Своей атмосферой исторический центр Москвы во многом обязан буму строительства арендного жилья, который начался в конце XIX века. Мы расскажем, по какой причине появлялись доходные дома и что происходит с ними сегодня.
Сколько зарабатывали домовладельцы
Первые доходные дома в Москве появились еще в конце XVIII века, но их активное строительство началось лишь через столетие, со второй половины XIX века. В это время стала бурно развиваться промышленность, а вместе с ней транспорт, наука и образование, вследствие чего в городе резко выросло население.
Новым жителям столицы срочно требовалось жилье. Спрос рождает предложение, к тому же у купцов стал накапливаться свободный капитал, который нужно было куда-то инвестировать. Жилье приносило владельцам в среднем от 5 до 8% годового дохода, что по тем временами считалось выгодным, поэтому в арендный бизнес вкладывали средства и акционерные общества, и частные лица, и государство, и даже монастыри.
Как отмечал писатель Владимир Гиляровский, «разбогатевшие страховые общества, у которых кассы ломились от денег, посчитали выгодным обратить свои огромные капиталы в недвижимые собственности». Они стали скупать земли в Москве и строить на них доходные дома, например, для страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. А зданием в Большом Гнездниковском переулке владел известный архитектор Эрнст-Рихард Нирнзее, оно было создано по его проекту (фото ниже).
В результате активного строительства к началу ХХ века количество такой недвижимости превысило 600 объектов, что составляло 40% от всего объема московского жилья того времени.
Сколько москвичи платили за аренду жилья
Доходные дома считались самыми передовыми и комфортными постройками того времени, а к их реализации привлекали лучших инженеров и архитекторов. Например, шестиэтажный доходный дом Троицкого подворья, построенный в 1879 году на Ильинке, стал первой высоткой столицы. Подробнее узнать об этом можно в статье о московских высотках:
Как правило, на аренду жилья москвичи тратили от 10 до 25% своего заработка. Доходные дома подразделялись на несколько классов по уровню комфорта. Самые дорогие, в которых жили богатые купцы, дворяне и высокооплачиваемые специалисты, стоили от 100 до 150 рублей в месяц. В них были водопровод, канализация, электричество, газ, а нередко и телефон. Часто в таких квартирах не только жили, но и работали (например, занимаясь врачебной, адвокатской или консультационной практикой), и престижный доходный дом становился хорошей визитной карточкой для эксперта.
Так, в доходном доме архитектора Семена Кулагина на Пречистенке жили и принимали пациентов два дяди писателя Михаила Булгакова – врачи Николай и Михаил Покровские. Первый из них стал прототипом профессора Преображенского из романа «Собачье сердце». Описана в повести также семикомнатная квартира Покровских и сам дом, названный Булгаковом «калабуховским домом».
В домах классом чуть ниже, где квартиры стоили от 30 до 100 рублей, жили учителя и чиновники среднего ранга. Еще дешевле – в среднем в 10-15 рублей – обходились меблированные комнаты в домах третьей категории. Там обитали служащие и рабочие высокой квалификации. Например, к таким относился доходный дом «Англия» на Тверской улице, 23, принадлежавший тайному советнику Ивану Шаблыкину.
Четвертый класс – «коечно-каморочные» – обходился жильцам в районе 5 рублей в месяц. В лучшем случае такое жилье представляло собой коридорный тип: комнаты располагались вдоль коридора или вокруг лестничной клетки.
В худшем – одно огромное помещение, разделенное на комнаты фанерой. А в подвалах таких домов делали ночлежки для самых бедных.
Как доходные дома становятся элитными
Многие здания сохранились до сих пор. К примеру, доходный дом купчихи Полины Чепышевой, построенный в 1901 году на Космодамианской набережной. Здание в неоклассическом стиле возведено по проекту архитектора Николая Благовещенского (самый известный проект этого мастера – кинотеатр «Художественный» на Арбате.) После революции здание национализировали: здесь открылась гостиница «Байкал», подведомственная Министерству среднего машиностроения.
За сто лет здание обветшало и требовало серьезных вложений. В начале 2023 года его реконструкцией занялась ГК «Галс-Девелопмент». По завершении строительных работ бывший доходный дом станет жилым комплексом de luxe класса «Космо 4/22» (фото выше).
Он будет состоять из двух шестиэтажных корпусов «Река» и «Сад». По этим названиям несложно понять, какой жильцов ждет вид из окон. Посмотреть планировки можно на сайте проекта.