Продавать недвижимость в маленьких городках или поселках всегда априори сложнее, чем в мегаполисах. Тем более сейчас, при низком спросе. Как все-таки продать квартиру на периферии за хорошую цену и в разумные сроки?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Давайте сразу определимся. Мы сейчас говорим не о ближайшем пригороде Екатеринбурга — в той же Пышме или Арамиле жилье продать не трудно, хотя это совсем небольшие города. Спрос на жилье там всегда есть. Сложнее приходится людям из поселков или небольших городков, которые находятся сравнительно далеко от областного центра. Сегодняшняя статья именно для них.
Итак, у вас есть квартира, которую надо продать. С чего начать?
Определите цену
В мегаполисах рынок недвижимости большой, объектов много, и анализировать цены проще. В маленьких городках с этим сложнее. Основные правила, как определить рыночную цену, я уже рассказывала.
Проанализируйте цены на недвижимость в вашем населенном пункте на популярных рекламных площадках. Если объектов слишком мало, посмотрите объявления в других похожих городах или поселках. Если есть знакомые, которые недавно продавали здесь квартиру — просите у них, за сколько они ее продали. Узнайте кадастровую стоимость вашей квартиры. Также есть смысл заказать выписку с «Домклика» о последних реально совершенных сделках в вашем регионе — правда, он покажет там только те квартиры, которые покупались в ипотеку и кредит на которые выдавал Сбер. Но тем не менее.
И «прощупывайте» рынок. Ставьте цену, которая кажется вам обоснованной, и смотрите на реакцию потенциальных покупателей. Звонков много, сразу соглашаются на показы? Значит, цену можно поднять. Звонков нет? Если объявление на Авито или Циане просматривают, но не звонят — значит, цена завышена. Покупатели активно торгуются, просят скидку? Составьте для себя статистику: какая цена для каждого из покупателей кажется приемлемой, так вы постепенно нащупаете рыночную цену вашей квартиры.
Конечно, весь этот анализ требует времени и сил. Если у вас нет ни того ни другого — сразу ставьте минимальную цену, за которую вы согласны продать этот объект, либо приглашайте специалиста по недвижимости.
Составьте портрет покупателя
Это необходимый шаг. Продавать конкретному покупателю всегда легче, чем всем подряд: у разных аудиторий очень часто разные приоритеты.
Поэтому устройте мозговой штурм. Если вы сами не живете в этом населенном пункте, где планируете продать квартиру — обязательно пригласите на мозговой штурм того, кто здесь живет. Важно понимать, что за люди могут искать здесь квартиру, кто сюда приезжает — навсегда или на время — и зачем. Потому что город от города и поселок от поселка могут очень отличаться.
И тогда у вас могут вырисовываться какие-то группы людей, например:
- Пожилые люди из областного центра, которые переезжают сюда, чтобы дышать свежим воздухом и гулять по сосновому лесу.
- Рабочие из окрестных деревень, которые ежедневно ездят на работу в местный цех гальванопластики или на ферму (примеры реальные).
- Студенты или командировочные, которым нужно жилье в аренду. Понятно, что покупать они не будут — но в нашей практике был случай, когда местный предприниматель купил квартиру именно под сдачу.
- Местные жители, которым надо решить свой жилищный вопрос. Кто-то женился, кто-то развелся, у кого-то родились дети — далеко не вся молодежь уезжает с малой родины, многие остаются.
Сопоставьте найденные группы с характеристиками своего жилья — чтобы уточнить портрет покупателя. Например, вы рассчитываете на людей, которые переезжают из областного центра поближе к природе и тишине. При этом ваша квартира в хрущевке на пятом этаже. Людям пожилым трудно каждый день подниматься на пятый этаж, если в доме нет лифта — и они, скорее всего, будут оказываться от такого варианта.
Если квартира — маленькая однушка, то вряд ли она подойдет семье с детьми, скорее, одинокому человеку или паре без детей. И так далее. Вам надо максимально четко понять, кому вы будете предлагать свое жилье.
Обеспечьте рекламу
Рекламная кампания, когда вы продаете квартиру в маленьком городе, должна быть масштабной. Потому что для вас важно, чтобы каждый потенциальный покупатель увидел ваше сообщение о продаже и заинтересовался. Поэтому: чем меньше населенный пункт — тем масштабнее реклама. И речь здесь не только о деньгах.
Объявления на подъездах. В первую очередь, на подъездах своего дома. Это совсем не редкая история, когда покупатель приходит из вашего же дома или окрестных домов. Поэтому не пренебрегаем этим каналом.
Объявления на остановках и столбах. Да-да, это еще работает, особенно в маленьких городках и поселках, где наружной рекламы в десятки раз меньше, чем в мегаполисах.
Объявление в местной газете. Тоже вполне рабочий вариант, мы им часто и успешно пользуемся.
Сарафанное радио. Чем больше народа будет знать о вашем намерении продать квартиру — тем выше шансы на скорую сделку. Если вы здесь живете, расскажите о ваших планах знакомым и коллегам, у нас было много случаев, когда покупатель находился именно через «знакомых знакомых».
Один раз покупатель нашелся через терапевта, к которому клиент пришел на прием. В другой раз помогли школьные связи: бывшая учительница продавала дом и хотела переехать в квартиру. В маленьком городе или поселке сарафанное радио, по нашему опыту — один из лучших каналов по поиску покупателей.
Сайты по недвижимости. Объявления на Авито, Циане и других площадках — это обязательно. Обычно в таких случаях не требуется никакого платного продвижения. Если в вашем городке продается всего несколько квартир, то ваше объявление и так будет висеть в топе. Естественно, ваше объявление должно смотреться выигрышно: сделайте хорошие фотографии, напишите информативное объявление.
Местные паблики. Сейчас у каждого села есть как минимум своя группа Вконтакте. Объявление в местных пабликах — отличная информационная поддержка.
Баннер на балкон. Если нет балкона, то под окнами квартиры повесьте яркий баннер с надписью «Продам» и номером телефона. Работает.
Что еще?
Напомню два простых правила, которые актуальны для всех продавцов недвижимости — хоть в мегаполисах, хоть в маленьких городках.
1. Подготовьте документы заранее. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда вам не придется снижать цену «за ожидание». Некоторые продавцы говорят: у нас всё готово. А по факту у одного не снято обременение с квартиры, у другого неузаконенная планировка, у третьего прописанные родственники, которые к тому же находятся в другом городе или стране. Все это увеличивает срок выхода на сделку и отпугивает часть покупателей.
2. Подготовьте квартиру. Посмотрите на нее глазами покупателя и сделайте все, чтобы квартира ему понравилась. В 90% случаев легкий косметический ремонт не помешает. Делать серьезный ремонт нет смысла, но вот аварийные участки: протекающие потолки, неисправную сантехнику — лучше отремонтировать.
🔔 Мы умеем продавать недвижимость и больших, и в маленьких городах. Если вам нужно продать квартиру или дом в Свердловской области, пишите на WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи о продаже недвижимости:
👉 «Заколдованная какая-то»: почему некоторые квартиры так долго продаются
👉 «А не продешевил ли я?» Как узнать рыночную цену свой квартиры
👉 Как продать квартиру быстро и без скидок. Несколько простых правил от риэлтора
