Рынок жилья в Москве начал затухать после летнего «перегрева». Что будет дальше с ценами на квартиры и почему не стоит полагаться на сезонный фактор, рассказали эксперты в сфере недвижимости.
В конце лета — начале осени на московском рынке жилья распродалось множество объектов, предложение не поспевало за спросом. После такого «перегрева» рынок начал затухать.
Клиенты в предыдущие месяцы реализовывали отложенный спрос, продавали валюту и приобретали жилье, рассказала, в свою очередь, руководитель направления «Продажи» компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. В октябре спрос сократился на 10–15% и продолжает падать. Соответствующим образом должны скорректироваться и цены на жилье, прогнозирует эксперт. Особенно это касается лотов, продаваемых по завышенной цене.
На фоне удорожания кредитов на вторичное жилье доходы граждан не растут. Отсюда отток клиентов и мотивация для владельцев недвижимости снизить стоимость квартир на продажу. Но это при условии, что рынок будет наполняться объектами.
Однако у собственников нет уверенности в наполнении рынка. Связано это с общей неопределенностью на рынке, подогреваемой нестабильным рублем. Сохраняется недостаток ликвидного (то есть быстро продаваемого) предложения. «Часть продавцов на этом фоне подняли цены (в среднем на 5–10%) либо просто не торгуются», — объяснила Хачатурова. По ее мнению, в ближайшее время собственникам придется пойти на уступки — иначе через пару месяцев, зимой, они ничего не продадут.
Снижение стоимости столичного жилья только при трех факторах одновременно: активизации продавцов (о чем говорит Хачатурова), наполнении рынка новыми предложениями, благополучной общей финансовой ситуации.
В августе рынок перегрелся. Обычно, летом люди отдыхают, занимаются подготовкой детей к новому учебному году и так далее, но в этом году фактор сезонности не сработал. Вероятно, это стало следствием роста ключевой ставки и изменения условий льготной ипотеки. В итоге в августе, по данным столичного Росреестра, в новостройках Москвы заключили 11,5 тысячи сделок (на 67% больше, чем в августе 2022 года). В годовом выражении число сделок выросло на 81% — до 17,5 тысячи.
Цены на «вторичку» будут падать начиная с ноября, а в перспективе года они могут просесть на 10 и более процентов как за счет торга, так и снижения стоимости в объявлениях.
С первичным рынком все сложнее. Во-первых, на него влияют решения ЦБ по ключевой ставке. Если она останется прежней, рынок, скорее всего, будет «остывать», считают аналитики. Во-вторых заинтересуются «первичкой» покупатели со вторичного рынка жилья, где ипотека со ставками по 15–16% стала неподъемной. В-третьих, спрос на новостройки пойдет на спад после летнего взлета. Поэтому ценники в этом сегменте вряд ли серьезно упадут, но может вырасти размер дисконта.
Этой зимой, вероятно, на цены будет давить падающий спрос из-за сильно подорожавшей ипотеки на фоне высокой ключевой ставки.
Цены и на новостройки, и на „новую вторичку“ (квартиры в новостройках, вышедшие на рынок за последние три года) могут увеличиться на 5–7%. Способствует этому и традиционное ослабление рубля по отношению к конвертируемым валютам к концу года, которое будет иметь место и сейчас.
Фактор сезонности, который часто работает зимой и влияет на ценообразование, перестал иметь значение. Зачастую он перебивается другими, более важными факторами, такими как, например, курс валют и решения властей.
