Речь пойдет о переписанных правилах льготной ипотеки, которые идут вразрез с ранее установленными условиями.
На федеральном уровне существует программа льготного кредитования на покупку новостроек (без учёта спецпрограмм типа семейной ипотеки), по которой установлены размер первоначального взноса и размер ставки (сейчас ПВ от 30%, а ставка 8%), данную программу, с момента ее появления, регулярно изменяли, а к середине 2024 года вовсе хотят прикрыть, а в связи с этим банки хотят за оставшиеся пол года получить максимум прибыли.
Всем известный зеленый банк под названием Сбер подумал и решил, что он мало зарабатывает на клиенте (страховки, комиссии, допкарты к кредитам и т. д.) и не плохо было бы поиметь еще денег с застройщиков. Т.к. Сбер держит больше 60% ипотечного рынка новостроек, значит он может диктовать свои условия. Сберу пришла в голову идея — пусть застройщик платит «субсидию» (в народе «Комиссия», «Откат») с каждого выданного кредита в размере 7,5-11,5% от суммы кредита, а если застройщик не захочет платить, то банк не выдаст льготный кредит клиенту, либо выдаст его на рыночных (на сегодняшний день 16-18% годовых) условиях, но клиент может от такого щедрого предложения отказаться.
ЦБ неоднократно заявлял, что против всякого рода откатов со стороны застройщиков в адрес банков, ведь это напрямую сказывается на стоимости жилья, а следовательно на сумме выдаваемого кредита, что увеличивает долговую нагрузку клиента, но Сберу никто пальцем, за подобные изменения госпрограмм, не пригрозил, а значит это нормальное явление — так делать можно. А если так делать можно, то и другие банки последовали примеру Сбера, а именно ВТБ и Альфа тоже уведомили застройщиков, что хотят откат.
Застройщики не хотят платить банкам за свой счет, поэтому вынуждены закладывать в стоимость квартиры для ипотечных заемщиков примерно 8%. А это значит, что клиенту надо увеличивать в рублевом эквиваленте размер первоначального, брать кредит больше, платить за «лишнюю» сумму банковский процент, что повлияет на размер переплаты, а значит льготная ставка 8% спокойно превращается в 10% и более.
Пример:
- по старым правилам: Стоимость квартиры 5 млн., ПВ 30% - 1,5 млн., Сумма кредита 3,5 млн., платеж примерно 42,5 т.р. в мес. на 10 лет
- по новым правилам с откатом: Стоимость квартиры 5 млн. 8% откат = 5,4 млн., от сюда ПВ увеличивается до 1,62 млн., а сумма кредита становится 3,78 млн., соответственно еж. платеж на 10 лет станет почти 46 т.р.
Итого разница 3,5 т.р. в месяц, что составит 420 т.р. за 10 лет, плюс добавляем 400 т.р. которые были добавлены к стоимости квартиры с целью отката, получаем, что банк на льготной ипотеке зарабатывает дополнительно 820 т.р., помимо этого (т. к. возрастает стоимость квартиры и сумма кредита) становится дороже страховка, это значит, что банк заработает еще больше на комиссии за страховку.
Тут следует сказать, что банки положили глаз не только на госпрограмму, но и на другие программы льготного кредитования, такие как Семейная и IT-ипотека - по ни тоже хотят получить вознаграждение от застройщиков.
Для покупателя такой вариант все-равно выгоден, т. к. он в любом случае дешевле, чем рыночные условия, но тут возникают другие трудности. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то его квартиру будут продавать с торгов, после продажи которой вырученные деньги пойдут на погашение кредита, а остаток отдадут заемщику, но, исходя из нашего примера, заемщик назад получит не 1,62 млн, которые он оплатил в качестве первоначального взноса, а существенно меньше, т. к. квартира (она будет считаться уже вторичным рынком) не будет реализована за 5,4 млн., а будет продана существенно дешевле - по рыночным условиям.
Когда поднимали первоначальный взнос по ипотеке до 30% исходили, на мой взгляд, не только из того, что это поможет сократить объемы кредитования, но и из того, что банки, в случае реализации квартиры за долги, не будут уходить в минус, ведь при маленьком (10-15%) первоначальном взносе есть большой риск того, что квартира будет реализована дешевле, чем остаток задолженности клиента.
Сейчас малозначительное игроки ипотечного рынка пока молчат и не требуют от застройщиков откат, поэтому у покупателя еще есть возможность оформить дешевый кредит, но придет время когда их аппетит тоже увеличится. Если банкам не запретят применять такую схему заработка, то настанет масштабное повышение цен на новостройки, что в свою очередь может привести к сокращению спроса, но застройщикам надо будет продолжать строительство, платить зарплаты, они несут другие обязательные расходы, что станет причиной очередного роста на квартиры.
Автор выразил свое мнение, которое может отличаться от мнения читателя, о чем читатель может поделиться в комментарии.
