Можно сколько угодно долго слушать байки сочинских риелтеров и застройщиков, которые Вам будут говорить, что Вы 100% начнете зарабатывать кучу кеша, купив любой апартамент в Адлере... но предлагаю рассуждать логически и проанализировать насколько такие желания 👆 экономически обоснованы...
Стандартный запрос инвесторов на покупку недвижимости для пассивного дохода в Сочи выглядит следующим образом:
1) Первая береговая;
2) Всесезонная сдача;
3) Бюджет 10 - 18 млн ₽
4) Ипотека
5) Адлерский район.
Адлерский район традиционно делят на 3 части: Сириус, Центр Адлера и Курортный городок. О вариантах недвижимости во всех этих районах и расскажу подробнее:
Большое количество покупателей, близко незнакомые с рынком апартаментов Сочи, хотят именно Сириус, а риелторы не считают нужным рассказывать о связанном с этим риском...
В бюджете от 10 до 20 млн ₽ в Сириусе, можно приобрести следующие объекты:
- "Близость к морю и Олимпийским объектам обеспечат высокую загрузку и огромный доход" - такую фразу Вы услышите от 80% риелтеров и 100% Застройщиков, продающих недвижимость в этой локации...
Долго вдаваться в подробности в то, почему Сириус - это зло для инвестора, я не буду...
Озвучу только факты, из которых можно выстроить логическую цепочку:
Уже обнародованные планы Сириуса: ☝️
Построить целый жилой квартал для студентов, школу, клинику, учебный корпус и много другое... А также благоустроить 12 Га территории под инфраструктуру...
А теперь вопрос: где будут всё это строить - ведь вся территория застроена...
Ответ логичен и другого быть не может: строительство будет вестись на месте нынешних гостиниц в Сириусе.
И, надеяться что именно Вас это не коснется я бы не стал... ведь Сириус не боится громких имен 👇:
Какой вывод можно сделать из вышенаписанного?
Рассматривать приобретение недвижимости в Сириусе, я бы не стал и рекомендовать тоже не буду...
Если рассматривать Центр Адлера, то предложений здесь очень мало:
АК Миррор Фэмили 👆, стоимостью от 17 млн ₽ (без мебели и техники).
Проект интересный и доходность достаточно высокая, но от Застройщика остались только цокольные этажи... а предлагать своим клиентам каморку Папы Карло за 17 миллионов мне не позволяет совесть...
АК Ювента 👆 - неизвестный (даже на сочинском рынке) отельер, неоднократный срыв сроков завершения строительства... При всех плюсах данного отеля... минусов всё же больше, поэтому и его предложить я не могу...
На сегодняшний день по настоящему интересное инвестиционное предложение (которое можно приобрести в ипотеку) для пассивного дохода в Центре Адлера всего одно...
Это Отель Cosmos Adler, располагающийся в 200 метрах от ЖД Вокзала Адлера и в 100 метрах от моря.
Отельный управляющий: Cosmos Hotel Group (бывший Park Inn).
И, если я с огромной долей скепсиса отношусь к успешному управлению отелями этой компании в Дагомысе, например... а так же будущему успешному запуску отеля на Мацесте... то высокие показатели от пассивного дохода именно этого объекта (а также следующего в данной статье) сомнений не вызывают.
Всё потому, что Cosmos - это сеть отелей специализирующаяся на привокзальных гостиницах и отелях возле аэропортов. Там они умеют обеспечивать трафик постояльцев... что успешно демонстрирует Отель Cosmos рядом с ЖД Вокзалом Сочи. То есть, чем ближе к аэропорту и вокзалу, тем выше будет окупаемость (применимо исключительно к этому Отельеру).
Акционное предложение от Застройщика на 3 этаже, с возможностью приобрести использую ипотечные средства... Всего 18,3 млн ₽ (без доплат за мебель и технику). ☝️
Немаловажная деталь: отель полностью построен.
Сейчас идет набор и обучение обслуживающего персонала.. и уже в феврале произойдет технический запуск гостиницы. А с марта 2024 года Отель откроет свои двери для всех желающих.
☝️ в инвестиционном расчете указан валовый доход с апартамента. Если вычесть расходы на обслуживание, вознаграждение Управляющей компании и налоги, то чистый годовой доход инвестора составит +/- 1 800 000 ₽ в год.
