🏗️Атипичное поведение на рынке недвижимости: пузырь готов лопнуть?

Всё ярче и ярче проявляется не типичная для рынка недвижимости (да и для всех рынков) ситуация: при росте ключевой ставки квартиры становятся дороже, а спрос растет.

Как должно быть "по учебнику"?

Не углубляясь далеко, возьмем школьный курс экономики — закон спроса и предложения. О чем он говорит?

👉 при прочих равных условиях при увеличении спроса растет цена, и наоборот: при уменьшении — падает.

👉 при прочих равных при увеличении цены спрос падает, и наоборот.

👉 при прочих равных при росте предложения цена падает, и наоборот.

Итак, какие аспекты закона нарушаются? Да все.

👉 спрос закономерно падает: заканчиваются люди, желающие взять ипотеку из-за того, что за 3 года взяли уже даже те, кто не планировал;

👉 цены на недвижимость продолжают расти не смотря на падение спроса и на рост стоимости займа (ключевая ставка и, следовательно, ставка по ипотеке растут);

👉 стройка только набирает обороты: с каждым годов вводится всё больше и больше жилья, а нераспроданных квартир хватает уже в среднем на 5 лет продаж в обычных условиях.

Признаюсь, немного слукавил: спрос растет только на новостройки, а не на всю недвижимость. Но кардинально это суть не меняет. Но почему так?

Давайте сравним ставки на одну и ту же квартиру:

👉8% в новостройке (или 6%, если есть ребенок, рожденный после 2018 г.)

👉 16-17% на вторичку.

Разница колоссальна. И вот, почему растет спрос на новостройки: люди, которые хотели купить вторичку, переходят на вариант с новостройкой, понимая, что по адекватным ставкам квартиру они не купят в ближайшие года 2-3, а спрос на вторичку падает.

А далее уже как по учебнику: застройщики, наблюдая за перетоком людей, рассматривающих вторичку, к себе, поднимают цены.

И выходит, что чем выше ключевая ставка, тем больше цены на новостройки и меньше скидки у застройщика. А чем выше цены на новостройки, тем выше цены на вторичку, так как продавцы вторички ориентируются на похожие квартиры в новостройках. Однако сейчас цены на вторичку являются больше экспонатом в галерее: на эти цены только смотрят. Реальные сделки проходят по ценам сильно ниже, или не проходят вовсе, так как хозяин думает "а чё я должен продавать дешевле?". И не продает, продлевая свое объявление уже в течение 2 лет.

Это уже крайне нездоровая ситуация, вызванная искусственным ограничением конкуренции с помощью предоставления льгот. Предоставление таких льгот любому желающему крайне негативно влияет на рынок. А что интересно — отмена этих льгот даст негативный эффект кратно больший. И как решить эту задачку с минимальными потерями будут думать те, кто эту ситуацию довел до такого состояния.

Краем уха слышал о трансформации льготной и семейной ипотеки в некую "Социальную", которая будет направлена точечно. Скорее всего, семьи с детьми останутся в целевой группе, а вот кто туда добавится пока не понятно. Думаю, что "льготу для всех" отменят, если не примут предлагаемую Минфином концепцию о ранжировании ставок в зависимости от региона.

Естественно, и для застройщиков и для банков льготная ипотека – это настолько огромная кормушка, что кормиться с нее они будут ещё 30 лет, пока не выплатится последняя льготная ипотека.

❗Недавно я писал статью о том, что ждёт рынок недвижимости, если прямо сейчас не начать ничего предпринимать:

❗А также написал статью со своими прогнозами на 2024, в том числе по рынку жилья :

❗Очень рекомендую прочитать

А что думаете вы? Пишите в комментариях

@MyFinCons