Давайте сравним по всем доступным критериям разницу для покупателя покупки недвижимости в Турции или Грузии. Какая из стран лучше для инвестиций?
Всем отличного дня!
В свете событий конца 2023 года на рынке недвижимости России решил написать экспертную статью сравнение недвижимости в Турции и Грузии.
Кратко, почему это будет интересно:
Количество показов в моем канале сильно перевалило за 1.000.000, поэтому будем считать, что большинство моих статей более чем актуальны.
Я являюсь основателем и спикером международной Академии зарубежных риелторов, поэтому в статье просто перекладываю всю ту информацию, которая по методологии упакована в одном из модулей курса.
Итак, о каких событиях я говорил, когда затронул тему больших изменений на рынке недвижимости в 2023 году? Безусловно речь идет о сворачивании глобальной программы субсидирования рынка недвижимости и разбор текущей ситуации, которую она спровоцировала за полтора года действия.
Результат, наверное, сейчас не озвучил разве что ленивый:
- Национальная программа льготной ипотеки привела к феноменальному росту стоимости кв.м. на первичную недвижимость
- Произошел резкий перекос ценообразования первичной и вторичной недвижимости
- Было выдано более 1 трлн рублей в целом ничем не обеспеченных кредитов, иногда по 2-3 на одного покупателя.
- В долларовом эквиваленте стоимость недвижимость как показывала, так и показывает отрицательную динамику, и ситуация будет только ухудшаться
Конечно же в 2024 году мы понимаем, что все это приведет к сильному изменению спроса на сохранение капитала и накоплений. А денег в стране экстраординарно много, кто бы что не думал и не озвучивал в комментариях под этой статьей.
Причин этому я вижу несколько:
- Резкое изменение спроса на недвижимость внутри страны стимулирует искать новые надежные направления для сохранения денег, хотя исторически всегда это было местом для безопасного сохранения и приумножения.
- В стране очень низкий потенциал инвестиций в производство или собственный бизнес. К сожалению, в период нестабильности это всегда так работает.
- Банки не предлагают никаких адекватных финансовых решений, которые бы застраховали инвестора от повторения периода девальвации и обесценивания в 2023 году.
В связи с этим я вижу 2024 год прорывным в сегменте зарубежной недвижимости. Попросту особых вариантов нет. Наблюдая информационную истерию весь 2023 года, когда все загоняли покупателей в воронку льготной ипотечной программы, я как и многие из Вас был шокирован, насколько резко изменился посыл экспертов с конца года. От категорического ДА, иначе потом будет поздно, покупки без какого-либо адекватного анализа, смотря только на сумму ежемесячного платежа до момента сейчас, до тысяч статей, когда нельзя что-либо покупать.
Эта статья сравнение покупки и владения недвижимости в Грузии и Турции. В качестве городов возьмём наиболее востребованные Батуми и Анталию.
Итак, поехали!
Климат:
Климат в Батуми в целом повторяет аналогичный в Сочи. Климат мягкий, солнечных дней в году 220, при этом период летнего сезона длится с середины мая по конец сентября. Зима бывает со снегом, ветрено и температура как правило не опускается ниже нуля.
Анталия находится на 700 км южнее и климат там конечно теплее.
Тут настоящие субтропики, и конечно не просто так этот город является южной столицей Турции и один из самых туристических городов мира. В прошлом году к примеру был поставлен абсолютный рекорд по количеств туристов, более 15 млн человек. И номер один среди туристов конечно Россияне. Летом стартует с середины апреля и заканчивается в конце ноября, или 7 месяцев. Самый жаркий месяц – август, когда столбик термометра поднимается до 42 градусов. Зима без снега, и сейчас в январе температура 20 градусов, можно ходить в шортах. Кто-то еще купается.
Вывод: В целом наличие квартиры в Батуми и в Анталии дает возможность насладиться летом и морем более 5 месяцев в году. Но при этом лето в Анталии на 2 месяца длиннее.
