Продолжение, начало здесь
Наиболее предпочтительным с точки зрения степени точности оценки стоимости представляется метод оценки по объектам-аналогам, т.к. он, в случае корректного подбора аналога, обеспечивает соответствие стоимостных показателей проектируемого объекта показателям реального, построенного объекта, технический облик и показатели которого соответствует прошедшей согласование и экспертизу проектно-сметной документации. Однако, данный метод имеет одно обязательное условие – наличие источника информации о возможных объектах-аналогах, т.е. собственной или общедоступной базы данных по реализованным объектам.
Такие базы данных целесообразно иметь крупным компаниям, осуществляющим реализацию значительного количества объектов. Общедоступные базы данных с необходимой информацией практически отсутствуют или их наполнение ограничено незначительным перечнем объектов.
Выбор объекта-аналога осуществляется из числа реализованных объектов, технико-экономические показатели, основные проектные решения, производственное или функциональное назначение, условия строительства которых максимально соответствуют проектируемому объекту.
В целом по объекту и для каждого значимого элемента объекта (здание, сооружение, конструктивный элемент здания, сооружения, оборудование) определяется основной расчетный показатель в натуральном выражении, характеризующий проектные решения по объекту в целом или по видам работ и конструктивным элементам объекта, по которому возможно проведение сопоставление с аналогичным показателем объекта-аналога:
- для площадки в целом: общая площадь;
- для зданий и сооружений: строительный объем, площадь застройки, общая площадь;
- для наружных сетей и коммуникаций: протяженность;
- для оборудования: мощность, производительность, масса.
Расчет стоимости строительства по данным объектов-аналогов выполняется путем формирования сводной таблицы, содержащей результаты сопоставления составляющих проектируемого объекта и объекта-аналога по расчетным показателям, и поправки на отличия между проектируемым объектом и объектом-аналогом. Поправки, или корректирующие коэффициенты, учитывают количественные и качественные различия между проектируемым объектом и объектом-аналогом. Необходимо отметить, что для разных составляющих (элементов) объекта могут быть использованы различные аналоги. Например, при отличии проектных решений по конструктивному исполнению фундамента в проектируемом объекте и объекте-аналоге, для данного элемента стоимости целесообразно подобрать другой аналог, с аналогичными или сходными проектными решениями.
Чем глубже проработка технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерных решений по проектируемому объекту, тем точнее может быть выполнен подбор объектов-аналогов для каждого элемента структуры сметной стоимости объекта.
В последнее время Минстроем России ведется активная разработка и актуализация сборников укрупненных нормативов цены строительства, включаемых в федеральный реестр сметных нормативов, и предназначенных для планирования капитальных вложений в строительство объектов, финансируемых за счет бюджетных средств. Номенклатура сборников достаточно обширная (более 100 сборников) и содержит удельные показатели стоимости строительства (в расчете на единицу измерения) различных объектов, от малых архитектурных форм до объектов использования атомной энергии. Недостатками сборников УНЦС является редкое обновление, отсутствие разбивки на составляющие стоимости строительства объекта, отсутствие сведений об источниках ценовой информации (проектно-сметная документация по объектам-представителям), а также то, что удельные показатели сформированы на основании показателей объектов, построенных за счет бюджетных средств, стоимость строительства которых не всегда соответствует рыночной.
Учитывая вышеизложенное, при формировании стоимости по данным объекта-аналога целесообразно проведение попозиционного сравнения полученных в сопоставительной таблице удельных показателей стоимости проектируемого объекта с данными объекта-аналога и показателями УНЦС.
В случае, если удельные показатели стоимости проектируемого объекта значительно отличаются от соответствующих показателей объекта-аналога и/или УНЦС, или от ожидаемых значений (требуемых с точки зрения экономической целесообразности и рентабельности работ), необходимо проведение дополнительного анализа причин расхождения.
В случае выявления работ и затрат, не учтенных или значительно отличающихся в ПСД объекта-аналога или УНЦС, также необходима разработка соответствующих проектных решений (обосновывающих материалов) и разработка ЛСР на данные виды работ и затрат методом прямого счета с применением сметных норм и расценок.
Таким образом, в результате предпроектных проработок и укрупненной оценки стоимости формируется сводный сметный расчет стоимости строительства объекта в текущих ценах, который содержит структурированный перечень объемов работ и затрат по объекту с разбивкой по зданиям, сооружениям, отдельным видам работ и затрат со стоимостной оценкой каждой позиции перечня, т.е. технологически ориентированная структура сметной стоимости строительства объекта.
