Чтобы выгодно и быстро сдать квартиру в аренду, собственнику нужно учесть разные нюансы. Как подготовить квартиру к сдаче и рассчитать адекватную стоимость ежемесячного платежа, где найти и выбрать подходящего жильца, как платить налоги, какие нужны документы для аренды и договора — мы расскажем в нашей статье, а также предложим способы расчетов за наем.
Готовим квартиру к сдаче в аренду
Что обычно хотят получить граждане, которые снимают квартиру? Чистоту, отсутствие личных вещей хозяев, спальное место, исправную сантехнику и минимальный набор бытовой техники (плиту, стиральную машину, холодильник). Также арендаторы мечтают, чтобы жилье было по возможности современным — без ковров на стенах, допотопной мебели и прочих атрибутов «бабушкиного интерьера».
Подготовка квартиры к сдаче в аренду не означает, что в помещении все должно быть абсолютно новым. Однако важны общее впечатление свежести жилья и его функциональность.
Стены покрашены или оклеены новыми обоями, краны в кухне и ванной, механизм в сливном бачке должны быть исправными, раковины и унитаз без ржавых подтеков, стекла в окнах целые и чистые, потолки ровные и без сколов штукатурки, двери с ручками и без пробоин.
Рекомендация риелторов перед сдачей квартиры в долгосрочную аренду — сделать бюджетный косметический ремонт, но так, чтобы жилье выглядело нейтрально. Если покупка новой мебели в планы не входит, можно изучить руководства по обновлению мебели, в интернете их достаточно. Своими руками можно покрасить тумбы, стулья, подоконники, батареи.
Еще один недорогой вариант обновить мебель — это посмотреть предложения с рук. Среди них бывают современные экземпляры в хорошем состоянии. При этом много мебели покупать необязательно. Эксперты указывают на необходимый минимум: кровать, кухонный стол и стулья, шкаф для одежды. Оборудованное рабочее место (офисное кресло и стол) может стать преимуществом, с учетом популярности удаленной работы.
Как ремонт влияет на стоимость жилья, мы писали здесь.
Определяем адекватную стоимость аренды квартиры
Если собственник решил сдать квартиру в аренду, важно не прогадать с размером оплаты. Завышенная цена на квартиру нередко оборачивается долгими сроками ожидания квартиросъемщика, а иногда жилплощадь вовсе не сдается. Поэтому, чтобы рассчитать адекватную цену аренды, нужно изучить ситуацию на рынке. Чем выше спрос и ниже предложение, тем выше цена. И наоборот. Еще один фактор — стоимость квартир идентичных параметров в вашем районе. Главная задача — найти максимально похожий вариант.
Как определить адекватную стоимость аренды, мы рассказали здесь.
Еще влияет локация: квартира в центре города или в престижном районе стоит дороже аналогичного жилья на окраине или в промзоне. Тоже касается этажа, на котором расположена квартира: жилье на первом или последнем этаже стоит дешевле аналогичного на других этажах.
Кроме того, имеют значение:
· транспортная доступность;
· наличие социальной инфраструктуры (поликлиники, школы, детсады, аптеки);
· парк, лес;
· магазины, предприятия сферы услуг;
· спортивные площадки, фитнес-залы;
· парковочные места.
При этом в арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно прописать в договоре.
Как рассчитаться за аренду и коммунальные платежи, мы рассказали здесь.
Ищем подходящего жильца
Поиск арендатора чем-то напоминает поиск спутника жизни: и к тому, и к другому мы подходим очень серьезно. Наиболее безопасный способ — это доверить этот вопрос специалисту. Опытные риелторы подберут подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определенные гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.
Можно самостоятельно разместить объявление на специализированных сайтах или в соцсетях. Но в этом случае оценивать добросовестность и финансовую благонадежность потенциального квартиросъемщика придется самостоятельно.
Какие типы арендаторов встречаются чаще всего?