Так же, при реализации Проекта Южный Риф (насыпной остров, Яхтеная Марина, реновация набережной в районе ЖД Вокзала Адлера, а также строительство всей необходимой инфраструктуры для Южного Рифа... стоимость квадратного метра в этой локации, и в частности в этом отеле увеличится в разы...
Если рассматривать Курортный городок Адлера, то вариантов здесь уже больше... Но не все будут эффективны для пассивного дохода...
Апартаментный Комплекс Моне - красив... и место отличное... Но, есть одно Но... Управляет им местная компания, которая качественно это делать еще не научилась... В итоге страдают собственники апартаментов, получая за свои апарты стоимостью от 20 миллионов, не более 1 млн в год... 🤦🏻♂️ Более подробно, про этот комплекс можно прочитать здесь 👇
ГК Нескучный Сад. Строится по ФЗ-214, с применением эскроу- счетов.
Управлять будет Zont Hotel Group (именно они до СВО и санкций управляли франшизами под брендами Wyndham, Ramada и т.д.)
Минимальная стоимость апартамента с ремонтом, мебелью и техникой составит от 22 млн ₽.
И запуск отеля в июле 2025 года.
При этом, можно оформить траншевую ипотеку и первый год платить 1 рубль...
По доходности Застройщик прогнозирует следующие цифры:
В связи с тем, что позиционируется этот объект как Гостиничный комплекс уровня 5 звезд - то с приведенными Застройщиком цифрами, я +/- согласен.
* Если нужна более подробная информация по этому проекту, сообщите и вышлю в Вотсап дополнительные материалы.
Отель Free Gate и The Manor - единственные отели (рекомендуемые мной), которые будут работать по Управлением местной компании (дочернее предприятие Застройщика).
*Моя уверенность в успешном для инвесторов управлении под брендом этой компании основана на многочисленных положительных отзывах инвесторов по другим объектам Застройщика.
Минимальные цены в The Manor составляют 12 млн ₽ за 18 кв.м.
Но, здесь нужна будет доплата (порядка 1 млн ₽) за текстиль, мебель и технику.
Такие скромные цифры 👆 в инвест расчетах по отелю The Manor (от 1,4 млн ₽ чистого дохода в год) говорят не о том что у Застройщика плохо с математикой... а о том, что у него есть совесть и указанные цифры реальны, а не рождены воспалеными фантазиями маркетологов (как в других объектах).
Минимальная стоимость в Free Gate (5 звёзд) составит 19 млн ₽ за 21 кв.м.
Здесь также доплата (порядка 1 млн ₽) за текстиль, мебель и технику.
Тестовый запуск отеля летом 2024 года.
Официальное открытие - 4 квартал 2024 года.
Данные по доходности данного проекта: от 2,5 до 3,5 млн ₽ в год чистыми.
Такая большая дельта может сложиться из нескольких факторов:
1) будет ли завершен капремонт и произойдет ли запуск отеля "Волна Резорт" (соседнее аналогичное здание);
2) сможет ли Застройщик Free Gate справиться с управлением столь большого Отеля, с такой звездностью (5 звезд).
ГК Известия Хилл - по данному объекту (находится на начальной стадии строительства) прогнозировать доходность дело неблагодарное, потому что не известно какой отельер будет управлять данным комплексом. В связи с этим рекомендовать этот вариант для пассивного дохода я не могу.
ГК Cosmos Hotel Kurortny - на данный момент является наиболее доступным по цене, при этом будет управляться уже озвученным выше известным оператором - Cosmos.
Старт продаж этого комплекса был совсем недавно, поэтому цена за квадратный метр еще совсем небольшая.
Цены в шахматке 👆, указаны с учетом доплаты за мебель, текстиль, технику (120 т.р. с кв.м).
Поэтому, самым выгодным вариантом, является апартамент номер 15 по цене 9 180 000 ₽.
👆 Здесь конечно считаю Застройщик слишком оптимистично нарисовал цифры по доходу от аренды... итоговый доход я бы сократил на 1,2 млн ₽ за год... до реальных 1,1 млн ₽.
А вот цифры по динамике изменения цены за квадратный метр 👇, на мой взгляд взяты с большой осторожностью.
Вывод:
Если рассматривать апартаменты для пассивного дохода в Адлерском районе, то я бы выбирал из следующих вариантов:
1) Cosmos Adler;
2) ГК Manor;
3) ГК Cosmos Hotel Kurortny.
Если нужна более подробная информация по любому из этих 👆объектов, в том числе расчет ипотеки, просто напишите в WhatsApp 👇
С Уважением,
Литовка Роман