Инфраструктура:
Батуми: Город в целом достаточно активно развивается, но к сожалению его инфраструктура не была заложена в генеральном плане. Грубо говоря строили и строят как получится, где есть свободные участки. Конечно же это сильно в последствии будет сказываться на качестве жизни в этом городе. Достаточно нормальным считается строительства фешенебельного отеля, который соседствует с 60 летними хрущевками и гаражами, где активно в центре города ремонтируют автомобили под открытым небом. Меня это сильно насторожило. В целом такая же ситуация с дорогами, хотя их сейчас активно строят китайцы.
Анталия: За последний 10 лет город ушел очень далеко вперед, и по праву стал называться одним из самых благоустроенных городов региона. Центральный аэропорт по итогам 2023 года стал самым крупным в стране. Пробок в городе нет, так как вокруг есть объездная дорога, по которой из противоположной части города можно доехать до аэропорта за 30 минут. В городе действует более 700 маршрутов автобусов, через которые с одной пересадкой можно доехать до любой точки города. Более 15 крупных торговых центров, достаточно высокого европейского уровня. Так как в большинстве своем город строился по плану, всегда в любом районе большое количество парков, детских зон и площадок, школ и колледжей. Главной достопримечательностью города является набережная Коньяалты, которую реконструировали 2 года назад. Она же самая посещаемая в Европе по итогам 2022 года.
Вывод: Если сравнивать инфраструктуру этих городов, то приехав в Батуми, вы вернетесь с 90-ые. Увы, но это так. В этом конечно есть свой колорит, но тут уже на любителя. Анталия - это почти Европа. Прекрасные дороги и транспортная инфраструктура, при этом новые районы сейчас строят исключительно по крупному плану, к примеру инновационный район Алтынташ.
Социальная и развлекательная инфраструктура.
Батуми: Исторически конечно этот город был меккой для обеспеченных граждан СССР. В целом сейчас многие интересные достопримечательности сохранились, но при этом к сожалению, появилось совсем не много новых. Но давайте остановимся на одном факте – а вы знали, что Батуми входит в ТОП-10 крупнейших городом с игровой индустрией. Казино – это сейчас главный драйвер спроса на недвижимость в этом городе! И это же основная стратегия развития этого курорта. С точки зрения социальной инфраструктуры, то к сожалению, все осталось на уровне прошлого поколения, так как инвестиций в этот сегмент у Грузии не было. Из того, что сейчас однозначно интересно, это конечно колоритный старый город, современная набережная Руставели и припортовый центральный район. Комфортного доступа к морю и оборудованных пляжей к сожалению, практически нет.
Анталия: Муниципалитет города в целом работает по стратегии постоянного увеличения туристического потока, и в целом им это удается, судя по рекордным показателям 2023 года. Как правило в любом районе города на расстоянии 500 м. всегда есть большая игровая детская площадка или парк. Инвестиции в набережные за последние 3-5 дет были колоссальные, поэтому Коньяалты сейчас самая посещаемая набережная Евразии. Более 20 км длиной, с большим количеством кафе, бич клабов, беговыми дорожками и спортивными площадками. Особо стоит отметить, что каждый теплый вечер большое количество жителей выходит на набережную со своими стульчиками, чаем и закусками и встречают закат. Это Анталийская традиция. В черте города более 150 музеев, большой зоопарк и океанариум, старый город с портом, откуда отходят каждые 30 минут прогулочные яхты. Особо стоит отметит подводную лодку, которая спускается к затонувшему линкору неподалеку.
Вывод: Тут я вспомнил наше родное Сочи. В целом выводы однотипные – если город строится и развивается без плана, потом что-то поменять будет очень сложно и дорого. Это про Батуми.
В Анталии не все участки были отданы под строительство квартир, и это конечно же ощущается воздушностью и насыщенной инфраструктурой для жизни. И это же в свою очередь в последствии определяет добавленную стоимость квадратного метра, но в этом складывается качество жизни и отдыха в городе.
Пляж и море
Батуми: Конечно главным плюсом города является то, что пляжная полоса не находится в собственности в частников, как это сейчас происходит в Сочи. Но благоустроенных пляжей в европейском формате к сожалению, нет. Отсутствует пока соответствующая целевая аудитория. Пляжи все галечные, и конечно это нравится далеко не всем, при этом в центре города пляжи не предназначены для купания, так как там порт. Летом все пляжи достаточно сильно перегружены, но не так экстремально, как на знаменитых сочинских набережных.
