12 декабря 2023 года вышло новое Постановление Пленума ВС РФ № 44 по самовольным постройкам. Это первое самостоятельное ППВС, которое посвящено только самоволкам. До этого были Обзоры, отдельный (и порядком устаревший) кусок ППВС 10/22 по собственности от 2010 года и редкие правовые позиции в Определениях по отдельным делам.
В принципе, Пленум неплох. Прямо индульгенция, а не пленум. Чувствуется слабое дуновение ветра в сторону ослабления ранее закрученных гаек государственного контроля над строительством.
На мой взгляд, большой плюс в том, что ВС РФ расщедрился именно на Постановление Пленума, а не на очередной обзор. Обзоры практики, и уж тем более отдельные судебные акты, не обязательны к применению нижестоящими судами. А пленумы - обязательны.
Понятное дело, что когда судьям сильно надо, они забивают и на пленумы, и на обзоры и на все остальное, о чем мы вещаем в заседаниях своими дрожащими от возмущения голосами.
Помимо технических и процессуальных моментов, вопросов которые и раньше более-менее устойчиво применялись судами, для себя отметил следующие позиции:
✍️ Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Безусловный позитив. Комментировать особо нечего.
✍️ Строительство с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Касается МКД до трех этажей. На мой взгляд, сделать из них ИЖС проще, чем ломать под ноль. Застройщик сможет хотя бы что-то с ИЖС сделать, а не просто поиметь одни убытки.
✍️ Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Позитивная позиция тем, что ставит точку. Споры по таким вопросам были.
✍️ Строительство без разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Если нет разрешения на строительство, но объект соответствует всем требованиям - то оснований для сноса нет. Написано хорошо, интересно как будет судами применяться.
✍️ Отмена разрешительных документов на строительство или ввод в эксплуатацию не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.
Если уполномоченный орган сам отменяет свое, допустим разрешение на строительство, или его отменяет суд, то автоматически объект самовольным после этого не станет.
✍️ Отсутствие согласия участников долевой собственности на реконструкцию, выполненной одним из участников общего имущество, делает такую реконструкцию самовольной.
Суд должен вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
Очередная ясность.
✍️ ВС РФ определил, когда нарушение градостроительных требований является основанием для сноса или приведения в соответствие. Теперь суд должен определять существенность нарушений.
К существенным отнесены требования по предельным количествам этажей или высоты, нарушение СНиП, влияющих на безопасность и устойчивость объекта.
К несущественным отнесены незначительные нарушения минимальных отступов от границ или максимального процента застройки, которые не создают угрозу жизни и здоровью и не нарушает прав третьих лиц. Такие нарушения не препятствуют возможности сохранения построек.
Тех, кто любит строить вдоль границ - порадует. Тех, кому вдоль границ строят те, кто любит это делать - огорчит.
Другой вопрос в том, а "незначительные нарушения" - это как?
1 м от границы - это значительные нарушения или нет?
80% застройки вместо разрешенных 40% - это значительно или нет?
Споры на эту тему явно будут продолжаться.
В целом весь смысл нового пленума оцениваю положительно. На мой взгляд, его содержание направлено на сохранение строительства и принятие решений о сносе только в крайних случаях, когда сохранение постройки объективно невозможно, в том числе путем реконструкции до нормативных положений.
С уважением, автор канала,
земельный юрист, землеустроительный эксперт Александр Горяинов.
Публикация была полезна? Поставьте лайк, подпишитесь на канал и поделитесь со знакомыми и друзьями.
Тем самым, вы будете способствовать распространению достоверной юридической информации в области земельного права и судебной практики.
Telegram канал автора куда можно подписаться и читать про суровую отечественную практику по земле.
За консультациями или ведением земельных споров сюда: jurist-goraynov.ru
