Программа сельской ипотеки вернулась. Да, там та же ставка 3% — но другие условия изменились кардинально: теперь это история не про жилье «в тиши и на свежем воздухе» — а про удержание кадров в агросекторе и социальной сфере. Кто в итоге сможет взять сельскую ипотеку по новым условиям? Рассказывает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
Вы помните, что программу сельской ипотеки «заморозили» еще осенью прошлого года. Тогда ее обещали пересмотреть — и варианты действительно обсуждались самые разные. Например, хотели исключить маленькие города и поселки, примыкающие к агломерациям, оставить ипотеку только для глухих деревень.
В итоге решили иначе. Теперь получить сельскую ипотеку смогут далеко не все, а только те, кто готов минимум пять лет трудиться в определенных сферах на селе. То есть не просто жить — а работать по специальному списку профессий.
Но давайте по порядку.
Основные условия
Сначала напомню основные параметры сельской ипотеки, они не изменились.
1. Ставка — 3% годовых, а для приграничных территорий и вовсе от 0,1%.
2. Первоначальный взнос — 20% от суммы кредита. Причем если супруги оформляют два кредита на один объект, совокупный взнос тот же, 20%.
3. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. Супруги могут взять каждый по 6 млн — итого до 12 млн рублей на семью.
4. На что дают кредит — можно купить или построить частный дом на территории, попадающей под программу: сельские территории, сельские агломерации, опорные и приграничные пункты. Проверить, подходит ли конкретный населенный пункт под программу, можно в сервисе «Своё село». В опорных населенных пунктах можно купить и квартиру в новостройке — правда, только если дом не выше пяти этажей.
А теперь к изменениям, они серьезные.
⏏️ Для тех, кто впервые на этом канале: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Требования к заемщикам
С 28 марта 2025 года получить сельскую ипотеку можно только при выполнении ряда условий. Заемщик обязан трудиться по основному месту работы в течение пяти лет с момента подписания кредитного договора — и только в определенных отраслях.
Кто входит в число избранных:
1. Работники агропромышленного комплекса. В программе указано, что предприятие должно соответствовать требованиям Федерального закона № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства». По этому закону, в АПК входят, например, компании, ИП и кооперативы, которые производят первичную сельскохозяйственную продукцию: выращивают зерно, овощи, фрукты, разводят скот и т.п. А вот если они занимаются переработкой: например, делают муку из зерна, консервы из овощей — то могут быть отнесены к АПК, только если на реализацию этой продукции приходится не менее 70% дохода. В общем, там все не так просто.
2. Работники социальной сферы на селе. Социальная сфера, как поясняется в программе — это муниципальные организации в сфере в области здравоохранения, образования, науки и просвещения, социальной защиты, культуры, физической культуры и спорта. То есть сельская ипотека будет доступна сельским учителям, врачам, сотрудникам соцзащиты и так далее. По идее, не только им — но и любым сотрудникам указанных организаций.
3. Работники ведомств Минсельхоза, Росрыболовства, Россельхознадзора, а также подведомственных им структур. Минсельхоз курирует многие агрохолдинги, Росрыболовство — рыбохозяйственные предприятия, Россельхознадзор — Россельхознадзор — ветеринарную и фитосанитарную деятельность.
4. Сотрудники региональных органов ветеринарии и их подведомственных учреждений. Это ветнадзор, ветеринарные станции, лаборатории, учреждения для отлова и т.д.
5. Служащие сельских администраций. Тут и так все понятно.
Кроме того, к заемщикам сельской ипотеки добавилась особая категория — участники СВО, их супруги, вдовы и вдовцы, не вступившие в новый брак.
Те, кто не входит в эти категории, — мимо. Даже если человек давно живет на селе — формально он для этой программы не сельский житель.
Скрытые риски и подводные камни
Главный подводный камень новой сельской ипотеки — опасность повышения ставки в течение первых пяти лет ипотеки. По аналогии с ИТ-ипотекой, ставка сохраняется, если заемщик работает на “подходящей” должности. В случае увольнения у него будет полгода на то, чтобы найти новую работу, соответствующую условиям программы. Если не справится — банк имеет право пересмотреть ставку до рыночной. Представили себе, например, нынешнюю рыночную ставку? Вот и я о том же.
Но для айтишников условие хоть как-то выполнимо: в городах работы много, в конце концов можно работать удаленно. А вот если заемщик — учитель в сельской школе? Получается, если он уволился: что-то не сложилось со школьной администрацией, или просто ушел на пенсию — то ставка априори взлетит до небес? Идти устраиваться в местный совхоз? Переезжать? Так это тоже не так просто: ведь дом-то по сельской ипотеке он уже построил или купил здесь.
Как будут в течение 5 лет «подтверждать свой статус» участники СВО и их жены — совсем непонятно. Остается надеяться, что их минует обязанность каждые 6 месяцев отчитываться о своем соответствии программе. Или составителям программы что-то известно о положении мировой геополитики в течение ближайшей пятилетки?
Короче, одни вопросы.
Формально работает — по факту нет
Хотя программа новой сельской ипотеки официально стартовала 28 марта и уже две недели как действует, банки еще не начали принимать заявки. Причина очевидна: пока нет понятного механизма. Чтобы работать по новой программе, банкам нужны от вышестоящих ведомств регламенты, инструкции и какой-то единый реестр «подходящих» организаций. Поэтому — ждем.
Что я думаю о новой программе
Если честно, ощущения двойственные. С одной стороны, радует, что территориальные ограничения в программе решили не ужесточать. Это значит, что в сельской ипотеке все еще участвуют маленькие городки и поселки, где есть хоть какая-то инфраструктура и шансы на развитие. С другой стороны — мне кажется, есть в новых условиях какой-то перекос.
В сельской местности ведь живут не только фермеры и работники социальной сферы. Есть те, кто работает в других отраслях тут же в селе. И даже если люди работают дистанционно — живут ведь они здесь, строят дома, рожают детей, развивают бизнес — и вливают деньги в местную экономику. То есть, они тоже реальные «двигатели» развития села в последние годы. Почему они выпали из внимания Минсельхоза, мне непонятно.
Ну, и постоянное. Чтобы удержать молодежь и привлечь специалистов в сельские территории, нужно не только дешевое жилье. Нужны градообразующие предприятия, рабочие места, детские сады, нормальные больницы, дороги, школы — и главное, ощущение, что здесь есть будущее.