Анталия: В городе два длинных пляжа, на западе и востоке города. Остальная часть города расположена на каменном отвесе. Наиболее известный пляж конечно знаменитый Коньяалты. Они имеет голубой флаг, и это действительно соответствует действительности. На протяжении всего променада множество ресторанов, бичклабов со своими лежаками и приватными зонами. Главной минус на мой взгляд – это то, что он галечный. На востоке Анталии в сторону Белека расположены пляжи района Кунду. Там уже очень комфортный песок, и максимально приятный формат отдыха. И именно по этой причине большинство лучших пятизвездочных отелей расположено там.
Отдых не на море, что еще?
Батуми: Помимо создаваемого кластера игрового центра в регионе Батуми славится бальнеологическими центрами рядом с городом с очень сильной программой лечения. Кроме этого на расстоянии 250 км находится известный горнолыжный курорт Гудаури. В целом это позволяет найти направление для отдыха в течении круглого года.
Анталия: Турция всегда являлась лидером международного туризма. На текущий момент страна находится на 5 месте по количеству прибывших туристов в мире. И конечно, этот город привлекает туристов далеко не только благодаря теплому морю. На расстоянии 40 минут есть горнолыжный курорт Саклыкент, невероятный каньон на расстоянии 15 минут от города, термальные источники. Кроме этого, так как в стране очень развита дорожная инфраструктура, то и расстояния на машине воспринимаются максимально комфортно. Все это дает возможность насладиться такими туристическими локациями, как Фетхие, Каш и Каппадокия. Имея или арендуя машину в целом каждые выходные можно всегда находить что то новое.
Вывод: Батуми дает возможность отдыха и летом и зимой. это или лето на море или зима на лыжах. В межсезонье конечно достаточно скучновато. И конечно я бы отметил достаточно невысокий уровень сервиса, к сожалению Грузии еще расти и расти в этом направлении.
Анталия в этом плане конечно дает круглогодичный формат отдыха, к примеру, сегодня, когда я пишу эту статью в январе, на набережной много купающихся, так как температура воды по-прежнему выше 20 градусов. И при наличии машины каждые выходные живущие и отдыхающие в этом городе могут найти прекрасные направления для новых впечатлений в шаговой доступности.
Что дает покупка недвижимости в каждой из этих стран.
При покупке недвижимости в каждой из стран вы получаете ощутимые преимущества. Давайте разберемся какие.
Грузия: во-первых, стоит отметить, что нахождение для граждан в стране возможно 365 дней в году без каких-либо ограничений. При покупке недвижимости от 100.000 долларов владелец может претендовать на получение долгосрочного ВНЖ и при выполнении определенных условий на гражданство этой страны. В стране очень низкое налогообложение, поэтому Грузия очень интересно для ведения бизнеса. Так же Грузя входит в ТОП 5 самых безопасных стран мира.
Турция: нахождение в стране доступно сроком до 180 дней в году без ограничений владельцам российского паспорта. При это формула нахождения в стране следующая: 60+30 за 180 дней. Иными словами, находиться в Турции как турист вы можете не более 90 дней за полгода. При этом при нарушении штрафы очень щадящие и не несут никаких последствий. Для получения ВНЖ на основании покупки недвижимости по текущим правилам необходимо приобрести квартиру стоимостью от 200.000 долларов, это правило недавно было изменено, ранее была сумма 75.000. При это стоит учитывать, что при нахождении в стране в течении 5 лет вы можете претендовать на гражданство.
Инвестиционная программа гражданства на текущий момент предлагает получение паспорта на всю семью при покупке недвижимости от 600.000 долларов. При этом в течении 3-х лет эту недвижимость продать нельзя. Как правило инвесторы по истечению этого срока свою недвижимость продают, но паспорта остаются на все следующие поколения. В целом эту программу можно воспринимать как бесплатную.
Вывод: Второй паспорт всегда воспринимается как определенная степень свободы, и его наличие в последствии может сыграть решающую роль в текущем и следующем поколении. В целом покупка недвижимости в любой из этих двух стран дает возможность в последствии переехать на постоянной основе.
