Несмотря на то, что в стране существует федеральная программа расселения коммунальных квартир — «коммуналки» живут и здравствуют. А комнаты до сих пор являются вполне себе легитимным объектом недвижимости. Легко ли сейчас продать комнату?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Конечно, популярность комнат сейчас намного ниже, чем еще несколько лет назад — многие люди предпочитают купить вместо комнаты в коммуналке отдельную компактную студию. И тем не менее покупатели на комнаты есть. Особенно если жилье в районе близком к центру и с хорошей транспортной доступностью.
Продавать комнату всегда дольше и сложнее, там есть свои нюансы. Какие ошибки чаще всего допускают продавцы комнат?
1. Не проверить, приватизирована ли комната
Для меня это всегда большое удивление — но в некоторых случаях продавцы уверены, что являются собственниками комнаты, и при этом даже не знают, была ли она приватизирована. Бывает такое, что часть комнат в квартире приватизирована, а часть принадлежит муниципалитету. Это надо своевременно выяснить.
Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите, являетесь ли вы собственником. Если нет — то вначале придется заняться приватизацией.
2. Продавать долю как комнату
Комната — это часть квартиры с отдельным кадастровым номером, а доля — это часть права собственности на квартиру. Иногда в собственности человека находится не комната, а доля в размере площади комнаты — в сознании многих людей это одно и то же, а на самом деле эта разница имеет большое значение при продаже. Например, продажа доли в обязательном порядке оформляется у нотариуса.
Опять смотрим в выписку из ЕГРН. Если в графе «Вид жилого помещения» указана «комната» или «помещение» — значит, вы владеете именно комнатой, а если «квартира» — значит, в вашей собственности доля на квартиру.
3. Не известить жильцов о продаже комнаты
Это грубейшее нарушение — которое, тем не менее, встречается. У соседей в коммунальной квартире есть преимущественное право покупки, и если какая-то из комнат продается, то соседям ее надо предложить в первую очередь. Если этого не сделать, сделку могут оспорить.
Известить соседей продавец обязан не позже чем за месяц до продажи комнаты. Сделать это надо письменно. У вас на руках должно остаться подтверждение того, что соседи были своевременно и должным образом извещены о продаже — поэтому удобнее всего отправить извещение телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении.
Срок в 1 месяц исчисляется с момента его доставки адресату. Увидеть, когда именно каждый из соседей получил ваше извещение, можно по номеру почтового идентификатора. Если за месяц никто из соседей не выразит желания купить вашу комнату — вы вольны продать ее кому угодно.
Существует и другой путь — собрать с соседей нотариальные отказы от покупки вашей комнаты, тогда месяц ждать не придется. Это финансово более затратный вариант. Но иногда банки для выдачи покупателю ипотеки требуют именно отказы.
Важно! В ЕГРН не указывается возраст собственников помещений. Если среди собственников соседних комнат есть несовершеннолетние дети, придется получать приказ опеки – отказ от преимущественного права покупки комнаты. Только на основании этого приказа делается нотариальный отказ, где родители, как опекуны, действуют за ребенка.
И еще. Бывает, что пока мы продаем комнату или готовимся к сделке, кто-то из соседей по коммуналке продал свою комнату. Соответственно, собственник поменялся. И в этом случае придется опять посылать уведомление и ждать месяц - или брать новый отказ.
4. Направить извещения не тем людям
Ваши соседи по квартире не обязательно являются собственниками комнат, в которых они живут. Мы как-то покупали для клиента комнату. Продавец сказал, что месяц назад всем отправил извещения — но только вот потом мы выяснили, что из трех получателей только один является собственником. Пришлось посылать извещения заново и ждать еще месяц.
Уведомлять надо именно собственников! Поэтому, опять же, изучите ЕГРН, установите реальных собственников комнат в вашей квартире — и уже им посылайте телеграммы или заказные письма.
5. Продать комнату дешевле, чем предлагали соседям изначально
Вы обязаны в извещении указать цену комнаты — и впоследствии продать ее не дешевле указанной цены.
Если комната продается долго, и в это время на рынке недвижимости падают цены, то условие «не продавать дешевле» становится серьезным подводным камнем. Потому что если вы решите снизить цену на комнату, то всю процедуру уведомления соседей надо будет проходить заново.
Важно! Соседи вправе не согласиться с вашими условиями сделки и предложить свои. Допустим, Иван Иваныч написал вам, что он готов купить у вас комнату на 200 тысяч дешевле, чем вы указали. Вы не обязаны продавать комнату Ивану Иванычу — но если вы в итоге продадите квартиру хоть чуть-чуть дешевле заявленной вами цены, у Ивана Иваныча будет причина для оспаривания сделки.
6. Не брать у супруга согласие на продажу
Комната, которая покупалась в браке, является общей совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя эта комната оформлена — если только не заключался брачный контракт.
Если вы решите продать такую комнату единолично — то супруг или супруга в любой момент может оспорить такую сделку. Да, в этом случае наиболее пострадавшей стороной будет покупатель. Но и продавец тоже получит немало неприятностей: ведь если сделку признают недействительной, вам придется возвращать покупателю деньги. И если вы успели их потратить, то готовьтесь к судам и постоянным финансовым притязаниям приставов.
Подведем итоги. Самое главное при продаже комнаты в коммунальной квартире — это надлежащее извещение всех собственников. За месяц до продажи, с указанием цены и прочих условий. И обязательно, с письменными доказательствами того, что до собственников ваше предложение дошло: у вас на руках должны быть или нотариальные отказы, или уведомления о вручении телеграммы/заказного письма. Потому что если после сделки объявится сосед, который скажет, что ничего не знал о продаже комнаты — а вы не сможете доказать, что его уведомляли, то сосед через суд легко отменит сделку.
🔔 Если вам надо помочь с продажей квартиры в Екатеринбурге или области — мы с командой с радостью вам поможем. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Полезные статьи для продавцов недвижимости:
👉 Как продать квартиру в маленьком городе или поселке
👉 «Заколдованная какая-то»: почему некоторые квартиры так долго продаются
👉 «А не продешевил ли я?» Как узнать рыночную цену свой квартиры
👉 Как продать квартиру быстро и без скидок. Несколько простых правил от риэлтора