Семейная пара
От этой группы арендаторов традиционно ждут обязательности, серьезности, бережного отношения к имуществу и стабильности. Однако штамп в паспорте — не гарантия добропорядочности. Как выбрать жильца, мы подробно написали в этой статье, а пока расскажем коротко обо всех типах арендаторов.
Просто пара
Вроде бы та же семейная пара, но из-за опасений, что союз этот может внезапно распасться, не каждый решится сдать им квартиру. И в этом есть своя правда. Но правда и в том, что отношения могут перерасти в брак, который продолжится на взятой в аренду территории.
Семейная пара с детьми
Многие арендодатели пугаются, если у семейной пары есть дети. И зря. Такие пары снимают квартиры долгосрочно, так как территориально привязаны к месту жительства (поликлиникам, школам, детским садам) и не будут его просто так менять. А что по поводу шума и испорченного ремонта? Далеко не все дети — вандалы. А если родители адекватные, они предложат решить проблему. Например, доплатив за причиненные неудобства. О том, как охотно сдается жилье для семей с детьми и животными, можно узнать здесь.
Студенты
Шумные вечеринки, неряшливость, нехватка денег, недовольные соседи — этого не без основания боятся арендодатели, пуская на свою жилплощадь студентов. В такой ситуации есть три выхода: найти аккуратных и адекватных людей, перестраховаться и заранее взять контакты родителей жильцов (это обычно охлаждает юношеский пыл).
Трудовые мигранты
Приехавшие на заработки рабочие — особая категория квартиросъемщиков. Как правило, они арендуют небольшое помещение на большую группу людей. В этом случае порчи и аварий не избежать. Зато можно не беспокоиться о предарендной подготовке жилья.
Кстати, как зарегистрировать иностранца в своей квартире и какие нюансы стоит учесть, мы рассказали здесь.
Арендаторы с животными
В этом случае арендодателю стоит смотреть не на наличие животного, а на адекватность и аккуратность его хозяев. Ответственные люди готовы покрывать ущерб, нанесенный их питомцем.
При выборе арендатора будет правильным сосредоточиться на его личностных особенностях (поведении, манерах, пунктуальности). Отсеивая претендентов только по формальным признакам (вроде наличия детей или собак), можно упустить отличного арендатора. Если чувствуете, что человек склонен к манипуляциям или грубости, если вам некомфортно в его присутствии, отказывайте. Даже если на первый взгляд все хорошо, но есть мелочи, которые смущают, имеет смысл договориться об испытательном сроке.
Нелишним будет еще до заключения договора получить от квартиросъемщика копию паспорта, узнать его место работы и убедиться в его платежеспособности.
Например, попросить справку о доходе. Как проверить жильца, можно прочитать в этой статье.
Проводим переговоры
Даже при самом хорошем контакте и совпадении собственника и будущего жильца есть в той или иной мере конфликт интересов. И тут не обойтись без переговоров, которые должны привести к соблюдению желаний обеих сторон и поиску компромисса. Важно обсудить максимальное количество вопросов «на берегу», открыто прояснив все тонкие моменты, — тогда в процессе аренды минимизируются спорные ситуации. Все договоренности стоит внести в договор. Если уже после подписания возникают новые пункты для обсуждения, оформляется дополнительное соглашение. Как его оформить, можно прочитать здесь, а кроме того, мы предложили образец допсоглашения.
Что может стать предметом переговоров
Предметом переговоров могут стать, например:
· сроки заезда и выезда;
· сумма ежемесячного платежа, его форма (наличная, безналичная) и сроки (раз в месяц, дважды в месяц, еженедельно);
· сумма и сроки выплаты депозита;
· комплектация квартиры и дома (например, жилец может что-то докупить и учесть стоимость в арендной плате);
· ответственность сторон при нанесении ущерба жилью и невыполнении обязательств;
· оплата услуг ЖКХ — кто оплачивает, снимает показания счетчиков и отправляет в УК;
· возможность подселения другого человека (родственника, друга, партнера);
· заселение с детьми и животными.
