Случаи, когда можно продать (уступить) право аренды земли для ИЖС. Это возможно сразу после оформления договора аренды?

Да возможно сразу, практически с момента регистрации права аренды в Росреестре, но нужно учитывать нюансы и возможные судебные разбирательства о которых ниже.

Во-первых, многие забывают или даже не учитывают того факта, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Во-вторых, часто происходит путаница из-за неверного толкования норм закона. Так пунктом 7 статьи 448 ГК РФ с 01.06.2015 года введён запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Но данная норма относится исключительно к договорам:

1. Заключенным по земельным участкам, которые не возможно заключить без торгов (аукциона) вообще никак. Сюда можно отнести участки, оформляемые для ведения предпринимательства – лес.фонд (рекреация, вырубка и пр.), сельхозка (паевые и большинство под сельхоз.производство), населённых пунктов (многоквартирное строительство, непосредственно сами проекты планировки территории, производство, склады, торговля и пр.).
2. Заключенным после 01.06.2015 г., т.е. с даты введения этого запрета.

А вот участки для ИЖС, ЛПХ (приусадебный), ведение садоводства, огородничества и КФХ вообще не подпадают под этот запрет, но при одновременном соблюдении 3-х ключевых моментов.

При одновременном соблюдении этих условий, передача прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам возможна даже без согласия арендодателя:

1. Арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
2. Соглашение или договор переуступки прав и обязанностей заключается в пределах срока действия данного договора на срок более 5 лет, а если первичный договор аренды был заключён на срок до 5 лет, то переуступка возможна при обязательном письменном согласии арендодателя;
3. Земельный участок по договору аренды предоставлен гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Учитывая вышеизложенное, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами, но очень часто сотрудники гос. органов ставят нормы Гражданского кодекса РФ выше норм ЗК РФ, других специальных федеральных законов («О недрах», «Водного кодекса РФ» и др.) и поэтому приходиться обращаться в суд с административным иском для урегулирования нарушенных прав.

Кроме того, даже уведомление арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу при подаче договора на регистрацию в Росреестр не может являться основанием приостановки или отказа в регистрации перехода прав. А правовыми последствиями, в данном случае, не уведомления о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу в разумный срок после совершения соответствующей сделки является возникновение у арендодателя права предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков, которые ещё кстати, нужно будет доказать арендодателем.

О том как оформить земельный участок без торгов и освоить новую профессию в земельной недвижимости вы можете узнать в нашем Телеграмм-канале.

Успехов в земельных делах и всех благ.

По материалам письма Росреестра от 8 августа 2022 г. N 14-6768-ТГ/22.