В этой статье я расскажу, что такое инвестиционная недвижимость, и как риелтор может на ней заработать. Подписывайтесь на мой канал в Дзен. Здесь я публикую много полезных материалов для всех, кто интересуется недвижимостью.
Инвестиционная недвижимость — земля, здание или объект с землей, которые находятся в распоряжении владельца с целью получения дохода.
Доход может быть получен за счёт перепродажи или посредством аренды.
Перепродажа происходит после роста цены на недвижимость. Стоимость может стать больше из-за общего роста цен на рынке, а также из-за фактических изменений. Например: у новостройки появилась инфраструктура, в квартире сделали ремонт, рядом построили метро, на земельном участке воздвигли дом и так далее.
Получается, что есть тенденции, на которые вы не можете влиять, или делаете это лишь косвенно, но можете их предугадывать — рост цен за счёт нехватки жилья в этом районе, рост цен на фоне кризиса, появление метро и т.д.
А есть изменения, которые зависят только от вас — ремонт на объекте, постройка дома на участке, облагораживание территории и т.д.
Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду формируют пассивный доход. Часто такая недвижимость покупается с помощью ипотечного плеча. Объект подбирают так, чтобы сумма ежемесячного платежа была эквивалентна сумме ежемесячного дохода от потенциальной сдачи в аренду.
При условии аренды, доход от сдачи тоже может повышаться.
Тот, кто покупает инвестиционную недвижимость — покупает не саму недвижимость, а её ликвидность.
Ликвидность — это свойство объекта, обладая которым он будет быстро продан без потери вложенных средств. Чем быстрее и выгоднее это можно сделать, тем более ликвидным считается имущество.
Какие факторы влияют на ликвидность:
- Скорость входа в сделку (заключение договора), и время требующееся для её закрытия;
- Расходы на заключение сделки, включая налоги на покупку и продажу;
- Возможность быстро продать или купить объект по рыночной стоимости.
На ликвидность влияют и другие факторы — динамика рынка, локация объекта, состояние недвижимости.
Что повышает ликвидность недвижимости
Локация
- Близость к метро, транспортным развилкам, социальным учреждениям и иным объектам инфраструктуры;
- Низкий уровень криминала и высокая репутация района;
- Уровень безработицы;
- Наличие зелёных зон, парков, заказников и отсутствие промышленные объектов.
Ситуация на рынке
- Повышенный спрос при меньшем предложении;
- Высокая активность рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);
- Ценовая доступность (объекты эконом-класса ликвиднее элитной недвижимости);
- Устойчивость объекта к снижению цены.
Характеристики объекта
- Небольшой срок эксплуатации и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);
- Внутреннее и внешнее убранство (вид из окна, удобная планировка, высокие потолки, не первый и не последний этаж);
- Инфраструктура района (паркинг, детские сады, школы, площадки).
Иные факторы
- Информационная осведомленность: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;
- Сроки проведения оценки доходности и рисков (например, для таких больших объектов, как склад — процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);
- Потенциальные расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);
- Сезонность (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).
Жилая недвижимость обычно ликвиднее коммерческой
Она обладает следующими характеристиками:
- требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
- меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
- пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.
Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта. Поэтому бывает выгодно купить большую площадь с целью разделения на множество маленьких.
Как риелтору работать с инвестиционными объектами
Большая задача перед риелтором в подборе ликвидного объекта для инвестора — понять, какой сейчас тренд.
Инвестор заходит в сделку деньгами, его интересует всего 2 вещи в объекте: доходность и риски, а остальную работу должен проделать брокер по инвестиционной недвижимости.
У риелтора, который не работает с инвесторами, инвесторского мышления нет, а у брокера оно есть. Это отличает обычного риелтора от брокера по инвестиционной недвижимости. Чтобы профессионально работать с инвесторами, нужно в начале стать брокером, а затем самому быть инвестором.
Например, есть тренд на загородную недвижимость
Так, сельскую ипотеку можно взять до 5%. Это довольно низкий процент в сравнении даже с льготной ипотекой на новостройки под 8%.
Плюс сохраняется сезонный спрос, с начала весны он всегда растёт, а сейчас объем предложений падает. Из-за этого повышаются цены.
К тому же не хватает жилой площади. На одного жителя РФ приходится 24 кв. м жилья, а должно быть не менее 33 кв.м.
Единственный выход для увеличения жилой площади, когда высокие ипотечные ставки и цены на квартиры в целом — покупка загородного участка и строительство дома на нём.
Такие тренды и должен видеть брокер. После чего — начать искать инвестиционные объекты в данном сегменте.
Ещё загородная недвижимость — это великолепный старт для микро-девелопмента. Земля покупается под постройку дома с дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду.
То есть вы не просто спекулируете на ценах, а сами создаете новое предложение и новую жилую площадь для других.
Подписывайтесь на мой канал в Дзен. Здесь я публикую много полезных материалов для всех, кто интересуется недвижимостью.
