При покупке квартиры на первичном рынке часто возникает вопрос — почему так дорого, и за счет чего стоимость постоянно возрастает. Если внешние факторы известны, то этап формирования начальной цены не совсем прозрачен. Вместе с экспертами «распиливаем» новостройку на составные, чтобы понять из чего складывается цена на квартиры в новых домах, а также рассказываем, как можно сэкономить на покупке жилья.
Особенности первичного рынка
Прежде всего рынок новостроек рассчитан на покупателей, которые хотят выбрать жилье в соответствии с индивидуальными предпочтениями. Кроме того, стадия строительства позволяет максимально эффективно использовать свои средства для инвестирования в квадратные метры. Спрос на новостройки остается высоким не только по этим причинам, но и благодаря льготным программам ипотеки. Так, по данным Сбера, каждая вторая ипотека в октябре 2023 года выдавалась по льготным программам: было оформлено около 70 тыс. льготных кредитов.
Для большей экономии некоторые предпочитают покупать жилье на стадии котлована. Меньшая стоимость жилья обусловлена тем, что застройщику выгодно получить дополнительные средства для возведения объекта — деньги соинвесторов смотрятся привлекательнее, чем кредитные, которые придется отдавать с большим процентом. Также некоторые застройщики могут предложить клиенту рассрочку вплоть до срока окончания строительства. Да и выбор планировки квартиры, площади и этажа тоже играет роль для граждан. Между тем покупка жилья на начальном этапе строительства сопряжена с определенными рисками. Речь идет, например, о задержке сроков сдачи дома или вовсе мошеннических действий со стороны компании. Поэтому важно проверить наличие документов и рекомендаций у застройщика, чтобы в итоге не остаться без жилья.
У компании должны быть: • Учредительные документы • Свидетельство о праве собственности на землю • Лицензия • Разрешение на строительство • Проектная документация • Госэкспертиза проектной документации
Кроме того, важно посмотреть, с кем сотрудничает та или иная организация, какими банками она аккредитована. Реестр проверенных СберБанком объектов можно найти здесь. Следует учесть, что стоимость квартиры на вторичном рынке назначает собственник, а на первичном — застройщик. Девелоперы в отличие от собственников несут соответствующие проекту строительные расходы, сверх покрытия которых планируют получить прибыль. В этой связи зависимость стоимости новостроек от различных факторов более сильная, чем на вторичном рынке.
По данным Сбера, в октябре 2023 года стоимость «квадрата» жилья в новостройках составила 142,7 тыс. руб., что на 4,7% выше значения прошлого года. Рост за месяц составил 2,2% для новых домов и 1,4% для «вторички».
Из чего формируется цена новостройки
Анализ рынка недвижимости опирается на две основные группы причин формирования стоимости нового дома:
Локальные. Они воздействуют на то, что цены на квартиры в одной местности разные: какое-то жилье удачнее расположено, где-то больший метраж кухни или сделан хороший ремонт. Причины такого рода слабо зависят от времени, а их влияние носит скорее оценочный характер.
Глобальные. Здесь имеется в виду зависимость от макроэкономических параметров: уровня развития экономики, доходов населения, статуса города и прочих показателей. Если брать ценообразование в конкретном городе по сравнению с другими населенными пунктами, то стоит выделить следующие факторы, влияющие на стоимость жилья:
- численность населения;
- уровень промышленного производства;
- валовой региональный продукт;
- обеспеченность социальной инфраструктурой.
Процентная разбивка цены новостройки может широко варьироваться в зависимости от многих факторов, включая местоположение, тип здания, размер и пр. Не стоит забывать, что стоимость ещё зависит от конкретных требований по проекту.
Как отметил председатель совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев, прежде всего в себестоимость «квадрата» жилья входят различные затраты, включая налоговую часть. При этом, если застройщик использует кредитные средства, то в цену квадратного метра будут входить и соответствующие расходы.
По данным компании, стоимость новостройки складывается следующим образом:
- приобретение участка земли под будущую застройку — 10%,
- проведение проектно-изыскательских работ — 1%,
- строительно-монтажные работы — 50%,
- инженерные сети — 21%,
- благоустройство — 5%,
- услуги техники — 5%,
- содержание застройщика — 8%.
Эти цифры носят примерный характер и могут варьироваться в зависимости от разных факторов. Например, у застройщика «Брусника» затраты на благоустройство составляют 7%.
Если брать приведенные данные, то ключевыми параметрами в ценообразовании «квадрата» жилья являются затраты на строительно-монтажные работы и коммуникации — около 70%. То есть удорожание любого из этих компонентов в наибольшей степени повлияет на итоговую стоимость.
Что влияет на увеличение стоимости новостройки
Давайте подробно рассмотрим параметры, определяющие цену новых домов с точки зрения строительства:
- Метод строительства. Выбор материалов и технологии строительства влияют на тепло- и шумоизоляцию дома. Панельные и блочные дома считаются более доступными, но требуют выравнивания уровней и обладают хорошей звукоизоляцией. Кирпичные дома строятся дольше, но обеспечивают отличную тепло- и шумоизоляцию. Монолитное строительство часто считается золотой серединой по цене и качеству, сочетая быструю постройку и относительную доступность.
- Инфраструктура. Застройщик может устанавливать дополнительные расценки в зависимости от параметров местности, таких как транспортная доступность, экологичность, престижность района и расстояние от центра.
- Класс жилого дома. Стоимость квартир может значительно различаться в зависимости от класса жилого комплекса. Эконом, комфорт, бизнес и премиум классы предоставляют различные уровни инфраструктуры и удобств.
- Отделка. Застройщик может предложить разные варианты отделки, такие как черновая, предчистовая, чистовая, отделка "под ключ" и вариант без отделки. Выбор определенного типа отделки может существенно влиять на стоимость и готовность квартиры к проживанию.
Также следует учитывать факторы, сдерживающие деятельность строительных компаний, такие как высокие налоги, увеличение стоимости стройматериалов и конкуренция.
Как покупатель может сэкономить
Как было упомянуто выше, одним из способов сэкономить является приобретение квартиры на ранних стадиях строительства, например, на этапе котлована. В таком случае стоимость может быть снижена на 10-30% по сравнению с более поздними этапами.
Покупка квартиры на этапе подготовки фундамента также может быть выгодной, позволяя инвесторам продавать недвижимость с приростом стоимости. Это особенно актуально для тех, кто хочет совершить выгодную перепродажу после завершения строительства.
Рекомендации экономии также включают выбор определенных параметров квартиры. Например, покупка на нижних этажах или учёт сезонности может сэкономить значительные суммы. Использование траншевой ипотеки также является эффективным способом экономии для покупателей.
Не следует забывать о возможностях акций и распродаж, которые могут предоставить солидные скидки. Различные сезонные события, такие как "Чёрная пятница" или "Зелёный день" в Сбере, предоставляют уникальные возможности для сэкономить значительные суммы при покупке недвижимости.
