Ипотека традиционно относится к числу наиболее сложных для восприятия клиентами финансовых продуктов. Обусловлено это тем, что на ее условия влияет несколько ключевых параметров, и некоторые из них для рядового заемщика могут быть неочевидны.
Для начала, давайте рассмотрим наиболее распространенные подводные камни ипотеки:
Необходимость покупки дополнительных услуг
В большинстве банков минимальные ипотечные ставки действуют при условии оплаты заемщиком стоимости дополнительных опций. Это может быть единовременный платеж за снижение ставки, плата за использование сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации, подключение коллективной страховки и т.д. Чтобы на этапе подписания договора их наличие не стало для вас неприятной неожиданностью, заранее изучите тарифы банков и стоимость предлагаемых «допов», а затем произведите расчет, что будет для вас выгоднее: согласиться на них или же отказаться.
Незамеченные скидки
Помимо дополнительных опций, которые банк может предложить заемщику на этапе подготовки к сделке, в тарифах могут встречаться условия, выбор которых на этапе подачи заявки также может помочь сэкономить на будущей ипотеке. Так, скидку к ставке можно получить при оформлении кредита на крупную сумму с определенным первоначальным взносом, за подачу заявки и документов онлайн, при подтверждении дохода выпиской из ПФР и т.д. Поэтому перед обращением в банк важно внимательно изучить тарифы, чтобы потом не было обидно из-за того, что вы могли на чем-то сэкономить и не сделали этого.
Плавающие условия.
В настоящее время большинство банков выдают ипотеку по фиксированным ставкам. Однако у некоторых игроков встречается вариант кредитования с комбинированной ставкой, когда определенную часть времени заемщик будет платить кредит по фиксированной ставке, а затем она начинает «плавать» в зависимости от изменения индикатора, к которому привязана (ключевая ставка, ставка межбанковского рынка и т.д.). Ключевая опасность такой ипотеки заключается в том, что заемщик не может заранее точно рассчитать размер своего ежемесячного платежа.
Требование банка к залогу.
Еще один подводный камень, с которым можно столкнуться при оформлении ипотеки, — это требования, которые банк устанавливает к ее обеспечению. В настоящее время большинство кредитных организаций выдают ипотеку только на аккредитованные ими квартиры, и приобретение неаккредитованного объекта может увеличить время рассмотрения заявки или вообще повлечь за собой отказ банка. Поэтому, если вы хотите купить определенную квартиру, но дом не аккредитован в банке, нужно уточнить перечень необходимых документов, собрать и предоставить их кредитору максимально быстро. Также нужно иметь в виду и то, что некоторые банки могут дать заемщику дисконт к ставке при аккредитации объекта, и использовать такую преференцию.
Так что же нужно знать для повышения шанса на одобрение ипотеки?
В 2023 году доля отказов по ипотеке достигла 51,9% и стала максимальной за всю историю наблюдений. На увеличение отказов повлияли как общая экономическая ситуация, так и программы от застройщиков по минимальным ставкам, которые привлекли новых заемщиков.
В такой ситуации получить одобрение банка на ипотеку становится сложнее.
Важные факторы, которые сыграют вам на руку:
- Учитывать возрастной ценз
Перед обращением в банк за ипотекой эксперты советуют, во-первых, убедиться, что вы подходите по возрасту в качестве заемщика. Некоторые банки за последние год-два смягчили требования к возрасту заемщиков. Например, разрешили оформлять ипотеку с 18 лет. Но стандартно минимальный возраст для подачи заявки — 21 год.
- Проверить кредитную истории и закрыть долги
Во-вторых, необходимо проверить свою кредитную историю. Сделать это можно бесплатно в бюро кредитных историй. Если есть просроченные задолженности, необходимо их закрыть. Кроме того, можно исправить плохую кредитную историю.
- Оценить финансовые возможности
В-третьих, необходимо тщательно оценить свои финансовые возможности: какую сумму ежемесячно вы сможете тратить на погашение кредита. Лучше исходить из того, что на погашение кредита будет уходить не больше половины доходов. Предварительно можно сделать расчет на ипотечном калькуляторе. Такие бесплатные сервисы есть на сайтах практически любого банка. С помощью ипотечного калькулятора можно понять, каким должен быть минимальный доход при определенной сумме кредита и первоначальном взносе. Если ваш доход меньше указанного минимума, можно снизить сумму кредита или при возможности повысить первый взнос.
- Уплатить налоги и штрафы
В-четвертых, до обращения в банк следует оплатить все налоги, штрафы и долги, поскольку они могут быть отражены в кредитной истории. Проверить возможные виды задолженностей можно через портал «Госуслуги». Наличие даже незначительного долга может оказаться препятствием для оформления ипотеки.
- Накопить больший взнос
В-пятых, постарайтесь накопить больший первоначальный взнос — выше стандартных 15–20%. Так не только повысятся шансы на одобрение, но и будет ниже ежемесячный платеж. Эксперты не советуют вносить первый взнос только маткапиталом или так, чтобы сертификат занимал бо́льшую долю в первом взносе. В таком случае шансы на одобрение будут ниже.
- Проверить все документы
В-шестых, перед подачей документов необходимо перепроверить их правильность. Например, бухгалтерия может допустить опечатку в справке о доходах. В результате ошибки сведения будут признаны подложными и вам откажут в получении кредита. Помните, что нельзя подписывать справки самому себе, даже если вы работаете директором компании, и родственникам. Сделать это должно стороннее лицо: бухгалтер, исполнительный директор, руководитель отдела кадров.
Эксперты не рекомендуют относиться к подаче документов кредитному специалисту как к формальности. Сотрудник банка оценивает не только документы, но и ваши личностные качества: поведение, опрятность, манеру речи. Если какие-то детали насторожат специалиста, он поставит в анкете отметку «подозрительный» и далее вас будут проверять тщательнее, что может привести к неудачному исходу. Поэтому соблюдайте дресс-код, концентрируйтесь, но не нервничайте.
При соблюдении вышеперечисленных рекомендаций, шанс одобрения от банков вырастает на 60%