В дальнейшем, на этапе разработки проектной и рабочей документации проводится детализация данных позиций с заменой всех сметных расчетов, составленных по данным объектов-аналогов и с применением УНЦС, на ЛСР по видам работ и затрат, разработанных с применением сметных норм и расценок.
Для каждой позиции ССР (здания, сооружения, общеплощадочные объекты и работы), а также для наиболее весомых их составляющих, указывается расчетный удельный показатель стоимости строительства (в расчете на 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема, 1 м3 железобетонных конструкций, 1 п.м. инженерных сетей и т.п.). По значениям удельных показателей можно сделать вывод о достоверности, реалистичности и достаточности рассчитанной стоимости строительства объекта, в сравнении с имеющимися общедоступными данными или на основании экспертных оценок. Значения рассчитанных таким образом технико-экономических показателей проекта должны быть внесены в задание на проектирование как целевые показатели стоимости объекта.
После определения объема инвестиционных затрат проводится оценка экономической эффективности инвестиций, включая оценку рисков, неопределенности и границы возможных изменений показателей проекта. Оценка экономической эффективности проекта проводится по общепринятым методикам, как правило, с применением метода дисконтированных денежных потоков.
Для учета рисков и неопределенностей, связанных с реализацией проекта, при расчетах денежных потоков и определении показателей экономической эффективности проекта проводится анализ чувствительности проекта к изменению факторов, влияющих на его реализацию. Анализ чувствительности позволяет оценить влияние различных факторов (например, изменение объема инвестиций в строительство объекта) на показатели экономической эффективности, как по каждому фактору в отдельности, так и по совокупности факторов и вариантов их изменения (сценарный анализ).
Наличие предпроектной документации позволяет свести к минимуму риск возникновения ошибок при выборе места размещения объекта, основных (принципиальных) проектных решений и повысить точность определения предельной стоимости строительства и, следовательно, сократить риски, связанные с резервированием избыточных объемов бюджетного финансирования реализации проектов и некорректностью определения начальной (максимальной) цены контракта.
Привлечение экспертов на данной стадии позволяет выявить потенциальные риски проекта в строительстве и определить пути их максимального снижения или устранения на первоначальном этапе.
Разработка «сквозного» календарно-сетевого графика реализации проекта
Для эффективного управления проектом, обеспечения рационального распределения и контроля затрат, связанных с реализацией проекта, в составе предпроектной документации должен разрабатываться объединенный, или «сквозной» календарно-сетевой график реализации проекта, охватывающий весь жизненный цикл объекта капитального строительства. Календарно-сетевой график представляет собой формализованное описание совокупности связанных работ, необходимых для достижения целей проекта, выстроенных в определенную последовательность и имеющих определенную продолжительность.
Разрабатываемый на предпроектном этапе укрупненный «сквозной» КСГ предназначен для определения и последующего контроля технологической последовательности, сроков, объемов и стоимости работ по трем основным направлениям: проектирование, материально-техническое обеспечение и строительство.
В укрупненном «сквозном» КСГ фиксируются работы и ключевые технологические и организационные события проекта: разработка предпроектной документации, выбор площадки, проведение инженерных изысканий, разработка ПД и прохождение экспертизы, подготовка и проведение конкурсных торгов по выбору подрядчика на выполнение СМР и поставку оборудования, СМР подготовительного периода, СМР основного периода, поставка материально-технических ресурсов, изделий, конструкций и оборудования, пусконаладочные работы и ввод объекта в эксплуатацию.
Для каждого элемента КСГ назначаются срок начала, срок окончания, объем работ, стоимость работ, и взаимосвязь с другими элементами.
Состав, технологическая последовательность, объем и стоимость работ (позиций) этапа строительства объекта, включаемых в укрупненный «сквозной» КСГ должны соответствовать ранее разработанной структуре сметной стоимости строительства объекта (позиции КСГ должны соответствовать структуре сметной стоимости).
В дальнейшем, по мере продвижения проекта, основные блоки КСГ подлежат детализации и уточнению, в том числе на основании сводного календарного плана строительства, разработанного в составе ПОС на этапе разработки проектной документации. Взаимосвязь этапов работ и стоимостных показателей позволяет инвестору и техническому заказчику обеспечить формирование бюджета проекта, выстроить эффективную систему контроля финансирования и отчетности.