Ведение переговоров — не самый комфортный момент в процессе съема жилья. Далеко не все чувствуют себя в обсуждении тонких моментов как рыба в воде. Риелторы рекомендуют несколько лайфхаков как для собственников, так и для жильцов.
✅ Дать себе время. Чем меньше срок до «часа икс», тем меньше места для маневра и гибкости.
✅ Иметь запасной вариант. Здесь важно не становиться заложником одного потенциального жильца или арендодателя. Арендаторы обычно просматривают несколько вариантов, поэтому и собственнику стоит показать жилье нескольким желающим.
✅ Изучайте рынок и собирайте информацию. Для переговоров всегда полезно иметь аргументы в запасе. Для этого хорошо бы понимать, что происходит на рынке недвижимости именно в этом районе. Для этого нужно изучить другие объявления.
✅ Найти подходящую для обеих сторон стоимость. Для собственника, возможно, приятно получить разово плату на 10% выше, чем готов давать жилец. Но в долгосрочной перспективе хозяин выиграет, имея регулярные поступления на счет или в кошелек и уже знакомого жильца. И наоборот: если арендодателю удастся продавить квартиросъемщика на более высокий платеж, то велика вероятность, что в итоге это недовольство обернется досрочным расторжением договора.
Оформляем договор
Ключевой документ для оформления аренды квартиры — договор. Найти шаблон договора коммерческого найма жилого помещения можно в интернете. С ним также могут помочь специалисты Домклик Аренда или риелтор, который будет сдавать квартиру.
Эксперты советуют заключать договор на 11 месяцев, тогда документ не нужно регистрировать в Росреестре. По окончании действия договор можно просто продлить на аналогичный срок. В каких случаях требуется государственная регистрация договора, мы объяснили здесь.
Одни из самых важных пунктов — оплата квартиры и внесение коммунальных платежей. В случае с оплатой ЖКУ хозяин квартиры может включить их в арендный платеж или попросить «сверху». И то и другое — нормальная практика.
В договоре нужно прописать ответственность сторон в страховых случаях, запрет сдавать квартиру в субаренду, право собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съемщика.
Необходимо также заранее обозначить в договоре условия его расторжения, особенно если он заключен на длительный срок и с залогом.
Кроме того, нужно будет составить акт приема-передачи жилого помещения. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Также необходимо приложить полную опись имущества и технического состояния квартиры, указав все обнаруженные недостатки, состояние мебели и техники. Этот документ также следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Такой список защищает интересы обеих сторон сделки, потому что фиксирует состояние вещей на момент подписания договора и исключает претензии при его расторжении или окончании действия.
Как получать деньги за аренду квартиры
Как квартиросъемщики будут вносить арендную плату? Это вопрос важен для обеих сторон, именно поэтому его необходимо урегулировать должным образом и выбрать наиболее удобный способ получения и передачи оплаты.
Большинство современных арендодателей предпочитают перевод на карту. Но здесь важно помнить, что налоговая служба может заинтересоваться такими переводами, если квартира сдается неофициально — без договора и уплаты налогов. Как сдать квартиру законно и без проблем, читайте здесь.
Налоги
Доход от сдачи недвижимости в аренду по закону необходимо декларировать. Он облагается налогом, заплатить который можно разными способами. Законодательство в этой области время от времени обновляется, сейчас основных вариантов четыре:
— НДФЛ для физических лиц
— «Упрощенка» для индивидуальных предпринимателей (ИП)
— Налоговый патент для ИП
— Налог для самозанятых
Какие-то из этих вариантов распространены больше, какие-то меньше — и это связано не столько с их выгодностью, сколько с информированностью рантье об имеющихся возможностях. На сегодняшний день большая часть квартир, которые сдаются легально, облагаются налогом как ИП. Это связано в первую очередь с тем, что такой режим позволяет снизить ставку относительно НДФЛ для физлиц.
При этом минимальная ставка действует не для ИП, а для самозанятых. Этот налоговый режим был запущен в четырех пилотных регионах в 2019 году, а с 2020-го действует почти на всей территории России. Ставка по нему составляет 4% в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг физлицам, и 6% — в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг ИП и юрлицам.