Налог на покупку
Покупая недвижимость в Грузии налог на покупку отсутствует. Это достаточно уникальная ситуация на рынке зарубежной недвижимости.
В Турции существует налог на покупку в размере 4% от кадастровой стоимости, и так как она часто в Анталии занижена, то составляет порядка 4-6 тыс долларов. Логика взимания налога в целом тоже прослеживается, если вы хотите, чтобы вокруг Вас была такая развитая инфраструктура и она активно развивалась, платите. Я считаю это справедливо.
Вывод: В Грузии покупка недвижимости действительно с минимальными затратами, в Анталии придется доплатить.
Недвижимость инфраструктура и качество проектов:
Батуми: В последнее время в страну пришло большое количество сильных девелоперов. Строят действительно качественные проекты, на достаточно высоком уровне. Инфраструктура новых комплексов сильно разнится, как такового стандарта нет, но, если сравнивать с аналогами из ОАЭ или Турции, застройщики конечно пока сильно все упрощают, так как это будет отражено в цене, а целевые клиенты к этому еще не готовы.
Анталия: Начиная с 2020 года в городе стали активно выводить на рынок так называемые мегакомплексы с очень насыщенной отельной инфраструктурой 5*. Как правило и это летний и зимний бассейн, СПА, фитнес, кинотеатр, детский клуб, теннисный корт и футбольное поле, барбекю и костровые зоны, часто есть консьерж сервис. Всегда есть закрытая территория и подземный паркинг. В комплексах попроще всегда есть бассейн, спортзал и закрытая территория. Качество строительства, что бы сейчас не говорили хейтеры, очень сильно за последние несколько лет подтянулось. И причина конечно в тотальном контроле государства после трагедии в феврале 2023 года.
Недвижимость внутреннее пространство:
Батуми: Как правило в этом городе строят малогабаритные квартиры, так как такая конъюнктура рынка. Но при этом благодаря не высокой пока стоимости земли в городе стоимость квартир очень невысока в пересчете на стоимость кв.м. Большинство новых квартир сдаются без ремонта, и это конечно большая проблема для иностранных покупателей, в последствии это сильно будет увеличивать бюджет покупки.
Анталия: Все квартиры в Турции сдаются с хорошим дизайнерским ремонтом, кухней и техникой. Достаточно доукомплектовать мебель и можно заселяться. Планировки всегда достаточно габаритные и имеют формат так называемый +1, что означает наличие большой гостиной с кухней американского типа, и отдельную спальню. 2+1 по нашей идеологии это большая трехкомнатная квартира с двумя спальнями площадью более 80кв.м. Всегда есть один или несколько балконом или террас. К примеру я живу в квартире 2+1 дуплекс (двухэтажная квартира), где есть 3 балкона, один из которых имеет площадь 35 кв.м., где я оборудовал барбекю зону и кинотеатр под открытым небом. Это совершенно иной уровень качества жизни, который в Турции является нормой.
Вывод: В Батуми за приемлемые деньги строят апартаменты для остановки на несколько дней или краткосрочного отдыха. В Анталии планировки квартиры для жизни для полноценной и качественной жизни.
Стоимость обслуживания:
Стоимость ежемесячного обслуживания типовой квартиры в Грузии и Турции приблизительно одинаково и не превышает 50-70 долларов в месяц. В больших комплексах отельного типа стоимость обслуживания выше, но так как там всегда много квартира, то и она не превышает 100 долларов в месяц. И сравните с типовым обслуживанием своей квартиры в тех же Эмиратах. Там все в разы выше.
Средний срок строительства нового комплекса с этапа карандаша до финиша.
Батуми: Средний срок строительства в Батуми составляет не менее 1,5 лет и достигает 4 года при строительстве больших комплексов.
Анталия: В Турции строят быстро, и хорошие девелоперы без задержек.
Средний срок строительства составляет 1,5 года, но если комплекс крупный, то сроки могут быть увеличены до 2 лет.
Вывод: В Турции действительно строят быстро, так как исторически строительный сектор как стране, так и на международном рынке всегда был одним из самых сильных. В Грузии пока нет как таковой статистики, и причина кроется в достаточном молодом рынке.
