Зачем платить за съемное жилье, когда можно жить в собственной ипотечной квартире? Этим вопросом наверняка задавались многие россияне. Реалии обоих рынков и прогнозы экспертов – в этом материале.
- (Не)съемное жилье
- За и против покупки жилья
- Плюсы и минусы аренды
- Экспертные прогнозы
- Покупать нельзя арендовать
(Не)съемное жилье
Популярность ипотеки возросла из-за льготных госпрограмм. Однако в ушедшем году власти ужесточили требования. Так, первый взнос льготных ипотечных программ осенью 2023-го вырос с 15 до 20%. К концу же года стартовый платеж по самой массовой льготной ипотеке на новостройки под 8% правительство увеличило до 30%. При этом для столиц и их областей понижена максимальная сумма займа. Вместо 12 млн теперь во всех регионах страны можно максимум взять 6 млн рублей.
«Семейным ипотечникам и ИТ-специалистам также подняли планку первого взноса госпрограмм с 15 до 20%, – комментирует исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. – То есть копить на то, чтобы получить одобрение ипотеки на новостройку, теперь нужно больше. Но реальные доходы людей не растут, в отличие от расходов, поэтому сберечь необходимую сумму для многих – задача не по силам. Вот почему рынок уже покинула часть потенциальных заемщиков. Единственным решением для них осталась аренда».
Немаловажно и то, что госпрограммы не распространяются на «вторичку», а ипотечные ставки в этом сегменте выросли практически вдвое. «Повышение ипотечных процентов сразу в два раза увеличивает ежемесячный ипотечный платеж. Но вряд ли многие похвастаются удвоением зарплаты. Значит, многие вместо планирования ипотеки вновь изучают предложения по аренде. Тем более, время высоких ставок и жестких ограничений – не самое удачное, чтобы входить даже в льготную ипотеку», – говорит Ярослав Баджурак.
За и против покупки жилья
Главный риск для заемщика – потеря дохода и невозможность гасить долг. «В самом негативном сценарии человек лишится недвижимости. Причем денег от продажи квартиры на вторичном рынке не хватит, чтобы полностью закрыть долг. Разница в ценах на "первичку" и "вторичку" в целом по стране достигла к декабрю 42%. Именно из-за этого бьет тревогу ЦБ и вводит новые ограничения в требования к кредитованию малообеспеченных заемщиков», – отмечает Ярослав Баджурак.
Вторя коллеге, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева говорит о трех основных минусах покупки жилья, это:
- высокие проценты – «в этом году процентные ставки по ипотеке остаются высокими, что делает покупку менее доступной»;
- начальные затраты – «первоначальный взнос и сопутствующие расходы могут оказаться весьма значительными»;
- риск падения стоимости – «в условиях нестабильного рынка существует риск снижения стоимости недвижимости».
Три же основных «за» покупки жилья, в представлении Ригины Гордеевой:
- фиксированные платежи – «ипотека с фиксированными ставками предлагает стабильность расходов на все время кредитования»;
- владение активом – «покупка жилья означает приобретение актива, который может увеличиваться в стоимости, предоставляя возможность для инвестиций»;
- налоговые выгоды – «государственные программы часто предлагают налоговые льготы для владельцев жилья».
Плюсы и минусы аренды
Во многих городах-миллионниках аренда вновь стала выгоднее ипотеки. Причин тому несколько. «По госпрограммам людям теперь приходится больше копить, а цены на квартиры взлетели и пока не собираются падать, – замечает Ярослав Баджурак, подчеркивая, – в сегменте аренды уже копятся проблемы. Главные – это растущие из-за инфляции цены и дефицит качественного предложения».
Немаловажны и другие ограничения, знакомые всем, кто жил в чужой квартире. «Всегда есть риск, что владелец недвижимости передумает сдавать ее в аренду. Приходится договариваться, можно ли, например, заводить домашнего питомца, беспокоиться о том, не испортит ли он обои и мебель. Да и ремонт по собственному дизайну не сделаешь. Арендаторы со стажем рекомендуют в первую очередь искать добросовестных и предсказуемых арендодателей, а не только подходящую квартиру», – комментирует Ярослав Баджурак.