Кроме того, самозанятые могут получить бонус на уплату налога — 10 тысяч рублей. В счет этой суммы появляется скидка к ставке налогообложения: самозанятый платит налог в размере 3% вместо 4%, пока не исчерпает 10 тысяч рублей.
НДФЛ, как правило, самый невыгодный вариант, поскольку процент выплат достигает 13%.
Как контролировать состояние сданной в аренду квартиры
Жильцы не любят визитов хозяев квартиры, и их можно в этом понять. Правила аренды жилого помещения, как правило, подразумевают посещения по согласованию. О своем визите владелец жилья должен предупредить заранее, желательно за пару дней. На первых порах навещать жильцов можно более регулярно, чтобы не получить сюрприз в конце срока аренды.
Также имеет смысл спросить у соседей, как им новые жильцы. Соседи точно сообщат, если будет что-то подозрительное.
Правила аренды жилья не позволяют приходить к жильцам в их отсутствие. Исключение — экстренные ситуации. Например, в случае прорыва трубы. Кто может вскрыть квартиру в отсутствие жильцов и хозяев, мы рассказали тут.
Смена арендатора: все возможные варианты
В идеальной ситуации основания для выселения арендаторов должны быть прописаны в договоре. Но если нужного пункта не оказалось, то можно взять за основу этот перечень:
1. Жилец не выполняет условия аренды, например не платит за услуги ЖКХ.
2. Шумит в неположенное время, беспокоит соседей.
3. Портит имущество.
4. Допускает просрочки по оплате аренды. Для договоров, которые заключаются на 11 месяцев, просрочкой считается неоплата аренды в течение двух месяцев. Если срок договора аренды больше, то просрочкой считается пропуск платежей в 6 месяцев.
5. Арендатор использует жилье не по назначению. Например, устраивает в квартире салон красоты или обувную мастерскую.
Если договора аренды нет и с жильцами возникли проблемы, выселение все равно должно проходить по определенному алгоритму. Сначала можно попробовать договориться мирно. Мировое соглашение избавит обе стороны от судебных издержек и поможет быстрее уладить конфликтную ситуацию. Если это не сработало, можно прибегнуть к помощи полиции. Перед этим нужно составить претензию о выселении к жильцам. Ее пишут в произвольной форме, указав основания для выселения и срок, в течение которого квартиру нужно освободить.
Если жильцы так и не съехали, обращаются к участковому. Он не будет заниматься выселением, но составит протокол о незаконном проживании. Этот документ понадобится в суде, который уже окончательно поставит точку в вопросе.
При наличии договора с жильцами первый шаг будет точно таким же: сначала стоит пробовать договориться. Если этого не получилось, придется составлять письменное требование о расторжении договора со ссылкой на пункт 2 статьи 687 Гражданского кодекса, вручить его арендатору и ждать.
К сожалению собственника, что при наличии договора аренды, что при его отсутствии, если арендатор не хочет выполнять условия договора, быстрого способа выселить его законным путем нет. В любом случае даже после решения суда пройдет какое-то время, пока служба судебных приставов приступит к выселению квартирантов.
Случается, что собственнику требуется прервать действующий договор аренды без видимых причин. Но если договор безупречно исполняется, то суд может встать на сторону жильцов. Тут только один совет — договариваться.
Во всяком случае, не стоит вести себя грубо по отношению к арендаторам. Ведь это не их вина, если у владельца квартиры изменились обстоятельства. Или если арендаторам пришлось срочно съехать: за редким исключением люди делают это нарочно, без серьёзных на то причин.
Если обстоятельства сложились так, что жильцу нужно съехать раньше оговоренных сроков, это можно обсудить. Вообще арендатор обязан заранее предупредить хозяина квартиры о желании съехать, чтобы тот успел найти новых жильцов. Но если арендатор съезжает экстренно, то собственник жилья может оставить себе залог по условиям договора.
