
8-926-307-12-89
Дорогой друг, перед консультацией, заполни краткую форму для предметного разговора, это позволит нам эффективнее взаимодействовать, ведь когда знаешь исходящие параметры, легче предложить наилучшие инструменты для решения поставленных задач, уважай своё и моё время,❤️ с любовью, твой инвест-брокер Скворцова Ирина:
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeJyeQ_qMwBKVmG9wX4L6xPnJaGg8oVkYyChNJBcWyUwepgPw/viewform?usp=sharing
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся:
https://t.me/v_roste
Также, вы можете ознакомиться с другими статьями на моём канале:
📝 Как проверить объект жилой недвижимости на вторичном рынке
📝 Продажа вторичной недвижимости для покупки инвестиционной
📝 Виды и условия ипотечных программ💸. ИПОТЕКА И ЛЬГОТНЫЕ СТАВКИ