Готовьтесь оправдываться перед налоговой, если провели полное обесценение инвестиционной недвижимости. В таких операциях теперь подозревают схему занижения налога на имущество. Такие наводки дал Минфин в письме от 13.11.2023 № 03-05-04-01/108053, а ФНС разослала этот вывод инспекциям для применения.
В бухучете недвижимость, которая предназначена для передачи во временное пользование или получения дохода от ее прироста, образует отдельную группу основных средств. Это так называемая инвестиционная недвижимость (п. 11 ФСБУ 6/2020). К этой группе можно отнести, к примеру, здание или земельный участок, который вы хотите продать подороже через длительное время, а не в краткосрочной перспективе. А вот если вы приобрели недвижимость для перепродажи, ее уже нельзя отнести к инвестиционной (подп. «а» п. 8, подп. «а» п. 9 МСФО (IAS) 40).
После признания объекта в бухучете его оценивают по первоначальной или переоцененной стоимости, что отражают в учетной политике (п. 13 ФСБУ 6/2020). Но тут важно учесть следующее. Первоначальную, в том числе переоцененную, стоимость инвестиционной недвижимости пересчитывают таким образом, чтобы она стала равной справедливой стоимости объекта. Но если вы принимаете недвижимость по переоцененной стоимости, объект уже нельзя амортизировать или обесценивать.
Если же компания ведет учет инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, в балансе такие основные средства нужно отражать по балансовой стоимости, то есть первоначальной стоимости за вычетом амортизации и обесценения (п. 25 ФСБУ 6/2020).
ФСБУ 6/2020 в то же время обязывает проверять основные средства на обесценение и, если оно есть, фиксировать изменение балансовой стоимости в бухгалтерском учете. Но самого термина «обесценение» в этом стандарте нет. Поэтому следует ориентироваться на МСФО (IAS) 36. Сначала определяют, есть ли признаки обесценения — к примеру, устаревание или физическая порча, санкции и др. При наличии хотя бы одного из них проводят тест на обесценение. Актив считается обесцененным, если его балансовая стоимость превосходит возмещаемую стоимость, то есть наибольшую из величин: справедливая стоимость за вычетом затрат на выбытие, ценность использования. Если балансовая стоимость объекта выше возмещаемой стоимости, разница между ними — это и есть убыток от обесценения.
Определяющим признаком обесценения принято считать отклонение фактических показателей от плановых. Но Минфин акцентирует внимание на том, что плановые операционные убытки и чистый отток средств могут компенсироваться государством, к примеру, как это было в период пандемии или ввиду санкций недружественных стран. Поэтому в качестве обесценения нельзя принимать только убытки и выбытие средств, проверка правильности обесценения должна быть комплексной. То есть помимо теста на обесценение достоверными должны быть показатели бухучета и отчетности по основным средствам. За этим и будут следить налоговики.
Под подозрение попадут те компании, которые проводят полное обесценение основных средств, поскольку это приводит к занижению налога на имущество. Поэтому Минфин требует проверять их строже, в том числе на сделки с недобросовестными контрагентами. К примеру, при заключении заведомо убыточных договоров аренды. Это точно схема.
