Для тех кто вдруг не знал - государство субсидирует банкам ипотеки выданные в сельской местности, что является шагом к поддержанию жизни на селе. В итоге для конечного потребителя ставка по такой ипотеки до 3% годовых. Да-да, вы не ослышались, при ключевой ставке в 16% реально получить ипотеку до 3%! И самое интересное что для этого не обязательно ехать в дальние деревни без инфраструктуры, программа распространяется и на вполне благоустроенные пригороды крупных городов, чем грех не воспользоваться если хотите жить недалеко от города, но на своей земле.
Ранее по этой ипотеке давали максимум 3млн в руки, но с лета прошлого года лимит повысили до 6млн, и теперь этот вариант стал еще более привлекательным.
Итак, мы задумались о переезде в пригород Краснодара сразу после того как в конце 21 года выплатили первую свою ипотеку за частный дом в черте города Краснодар на землях СНТ. О том почему мы решили таки из СНТ релацироваться в другое место я как-нибудь позже напишу отдельную статью, а пока про наш путь от выбора дома, до взятия сельской ипотеки.
1. Накопить первоначальный взнос
И так по условиям сельской ипотеки на первоначальный взнос нужно было накопить порядка 20% стоимости, мы рассчитывали в то время найти дом в пригороде за 5-6млн скорее всего без ремонта и своими силами его постепенно делать, то есть на первоначальный взнос нам нужно было 1-1,2млн. Естественно таких денег сразу после выплаты первой ипотеки у нас не было, но годовой бонус и пару квартальных премий, и отложенные средства с зарплат, привели к тому что уже к летом 22 года у нас было 600тысяч рублей, и уже можно было начинать подыскивать варианты, параллельно копя недостающую сумму
2. Выбор дома
И выбор мы сделали довольно быстро, найдя на авито объявление о строительстве коттеджного поселка в поселке Тлюстенхабль республики Адыгея, где застройщик с сельской ипотекой работал, и более того был согласен с тем что 20% у нас нет и предложил варианты как это можно обойти. Речь про завышение стоимости и прописание в документах что мы как будто бы 20% передали, хотя по факту передали меньше. Схема мутная, но вполне рабочая и к такому прибегают при совершении сделок с недвижимостью довольно часто.
В итоге мы подписали договор на строительство дома, передали 600к первоначального взноса и остались ждать 3 месяца когда застройщик достроит дом. С полной уверенностью что уже к новому году мы возьмем новую ипотеку и начнем постепенно делать в доме ремонт. Почти сразу после этого подали заявку в РСХБ на сельскую ипотеку, где только нас рассматривали 1 месяц (!)
Что по итогу, дом построен через 3 месяца не был, была построена коробка дома, и на этом дело встало. Мы несколько раз продлевали договор еще на 3 месяца, но по итогу готового дома так и нет. Эту историю точно стоит прописать отдельно в другой статье, но если кратко - застройщик выкупал земли сельхоз назначения прилегающие к населенному пункту, договаривался в администрации на перевод земли в ИЖС, начинал строить и к окончанию строительства земля переводилась в ИЖС, быстро подводилось электричество и в итоге договор исполнен... Должен был быть, и по предыдущей очереди коттеджного поселка все так и было, но с нашей очередью с переводом земли в ИЖС возникли сложности и по итогу так и стоит порядка 12 коробок домов на землях сельхоз назначения. История с этим застройщиком у нас еще не закончена и я об этом еще напишу в будущем, а пока..
3. Выбор дома дубль 2)
В итоге у нас прошло больше года постоянных переносов договоров с этим застройщиком, за это время мы еще подкопили денег, плюс у нас родился ребенок, в итоге получили еще и материнский капитал. И решили что ждать окончания решения с переводом земли в первом варианте мы не будем и будем искать новые варианты, которые подойдут под сельскую ипотеку. Критерий для нас был в том что бы в этом населенном пункте был детский сад и школа, желательно без километровых очередей как в самом Краснодаре. Желательно с газом, так как даже живя в Краснодаре, зимой отапливаться электричеством не очень удобно.
