Я проанализировала оба варианта по 7 критически важным для инвеста критериям. Надеюсь, это сравнение поможет вам сделать правильный выбор. Поехали!
Цель инвестирования
Если недвижимость приобретается как разноплановый долгосрочный актив формата “сейчас зафиксирую деньги, потом буду сдавать, потом сам поживу, а в конце внукам в оставлю”, то лучше выбирать недвижимость с полноценным правом собственности и возможностью наследования. В идеале – в своей стране. В этом случае оптимальным вариантом будет, конечно, Москва, а не Бали, где недвижимость продается только в Leasehold (многолетнее право использования).
Если же цель – заработать на недвижимости, то есть быстро получить инвестиционную прибыль от перепродажи или источник пассивного дохода, который обгонит инфляцию, рассматривать однозначно стоит Бали. Сейчас эта локация обеспечивает самую высокую доходность в мире. Сравните:
- Доход от аренды на Бали до 15-17% годовых в твердой валюте – в Москве 4,5%-6% годовых в рублях
- Окупаемость недвижимости на Бали в среднем 5-6 лет – в Москве, по данным ЦИАН, 22 года
Условия покупки
Застройщики на Бали предлагают бесплатную рассрочку до получения ключей на все строящиеся проекты с первым взносом от 30%. Ипотека для иностранцев недоступна, пострассрочек, когда можно продолжать выплачивать стоимость частями уже после сдачи дома, как например в ОАЭ, на этом рынке нет. В Москве покупателям доступна ипотека, в том числе (пока еще!) и льготные программы.
Поэтому если у инвестора нет на руках всей суммы сразу, нужно точно рассчитать свои силы: возможно ли будет погасить рассрочку в течение 1-2 лет (это средний срок сдачи объектов на Бали) или реальнее и комфортнее будет выплата ипотеки на 15-30 лет. Но здесь важен также фактор цены. Какую конкретно сумму выплачивать частями застройщику или банку? Об этом ниже.
Цены
Недвижимость на Бали значительно дешевле московской. За $130 000 (примерно 11,5 млн рублей) можно купить новую студию или квартиру с 1 спальней площадью около 40 кв.м с полной отделкой и меблировкой в пешей доступности от океана. В Москве за такую сумму – только районы за МКАД или Новая Москва, со старым ремонтом или без отделки и без особых инвестиционных перспектив.
Перевод средств
Перевод денег на Бали из РФ возможен, мы регулярно помогаем с этим нашим клиентам, но, тем не менее, это хлопоты, издержки и потери на конвертации. С оплатой в России в рублях проблем нет.
Психологическая и физическая безопасность
Индонезия – дружественная РФ страна, не подверженная русофобии, и рынок в целом там не политизирован, так что опасаться за свою собственность или возможность въезда в страну, как в Европе, не стоит.
Следующий момент: риски покупки строящегося жилья. Эскроу-счета для застройщиков на Бали не практикуются, так что безопасность сделки во многом строится на репутации девелопера. В России большинство новостроек реализуются по 214-ФЗ, застройщики получают проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, так что риски ниже, и для людей с консервативным подходом к инвестициям это предпочтительный вариант.
Также на чувство безопасности инвестора влияет форма собственности. Как я уже говорила, на Бали недвижимость продается не так, как мы привыкли. Фактически, покупатель приобретает право использовать ее 25-30 лет (с возможностью продления) – лизхолд. Физических рисков для инвестора это не несет, учитывая срок окупаемости около 5-6 лет, вы быстро вернете деньги и все остальное время лизхолда будете получать чистый доход. Случаев нарушения легальных прав по лизхолду в Индонезии нет. Но чисто психологически тревожным людям может быть некомфортно, и им я бы рекомендовала Москву или другие направления с полноценным правом собственности, например ОАЭ или Оман.
Перспективы роста цен
В свете переформатирования льготных ипотечных программ и роста ставок по рыночной ипотеке много говорят о кризисе в недвижимости России: “рынок встанет, цены, особенно на вторичке, будут падать”. Действительно, ипотечный вопрос стоит остро, и в целом в последние 10-15 лет цены росли так активно, что уже подошло время естественной смены тренда. Тем не менее, большого и долгосрочного обвала ждать не стоит, а вот замедления роста или стагнации цен – вполне. Поэтому проекты под инвестиции нужно подбирать очень тщательно, оценивая прежде всего потенциальный пассивный доход и факторы привлекательности этого жилья под аренду.
На Бали ситуация другая: 90% пригодных для застройки территорий в туристических локациях острова уже застроено, а все остальное – джунгли. В перспективе нескольких лет место закончится совсем, и у готового жилья уже не будет конкуренции со стороны новостроек. Цены и ставки на аренду будут расти. Также будет набирать обороты тренд на реновацию – когда девелоперы занимаются не новым строительством, а выкупом старых вилл, их ремонтом и переобустройством с учетом современных требований. Так что инвесторы, которые успеют войти в рынок сейчас, пока еще ведется активное строительство, особенно в пешей доступности от океана, останутся в плюсе.
“Страховка на будущее”
Недвижимость за рубежом (я, конечно, имею в виду страны со стабильной экономикой, и Индонезия – одни из них), приносит доход в валюте, защищает от падений курса рубля и роста инфляции в России. Так что в качестве подушки безопасности это очень хороший вариант. Также собственное жилье в какой-либо стране мира – это открытая возможность переезда. Воспользоваться ею или нет и когда – личное дело каждого, но иметь возможность всегда лучше, чем не иметь.
Московская недвижимость, даже дорогая и ликвидная, предполагает рублевый доход, который регулярно тает из-за колебаний курса. Тем не менее, квартира в Москве – это всегда квартира в Москве, и как способ длительного сохранения капитала вполне имеет право на существование.
Я как специалист по доходной недвижимости всегда выступаю за личный комфорт инвестора, поэтому в моем агентстве есть разные направления и страны, прямо сейчас я могу вам предложить надежные и выгодные варианты инвестиций как на Бали, так и в Москве. Напишите в Телеграм-чат, обсудим ваш вопрос подробнее.
А в продолжение темы – посмотрите статью-сравнение возможностей для инвеста в Москве и в Дубае.
