Среди инвесторов всегда идёт спор об этом, что же выгоднее, есть адепты недвижимости, мол она позволяет сохранить деньги, всегда она растёт в цене и т.д. Вот хотел бы поделиться опытом личным и калькуляцией на эту тему. Квартиру купили мы с супругой вначале 2016 г, тогда была ещё делима или жилплощадь купить или купить немножечко БУ (2-х летний) Ford Explorer, т.к. рубли начинали обесцениваться... С женой мы запали на этот авто за внешний вид и объёмы, т.к. любим путешествовать на авто и нам казалось идеальнее автомобиля нет, про финансовое обременение в тот момент я не думал, т.к. признаюсь был мало финансово грамотным в те времена.
Это сейчас смотря назад безумно рад что так не сделал т.к. этот прожорливый американский бегемот расходует под 20л бензина, а налог на него почти 60 тыс руб. в месяц, не говоря уже о КАСКО и ОСАГО, против моего текущего авто Skoda Kodiaq дизель с расходом по трассе 6л и налогом в года порядка 5500 руб., но рассказ сейчас не об этом.
Почему купили квартиру
Стоимость квартиры в январе 2016 г. площадью порядка почти 43кв.м. на этапе котлована обошлось нам в 3.35 млн. руб. + всякий страховки для ипотеки и т.д. , получилось прмиерно 3.5млн.руб. из которых 2млн свои и 1.5млн в ипотеку. Курс доллара на тот момент был порядка 70 руб. Получается в долларах эта покупка составила 50 000 $. Переплата по процентам ипотеки обошлась ещё где-то в 300 тыс. руб, здесь уже сложнее калькуляцию сделать т.к. погасили долг за 2-а года примерно и средний курс пусть будет 65. руб. значит ещё 4600$. Поэтому очень грубо обошлось нам это всё в 55000 $.
Сейчас такая же квартира БЕЗ ремонта прмиерно там стоит 10.5млн руб., что по текущему курсу, возьмём его около 90 руб., составляет 116 666 $. Получается за прошедшие почти полные 8 лет увеличение капитала составило 212,12 %.
Осталось посмотреть на ключевые индексы, если бы брали индексное инвестирование, т.к. всё-таки отдельные акции это не показатель, нам нужна средняя температура по больнице.
Рынок РФ
Предположим мы инвестировали в рынок РФ и в пересчете в доллары это РТС, берем индекс полной доходности с учетом дивидендов, ведь наш рынок ценят именно за это, графики с сайта Мосбиржи
Начальное значение 652 пункт, и конечное 1116. Получается что рост на 171,16%. Значит движимость обогнала на 40,96 % . Но здесь можно возразить что это не репрезентативно, т.к. СВО это такой черный лебедь на рынке акций которых не было последние практически 80 лет в нашей истории.
Американский рынок
Теперь представим что мы инвестировали в Америку, в широкий индекс S&P 500, т.к. нечестно брать тот же NASDAQ он обогнал и перегнал все что только можно. Берём индекс SP500TR , т.е. total return, чтобы учитывались дивиденды (S&P Total Return — индекс суммарной доходности, реинвестирующий дивиденды в индекс)
Начальное значение 3363 пункта и текущее 10358. Получается рост на 308%. получается здесь акции обогнали стоимость квартиры на целых 95,88 %.
Выводы
Даже не беря в рассмотрение высоко технологий индекс NASDAQ который рос просто огромными темпами последнее десятилетие, а просто честный широкий рынок Америки мы получили огромную разницу в пользу акций. Сравнение в индексом российский акций РТС конечно же даёт обратный результат, но здесь виной исключительно та ситуации которую никто ещё 2-а года назад никто не мог предсказать, даже несмотря на столь глобальные события рынок акций РФ всё же не так и плох. Если бы брали калькуляцию по индексу РТС до событий 22 года, то даже акции российские обгоняли бы стоимость недвижимости тоже почти на 150%.
Очень важным момент который я бы хотел ещё отметить: текущая доходность квартиры, если её сдавать (уже естественно с учетом ремонта который прибавляет к цене минимум 2 млн.руб. ) конкретно в этом месте ежемесячный платеж получается 48 тыс руб. (ориентируюсь на данные АВИТО) что при текущих ценам квартир с ремонтам там в районе 12,5 млн руб. составляет, за вычетом коммунальных платежей в реальном выражении на руки порядка арендодатель получает 43 тыс руб. , жалкие 4,13 % , это мы ещё не вычитаем налоги для физлиц (т.к. есть разные системы налогообложения убираю этот параметр), и не берём в расчет например страховку квартиры или же какие-то покупки сломавшейся техники, мелкий ремонт, теоретическую необходимость откладывать с этой суммы какие-то средства на предстоящий косметический ремонт спустя 5-10 лет после сдачи и тд. А доходность индекса ММВБ в это году составит предварительно примерно 10%, и вы не должны тратить своё время на все эти бытовые проблемы, их просто НЕТ, ну разве что вам в тягость пару раз в месяц сайти в приложение брокера и поступившие дивиденды реинвестировать в акции.. Получается что если бы это деньги лежали в акциях, то с 12 500 00 руб. вы бы получили 1.250.000 руб. , а не 516.000 руб. от сдачи в аренду квартиры, т.е. почти в 2.5 раза больше
Выводы каждый для себе сделает сам, надеюсь статья была полезна. Лайки и комментарии приветствуются. Если у коллег инвесторов есть что возразить, будет интересно увидеть ваше мнение, но естественно подкреплённое расчетами, а не просто я так вижу (хотя Михалков вообще не должен ничего никому доказывать..)