Начали снова штудировать объявления на авито, по нескольким адресам сьездили, но запал в душу 1 вариант, в который когда мы приехали сошлись все карты)
Во первых мы не звонили заранее продавцу, а просто приехали исследовать сам населенный пункт - село Красносельское Динского района. Приехав на обьект из объявления мы увидели два дома в продаже в тупиковом проезде (отсутствие лишних людей и относительная безопасность для детей) с огромной придомовой территорией с не большим уклоном и выходом к каналу (то есть лишняя вода в сильные дожди стоять не будет). К дому уже подведен газ, качественный забор и откатные ворота. Решили позвонить по объявлению в надежде что возможно продавец живет где то рядом, но тут нам повезло еще больше - застройщик сказал что ворота открыты и подсказал где лежит ключ от дома) Мы осмотрели дом, сразу в глаза бросилось что дом сделан из качественных материалов, с дорогими дверями, полностью с качественным ремонтом. Плюс на участки уже есть хоз постройка метров в 20 квадратных, чего очень не хватает в том доме котором мы живем сейчас. Короче сам дом понравился.
Далее выйдя из дому мы уже приняли решение что это лучший вариант из того что мы смотрели, да, несколько дороже чем хотелось (по итогу вышло 8,6млн стоимость), но дом нам понравился. Но дальше произошло еще несколько событий, которые уверили нас в правильности выбора. На улице мы встретили соседку с ребенком у которой ребенок того же возраста что и наш (потенциально уже ребенку есть с кем дружить), соседка нашего возраста девушка, рассказала нам про свой дом, который они с мужем купили годом ранее у этого же застройщика и подтвердила нашу уверенность о том что дом сделан качественно. Дальше встретили еще одну соседку - пожилую женщину, которой дом построил опять таки этот же застройщик, и она нам тоже показала свой дом, еще больше укрепив нас в мысли что нам нужно покупать этот дом.
В тот же вечер мы подали заявку на сельскую ипотеку в банк, который уже кредитовал нас в первый раз - Центринвест
4. Рассмотрение ипотеки
В целом сельская ипотека, учитывая что в ее рассмотрении есть еще одно звено в принятии решения в виде министерства сельского хозяйства, а если применяется еще и материнский капитал, а если дом еще и документально не введен в эксплуатацию (так как застройщик надеется продать за наличку что бы не платить налоги, а если продавать через ипотеку, то ему нужно ввести дом в эксплуатация и стать собственником, что приводит к налоговой нагрузке дополнительной для него) это довольно не быстрый вариант покупки.
Но у нас все прошло кажется максимально быстро, на сколько это возможно.
18 октября мы подали заявку в банк. Это предварительная заявка, по которой банк одобряет нас как заемщиков. Несколько дней мне делались справки о доходах на работе, но в итоге 25 октября мы как заемщики были одобрены
После чего застройщик озадачился вопросом введения в эксплуатацию дома и становится его собственником, на что ушло еще несколько дней. После чего прошла оценка банком объекта (приезжал на объект оценщик банка). В итоге 9 ноября банк принял положительное решение и по объекту
Далее документы ушли в министерство сельского хозяйства на финальное одобрение, что заняло еще несколько дней и в итоге 17 ноября мы с застройщиком и банком подписали договор и подали документы через МФЦ в росреестр на регистрацию прав собственности.
Еще несколько дней и в итоге мы с 27 ноября забрали документы из МФЗ, передали в банк и банк перевел средства застройщику, и именно с этого дня мы начали быть должными банку 6млн рублей под 2,75%
У нас процедура покупки первого дома заняла больше времени, при том что там не было ни министерства сельского хозяйства в списке лиц принимающих решение, ни материнского капитала. А тут от подачи первичной заявки, до собственно выдачи денег прошло меньше 6 недель. Что особенно удивило на фоне того что когда мы подавали заявку на сельскую ипотеку по тому варианту, который в итоге не был достроен, там только нас как заемщиков рассматривали ровно месяц и одобрили под 3%. А тут и сильно быстрее рассмотрение и в итоге процент меньше, что на горизонте 20 лет экономит почти 200 тысяч рублей переплаты.
В итоге финальная мысль - если вы думаете что оформление сельской ипотеки это долгий и муторный процесс, то возможно имеет смысл сразу идти не в россельхоз банк)) Самый долгий процесс как показала наша практика это выбрать правильного застройщика.
