Вы тоже считаете, что для инвестиций в недвижимость нужны миллионы, а первая прибыль придет только через 5-10 лет?
Еще и этот дурацкий кризис. Ипотека дорогая, цены встали на месте, ничего не продается.
В итоге вы боитесь вкладывать средства во что-то, кроме квартиры для себя. И ваши деньги просто обесцениваются.
Так вот, этот стереотип уже лишил вас сотен тысяч дохода на недвижимости.
В этой статье я покажу несколько стратегий инвестиций, которые принесли высокую прибыль в рамках одного года после февраля 2022.
Подписывайтесь на мой канал в Дзен, чтобы не пропустить полезные статьи для всех, кто хочет зарабатывать на недвижимости.
1. Перепродажа земельных участков
Перепродажа земельных участков — одна из самых доходных стратегий. Начать инвестировать можно с вложениями до 500 тыс. рублей. Например, через привлечение партнеров или ипотеки.
Благодаря тому, что не нужно ждать окончания стройки или ремонта, сделка проходит быстро.
Также земельные участки хороши тем, что можно легко увеличить их стоимость. Например, путем строительства дома. Особенно сейчас, когда загородная недвижимость растет в цене на 20-25% в год. Это даже больше, чем ставки по рыночной ипотеке.
Но не каждый участок подойдет для инвестирования. Необходимо учесть следующие моменты:
- Природная привлекательность (удаленность от леса, моря, водоемов, рельеф) и локация.
- Близость нежелательных объектов (мусоросжигательные заводы, свалки, кладбища и др.).
- План развития региона.
- Документы: проверить публичную кадастровую карту, выписку ГПЗУ, ЕГРН.
- Стоимость участка: цена должна быть рыночной или ниже среднего.
Рассмотрим стратегию на примере инвестора Сергея Васюка. Он нашел участок, учтя перечисленные параметры, за 720 тыс. рублей. Эта цена была ниже рынка, так как район быстро развивался, но владелец не знал об этом.
И Сергей решил срочно покупать его.
Полной суммы у него не было, и он купил участок вместе с другом. Сам Сергей вложил 420 тыс. рублей, отложенные с женой на квартиру, а друг вложил еще 300 тыс.
Через 2 месяца они продали участок за 1,3 млн рублей.
Почему стоимость увеличилась почти в 2 раза? Все просто: Сергей улучшил участок. В сравнении с квартирами, земельные участки не требуют серьезных вложений. Вот что сделал Сергей:
- Выравнивание участка (10 — 15 тыс. рублей)
- Создание подъездных путей
- Очистка от деревьев и травы, уборка мусора (6 — 7 тыс. рублей)
- Вынесение точек по границе участка (500 рублей/точка)
- Для визуала — обводка участка красной лентой (1 тыс. рублей).
- Аэросъемка (5 тыс. рублей)
Хотите заработать еще больше? — постройте на участке дом. Да, затраты увеличатся, но и доходность тоже.
Тем более, сегодня можно взять льготную ипотеку на ИЖС.
2. Флиппинг комнат в общежитии
Многие боятся даже подумать о покупке комнат в общежитиях. Страх построен на стереотипах о том, что в таких местах живут маргиналы.
Однако это не правда, и нормальных общежитий становится все больше. Многие родители покупают комнаты для детей-студентов, которые приехали учиться в город из области.
Также эти объекты интересуют тех, кто принципиально не хочет брать ипотеку. У них есть деньги, но полной суммы на квартиру не хватает.
Так что не стоит бояться вложений в общежития. На такие объекты всегда есть спрос, и вот почему:
- На рынке недвижимости растет тренд на объекты эконом-класса.
- Низкий порог входа. Есть люди, которые нуждаются в жилье, и купить комнату для них проще, чем копить на квартиру.
- Готовый арендный бизнес. Можно самому сдавать комнату в аренду и получать ежемесячную прибыль. Или продать ее как готовый арендный бизнес.