Самый главный ряд сравнительных вопросов про деньги.
План оплат
Батуми: У всех застройщиков есть рассрочки на покупку с первоначальным взносом 30% и сроком до двух лет. Но главным преимуществом я вижу наличие возможности покупки в кредит сроком на 5-10 лет иностранцами ставкой кредита в 12%. Это достаточно уникальная ситуация на рынке зарубежной недвижимости, так как кредиты ни в одной другой стране иностранцам не дают.
Анталия: Все новые объекты можно купить в рассрочку до окончания строительства. Первоначальный взнос сейчас составляет 30%, при этом план оплат предполагает ежемесячную или ежеквартальную отплату.
При 100% оплате застройщик всегда идет на встречу и предоставляет существенную скидку.
Вывод: Доступность кредита для иностранцев сроком до 10 лет конечно максимально упрощает покупку недвижимости в Грузии. Это очень сильный стимул для строительного сектора. При этом в Анталии максимальное время рассрочки не будет превышать 1,5-2 лет, что в целом так же является достаточно комфортным графиком платежей.
Стоимость квартиры:
Батуми: По состоянию на начало 2024 года стоимость типовой квартиры студии площадью 35 кв.м. начинается с отметки 40.000 долларов. Стоимость планировки 1+1 от 55 тыс. долларов. При этом стоит отметить, что после окончания строительства покупателя будет ждать еще ремонт, стоимость которого будет не менее 15.000 долларов и выше. И итоге мы получаем стоимость кв.м. в среднем 1600 долларов.
Анталия: В период коррекции на рынке стоимость квартир планировкой 1+1 стартует с отметки 80.000 долларов. За эти деньги это будут апартаменты планировкой 1+1 площадью 50 кв.м. Стоимость недвижимости на первичном рынке всегда выше, и составляет не менее 100.000 долларов за квартиру 1+1 (евродвушка) площадью 50кв.в. Все квартиры с хорошим ремонтом, качественной бытовой техникой.
В итоге стоимость кв.м. получается так же 1600 долларов.
Вывод: Коррекция на рынке недвижимости Анталии привела ценообразование к уровню 2020 года, что делает покупку квартиры сейчас крайне интересным. В Батуми конечно большим ограничением вижу дополнительные усилия по реализации ремонта, что на дистанции всегда дорого и сложно.
Рентный доход
Покупка квартиры на море всегда дает хороший пассивный доход, так было есть и будет. Кроме того, это доход в валюте. Всегда есть выбор между долгосрочной арендой и краткосрочной через управляющую компанию. Как правило управляющая компания берет за свои услуги не менее 30% от полученного дохода. Краткосрочная аренда позволяет получать на 50-70% выше доходность.
Батуми: средняя стоимость аренды в месяц составляет 500 долларов в месяц. При итоговой стоимости квартиры в 55 тыс. долларов это дает окупаемость в 10 лет. Налоги составляют 12%.
Анталия: Стоимость аренды типовой квартиры 1+1 в сезон составляет 800-1000 долларов. Краткосрочная аренда на текущий момент в стране сильно усложнена, и это конечно достаточно большой минус. При типовой стоимости квартиры в 80 тыс. долларов мы так же получаем окупаемость в районе 8 лет. Налоги иностранцы как правило не платят, но объективно они составляют официально до 30% от полученного дохода.
Вывод: Пассивный доход в Турции всегда был выше, но в Грузии есть возможность краткосрочной аренды. Активное развитие игровой индустрии будет сильно повышать спрос на краткосрочную аренду в Батуми.
Инвестиции в Грузию и Турцию – что лучше?
По итогам 2023 года спрос на зарубежную недвижимость в России упал на 65%. Причина конечно в ажиотажном спросе в предыдущем 2022 года. Но главной причиной я считаю национальную программу льготной ипотеки, которая максимально оттянула спрос. В целом 2024 года я считаю годом резкого всплеска интереса к зарубежной недвижимости, так как тут играет несколько факторов:
- Нет инвестиционных идей в России. Цены сейчас на максимуме, льготных условий покупки нет, рынку требуется охлаждение.
