Как повлиять на недобросовестную Управляющую компанию, многоквартирного дома.
Если Управляющая компания (далее УК) не исполняет своих обязанностей по обслуживанию многоквартирного дома. Возможны следующие варианты дальнейших действий для жильцов многоквартирного дома (далее МКД):
- понуждение УК к выполнению своих обязанностей;
- смена УК на другую компанию.
Для понуждения УК, жильцам необходимы следующие действия.
Получить документы, связанные с деятельностью УК. Это договоры управления МКД, протоколы собраний и др.
Что-то можно получить самостоятельно, например, на сайте Госуслуг, остальное в администрации местного самоуправления конкретной территории, к которой относится МКД.
Для составления претензий, жалоб на УК нужно ссылаться на правовые нормы, которые она нарушает.
Деятельность УК регламентируется следующими нормативными актами:
-"Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.;
- «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя России № 170 от 27.09.2003г.;
-"Минимальный перечень работ (услуг), необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их выполнения", утвержденные Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г.
В указанных нормативных актах, предусмотрены все обязанности УК. Соответственно, сравнив ее обязанности и результаты реальной деятельности, можно выявить нарушения конкретных правовых норм.
И если УК нарушаются санитарные нормы содержания дома, то обратиться с жалобой можно в Роспотребнадзор. Если не выполняются требования договора с УК или лицензии, то в Жилищную инспекцию. В случае обнаружения нарушений законодательства, можно также обратиться в прокуратуру.
Примерный алгоритм действий жильцов МКД.
1. Создается комиссия из числа более трех жителей, которая зафиксирует недостатки в содержании и ремонте МКД, составив акт обследования общего имущества дома. В качестве доказательств, можно приложить фотографии.
В соответствии с положениями пункта 40 Правил содержания общего имущества в МКД, а также Закона РФ «О защите прав потребителей» собственники помещений вправе:
- получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности выполненных работ (услуг);
- проверять объемы, качество и периодичность выполнения работ (услуг), устранения выявленных недостатков;
- требовать перерасчета сумм оплаты за содержание и ремонт общего имущества с учетом исключения сумм по фактически не выполненным УК работам (услугам).
2. Направить в адрес УК претензию о не соблюдении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и содержания жилья.
3. Направить жалобу в жилищную инспекцию (Роспотребнадзор).
К жалобе можно приложить копию направленной УК претензии и акт обследования недостатков содержания МКД.
По итогам проверки жилищная инспекция обязана вынести предписание для УК.
В случае неисполнения этого предписания к определенному сроку, можно повторно направить жалобу в жилищную инспекцию, с возможностью наложения штрафа и (или) лишения УК лицензии на управление МКД.
Задача жильцов дома, собрать доказательства, невыполнения УК условий договора управления МКД. Доказательствами могут служить неисполненные предписания жилищной инспекции, обращения в органы прокуратуры на действия (бездействие) УК.
4. Направление иска в суд. Доказательной базой послужит уже собранная переписка с госорганами, акт осмотра, фотографии, и др.
Возможность смены УК на другую компанию, основана на праве собственников помещений в МКД, отказаться от исполнения договора управления с УК, если она не выполняет его условий (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Жители дома должны принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Расторгнуть договор жильцы могут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора управления, если до истечения срока его действия общим собранием в МКД принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Также можно воспользоваться истечением срока действия договора с УК.
ЖК РФ предусмотрено безусловное продление срока действия договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Целесообразно использовать полномочия Совета многоквартирного дома.
При выборе способа управления или УК, предусмотрено обязательное создание Совета дома (ст. 161.1 ЖК РФ).
Председатель совета дома уполномочен контролировать выполнение обязательств УК, на основании доверенности, выданной собственниками. Здесь имеют значение личные качества Председателя. Чтобы между ним и УК не было возможности заключения «закулисных» договоренностей.
Вспоминается случай, с моим знакомым, приобретавшим загородный коттедж, по договору инвестирования в строительство объекта. Строительная компания остановила строительство, в связи с якобы финансовыми трудностями. Дальше уже практически всем стала понятна перспектива не возврата своих инвестиций. Владелец строительной компании проводил различные собрания, чтобы успокоить инвесторов и потянуть время, вероятно чтобы подготовить почву для своего выхода из проекта, «как водится, вместе с деньгами инвесторов».
Я посоветовал знакомому вести переговоры от имени большинства инвесторов, взяв у них доверенности (многие люди, предпочитают, чтобы кто-то решал их проблемы за них). Так и получилось, большинство с радостью согласилось переложить свою тяжбу неприятного общения с руководством строительной компании на «активиста». Не успел «активист» доехать до своего дома после собрания, как к нему позвонил владелец строительной компании и предложил встретиться, для личного разговора. Ну и конечно «активисту» были возвращены все его инвестиции, чтобы разрушить внутреннюю организацию протестующих инвесторов.
Так вот, Председателю совета дома, по доверенности от жильцов предоставлено полномочие, направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УК своих обязательств.
Орган местного самоуправления на основании такого обращения, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности УК (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).
Если проверка выявит невыполнение УК условий договора, орган местного самоуправления не позднее 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой УК и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения, составляющие кворум на собрании. В этом случае, голосуют «квадратными метрами», а не числом собственников жилья. Если необходимые по законодательству процедуры не будут выполнены, то это может привести к признанию судом такого решения недействительным.
Ставьте лайки, подписывайтесь на мой канал, пишите комментарии, если у Вас возникают вопросы по этой статье, постараюсь ответить.