Однако недостаточно просто купить дешевую комнату и рассчитывать на быстрый и легкий доход. Важно тщательно изучить рынок и сам объект.
Вот главные правила:
- Оцените технические характеристики.
Выбирайте объекты с возможностью оборудовать отдельную «мокрую зону» для подведения воды и канализации. Вам не нужно узаконивать эти «мокрые зоны» сразу, чтобы не замедлять процесс сделки.
- Выберите объект в удобной локации и с развитой инфраструктурой.
- Оцените состояние всего дома.
Первое впечатление потенциального покупателя важно, поэтому обратите внимание на внешний вид здания.
Иногда проведение косметического ремонта в коридоре может значительно улучшить впечатление об объекте. Это не требует больших затрат, но способно повысить стоимость комнаты.
После покупки объекта остается только сделать ремонт и продать ее подороже. Реализация стратегии от покупки объекта до продажи составляет 2-4 месяца.
Рассмотрим на реальном примере, как и сколько на этом можно заработать.
Клиент обратился к инвест-брокеру Максиму Сорогину для инвестирования. Максим нашел для него объект возле метро за 850 тыс. рублей. Инвестор внес всю сумму наличными, после чего начался процесс улучшения объекта.
На ремонт было потрачено 294 тыс. рублей, а на налоги и дополнительные расходы — 87 тыс. рублей.
Через 2 месяца комната превратилась в студию и была продана за 1,7 млн рублей.
В результате чистая прибыль инвестора составила 508 тыс. рублей.
3. Разделение квартиры на студии
Стратегия состоит из покупки квартиры, ее перепланировки и продажи комнат как отдельных студий. Она требует больших затрат, но они окупаются в несколько раз за короткий срок.
Однако для реализации такой стратегии подойдет не любая квартира.
При поиске объекта нужно обратить внимание на следующие характеристики:
1. Локация. Важно, чтобы от квартиры было удобно добираться до метро, а в шаговой доступности была вся необходимая инфраструктура (магазины, аптеки, больницы, школа).
2. Возможность проведения «мокрых точек» во всех комнатах.
3. Удобная планировка. Важно найти объект, который можно разделить на студии, не трогая несущие стены.
4. Год постройки. Не стоит брать во внимание новостройки на этапе котлована, так как цикл сделки может растянуться на годы. Цель — ремонт и быстрая продажа.
5. Состояние здания. Никто не хочет попасть под реновацию и стоять годами в очереди на новое жилье. Поэтому объекты в аварийных зданиях покупать не нужно.
По этим критериям инвест-брокер Леонид Патеюк нашел для своего клиента трехкомнатную квартиру на окраине Москвы площадью 60 кв.м за 10,9 млн рублей.
Они с клиентом вложили 1 млн рублей в улучшение объекта, разделили квартиру на 4 студии и сделали ремонт. В каждой студии оборудовали мини-санузел и продали их по отдельности за полгода.
В итоге прибыль инвестора после продажи студий достигла 1,2 млн рублей.
При этом продажа началась почти сразу после покупки, не дожидаясь окончания ремонта. Не стали ждать также и согласования планировки, которое обычно занимает 3-6 месяцев, чтобы сократить цикл сделки.
Почему такие объекты покупают?
Средняя цена студий в том же районе около 8 млн рублей. Не все могут себе позволить такое жилье. Однако прописка, особенно московская, нужна многим.
Эти студии решают проблему покупателей с пропиской, а стоят в разы дешевле: 3-4 млн рублей. Кроме того, на них есть большой спрос: в них комфортно жить одному человеку и они хорошо сдаются в аренду.
Сейчас я рассказал вам о конкретных инвестиционных стратегиях. И вы уже можете ими пользоваться.
Если вам понравилась статья — подписывайтесь на мой канал в Дзен. Здесь я регулярно публикую много полезных советов для всех, кто хочет зарабатывать на недвижимости.