- Отложенный спрос, накопившийся за последний год
- Коррекции на некоторых рынках за прошедший год дают новые возможности для отличных покупок. И я конечно про рынок Турции.
- Покупка зарубежной недвижимости на море является прекрасной альтернативой аналогичному выбору в Сочи, где цены сейчас находятся на экстремально высоком уровне при не сравненном уровне качества отдыха.
Батуми: Не смотря на определённые минусы самого города и формата того, что там строят, цены сейчас находятся на очень комфортном уровне. Развивая далее свой город, и особенно игровую индустрию в краткосрочном будущем это привлечет очень большое количество покупателей и туристов. Инвестиционный потенциал очень хороший.
Анталия: Как южная столица и центр притяжения этот город давно уже состоялся. Но были высокие цены, это всех и отпугивало в прошедшем 2023 году. Но! В итоге коррекция и охлаждение рынка недвижимости, особенно вторичного рынка, позволяет сейчас по-другому посмотреть на то, что тут продается. Квартиры в одном из лучших районов Анталии, Лиман, ранее только начинались с отметки 150.000 долларов. Сейчас цены на аналогичные квартиры стартуют с отметки 90.000 долларов. Это тот уровень, с которого началось ценовое ралли в 2020 году.
Основные факторы, которые влияют на увеличение стоимости объекта.
- Себестоимость земли в данной локации
- Спрос
- Финансовые инструменты, упрощающие процесс покупки.
- Его инфраструктура, локация и конкурентные преимущества
Повышение спроса с весны 2024 года спровоцирует вымывание эмоциональных продаж и резкое повышение стоимости продаваемых квартир в Анталии. Рынок ждал коррекцию, и она в целом идет академически верным путем. Кроме того, повышение рисков эскалации конфликта в районе Эмиратов, а также экстремально высокие, я бы сказал заградительные, цены в Дубаи привлечет большое количество покупателей и в Грузию и Турцию за неимением альтернатив.
Вывод: Наиболее интересными направлениями для инвестиций я сейчас вижу именно эти две страны. Да, у каждой есть свои нюансы, но Грузия пока еще стоит дешево, а Турция наконец стала стоить дешево.
Безопасность сделок и актива
Грузия: Нет никаких ограничений для владельцев иностранцев. Все права соблюдаются на законодательном уровне. Очень большим дополнительным бонусом я считаю конфиденциальность для владельцев квартиры. В стране это полностью закрытая информация, которую не раскрывают третьим лицам.
Турция: В Турции огромное количество иностранцев владеет квартирами. В таких локация как Алания, в процентном отношении оно достигает 30%. По этой причине все права покупателей недвижимости без каких-либо ограничений
Вывод: Обе страны максимально надежны с точки зрения владения зарубежной недвижимости, где нет никакого отличия между гражданином страны или иностранцев. И сравните с формой владения в том же Тайланде, Бали или Северном Кипре. Там очень много нюансов, небезопасных нюансов.
Итог:
Начиная писать эту статью, не предполагал, что статья получится такой длинной. Всем конечно большое спасибо за уделенное внимание.
Поверхностно поискав аналогичный анализ, ничего подобного я не нашел, поэтому будем считать, что выводы для Вас достаточно уникальные.
Впереди Вас будет ждать аналогичные сравнительные статьи и было бы классно, если вы в комментариях поделитесь своими мыслями. Особо буду ждать запросы, какие еще страны вы хотели бы сравнить?
Как спикер академии рекомендую бесплатный курс от нас для всех, кто интересуется зарубежной недвижимостью.
7 бесплатных уроков для риелторов от Академии зарубежной недвижимости: Как продавать и покупать зарубежную недвижимость: план действий
Если вы риелтор и ищите надежного партнера в Турции, напишите “партнерство”
Если Вам это откликается, пишите зарубежная недвижимость, и я отправлю удобный видео разбор лучших направлений для инвестиции из моей академии.
Разбираем: Турция, Северный Кипр, ОАЭ, Грузия, Оман, Бали, Вьетнам, Тайланд
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых про недвижимость в Дзен.
Подписывайтесь, тут много чего интересного