Разработка проектов ЗНП и ТЗ
По результатам разработки предпроектной документации должны быть разработаны проекты ЗНП и ТЗ, содержащие исходные данные для последующих работ по проведению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, и требования к объекту, целевые технико-экономические показатели и предполагаемую (предельную) стоимость строительства.
Требования к составу и содержанию разделов ПД должны быть установлены с высокой степенью точности, и привязаны к контрольным удельным показателям стоимости (при их наличии). Эти показатели должны являться целевыми ориентирами для проектной организации при выработке проектных решений в процессе разработки проектной и рабочей документации, а для заказчика – средством контроля бюджета проекта.
Методические и технологические инструменты управления стоимостью строительства
Указанные выше инструменты и методы определения стоимости строительства должны быть формализованы в виде локальных нормативных актов (положений, регламентов, инструкций, методик, форм и т.п.), принятых на уровне организаций-участников инвестиционно-строительного процесса, и соответствующих требованиям действующих федеральных нормативно-правовых актов в области градостроительной деятельности. Для учета результатов реализации проекта по его завершении методические инструменты должны своевременно актуализироваться и дополняться.
Современные технологические инструменты (программное обеспечение, автоматизированные системы, базы данных и т.п.) позволяют повысить уровень автоматизации процессов и действий по определению стоимости строительства, выполняемых на этапе предпроектных проработок. Постоянно обновляемые и дополняемые базы данных выполненных проектов (объектов-аналогов) и удельных показателей стоимости строительства объектов обеспечивают эффективное решение задачи оперативной оценки стоимости строительства объекта и подбора необходимой информации по заданным параметрам.
Создание подобных баз данных и программно-аналитических комплексов представляется одним из перспективных направлений совершенствования системы ценообразования в строительстве, которое может быть реализовано с привлечением национальных объединений саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих проектно-изыскательские работы и строительство.
Таким образом, основными результатами предпроектного этапа жизненного цикла объекта капитального строительства с точки зрения управления стоимостью строительства являются:
- Принятые концептуальные технологические, архитектурно-строительные, объемно-планировочные, инженерно-технические и организационные решения, определяющие объемы работ и затрат на проектирование и строительство объекта.
- Результаты оценки предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта с учетом рисков и неопределенностей, со степенью точности, соответствующей данному этапу.
- Укрупненный «сквозной» КСГ с выделением основных этапов работ, ключевых вех и результатов, а также стоимости этапов и их составляющих, соответствующих структуре сметной стоимости строительства объекта, определенной в ОБИН.
- Проект задания на проектирование и технического задания на выполнение проектных работ с рассчитанными технико-экономическими показателями по видам работ и затрат и предельной стоимостью строительства объекта.
С целью учета полученных данных по стоимости строительства объекта и отдельных его составляющих, а также мониторинга изменений стоимости на последующих этапах реализации проекта, данные и результаты предпроектного этапа должны быть учтены в специализированных автоматизированных информационно-аналитических системах, используемых для управления инвестиционно-строительными проектами. Кроме того, должны своевременно и регулярно актуализироваться нормативно-методические документы, описывающие процессы, связанные с определением предполагаемой (предельной) стоимости строительства, а также дополняться базы данных объектов-аналогов, УНЦС и элементов КСГ. На основании полученных в результате реализации проекта данных по стоимости строительства объекта и их соответствия стоимости, определенной на предпроектном этапе, должны уточняться подходы к оценке экономической привлекательности и рентабельности проекта и соответствия сметной и фактической стоимости запроектированных объектов.
Задача определения стоимости на этапе предпроектных проработок является комплексной, и требует участия специалистов высокого уровня квалификации и наличия знаний по ранее выполненным объектам и удельным показателям стоимости строительства различных объектов и их составляющих.
На последующих стадиях жизненного цикла объекта капитального строительства – этапах разработки проектной и рабочей документации, проведения конкурсных процедур по выбору подрядчика на выполнение СМР и поставку оборудования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию – применяются другие инструменты управления стоимостью строительства, направленные на уточнение сметной стоимости и контроль удержания стоимости в ранее определенных пределах. В совокупности данные инструменты представляют собой единую систему управления стоимостью строительства объекта капитального строительства.