Три основных недостатка аренды Ригина Гордеева видит в:
- росте стоимости – «в этом году ожидается повышение арендных ставок, особенно в крупных городах»;
- отсутствии инвестиционного актива – «аренда не приводит к приобретению актива, который может увеличиваться в стоимости»;
- ограничении использования – «арендаторы могут столкнуться с ограничениями на изменение и использование собственности».
К плюсам же аренды жилья этот эксперт относит:
- гибкость – «аренда предоставляет возможность легко менять место жительства»;
- отсутствие расходов на содержание – «ремонт и обслуживание обычно лежат на плечах владельца»;
- меньшие начальные вложения – «аренда требует меньше финансовых вложений в сравнении с покупкой».
Экспертные прогнозы
Переходя к прогнозам, Ригина Гордеева выделяет три главных, по ее мнению:
- снижение доступности ипотеки из-за высоких процентных ставок и ограничений в выдаче кредитов;
- рост цен на аренду;
- рыночные коррекции – «возможны изменения на рынке, которые могут привести к снижению предложения новостроек и стабилизации цен».
Техноброкер, экономист, IT-менеджер Сергей Гатауллин тем временем убежден, что в первом полугодии 2024-го вероятным предпочтением россиян станет аренда, а не приобретение собственного жилья.
«Несмотря на то, что арендные ставки в большинстве российских мегаполисов выросли за прошедший год примерно на четверть, в 2024-м сохраняется пространство для дальнейшего увеличения по причине значительного дисконта между арендными ставками и ежемесячными платежами по ипотеке. Сворачивание льготных программ и ужесточение макропруденциального регулирования привели к резкому снижению доступности заемных средств для граждан, поэтому ситуация второго полугодия будет зависеть от решений ЦБ относительно осуществляемой денежно-кредитной политики», – полагает эксперт.
Покупать нельзя арендовать
Выбор между покупкой и арендой жилья в 2024 году зависит от личных финансовых возможностей, жизненных планов и ожиданий от рынка. «Важно взвешивать все за и против, чтобы принять наиболее обоснованное и выгодное решение», – уверена Ригина Гордеева.
Покупать квартиру в ипотеку или арендовать жилье в ожидании лучших времен? Ответ на этот вопрос зависит от того, использовали свое право на льготную ипотеку или нет – считает основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова.
«Если у вас есть доступ к льготной ипотеке, то, очевидно, что на сделку нужно выходить прямо сейчас, пока программа еще действует. Рекомендую использовать шанс купить жилье по низкой ставке даже при отсутствии широкого выбора новостроек, проходящих по программе. Если квартира не подходит конкретно вам для проживания (находится в неудобном районе, не устраивает ее площадь, планировка, прилегающая инфраструктура), то ее можно сдавать и покрывать ипотечные платежи за счет арендных. А самим продолжать снимать в нужном вам месте. Актив в виде любой недвижимости – это всегда хороший вклад в собственное будущее».
При отсутствии же доступа к льготной ипотеке Елена рекомендует пока воздержаться от инвестиций в недвижимость. «Рыночная ипотечная ставка сегодня слишком высокая – ежемесячные платежи будут неподъемными, а переплата заоблачной. В таких условиях выгодней будет продолжать снимать жилье. А имеющиеся накопления на первоначальный взнос можно пока разместить на краткосрочные депозиты, например, на три месяца. Возможно, весной ключевая ставка снизится и базовая ипотека подешевеет. И тогда можно выходить на сделку».
О существовании депозитов напоминает и Ярослав Баджурак. «Доступность ипотеки снижается. Поэтому на рынке аренды складывается растущий стоимостной тренд. На наш взгляд, он сохранится в течение 2024 года. В итоге многие отложат ипотеку до лучших времен, когда ситуация в экономике изменится и ставки пойдут вниз. Правда, именно сейчас люди смогут начать копить на первый ипотечный взнос, ведь банки подняли ставки по вкладам. Значит, сбережения будут расти быстрее».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
