Все чаще в новостном потоке сталкиваюсь с информацией об изменениях
в цене на рынке недвижимости, риэлторы говорят о скорых подорожаниях
на рынке недвижимости и о необходимости "Срочно покупать пока еще не поздно". Вместе с тем тенденция на рынке указывает, на данный момент на продолжающийся рост цен на новостройки. Рынок вторичного жилья в части ценообразования уже практически добрался до рынка новостроек. Давайте разберем, что будет происходить в ближайшее время с недвижимостью, какие есть предпосылки к тем или иным колебаниям в части цен и что делать если вы хотите купить или продать свою собственность.
Для начала следует отбросить любые импульсивные решения, помните, к таким делам стоит подходить с холодным рассудком для того-чтобы не совершить ошибок и не понести убытки. Знайте самым надежным товаром во все времена была земля и в долгосрочной перспективе владение землей является надежным средством для сбережения своего состояния.
Теперь, давайте проанализируем инструменты регулирования рынка применяемые на сегодняшний день государством.
Ключевая ставка.
Большое влияние на рынок оказывает ценность денег. Валютная ценность сегодня в довольно шатком положении, Центральный банк России (далее-ЦБ)
в очередной раз повысил ключевую ставку до 15%, сделано это с целью борьбы с инфляцией. Из-за высокой инфляции мы сегодня можем наблюдать высокую динамику роста цен всего рынка, это также сказывается и на ценах на недвижимость, по прогнозу ЦБ инфляция будет на пике в марте месяце 2024 года, поэтому следует ожидать дальнейшее повышение цен как минимум до весны, после которой, начнется спад стоимости недвижимости. С лета 2023 года количество одобренных кредитов сократилось на 80%, в связи с растущей ставкой банкам не выгодно предоставлять гражданам ипотеки и кредиты под ранее одобренные проценты т.к. в нынешних условиях они будут нести убытки, это в свою очередь, сказывается и на покупательной способности граждан, спрос падает а вслед за ним должна падать и цена, но в нынешних условиях в краткосрочной перспективе более вероятен сценарий с ростом стоимости недвижки.
Субсидии и льготная ипотека.
Большое влияние оказывают и решения принимаемые государством, различные инструменты поддержки и ограничений управляют спросом и предложением, позволяя устанавливать необходимый уровень доступности для граждан.
"Как такое возможно?" подумаете вы, ведь покупателей становится меньше а новостройки простаивают. Безусловно вы правы, однако, стоит учитывать и иные факторы, дело в том, что в связи с санкциями и прочими внешними и внутренними обстоятельствами в 2022-2023 годах росла цена на стройматериалы и застройщик был вынужден увеличить расходную часть при строительстве и вводе в эксплуатацию объекта. По итогу мы имеем большое количество предложения и падающий спрос, но компания не может продать товар себе в убыток, поэтому цена продолжит сохраняться на нынешнем уровне, по крайне мере до тех пор, пока ценность валюты не возрастет до значений при котором компании будут готовы извлечь ту выгоду, которую они посчитают приемлемой для покрытия своих издержек и достаточного уровня маржинальности объекта. На сегодняшний день застройщик закладывает в маржу порядка 30%. Также государство планирует изменить правила по льготной ипотеке первоначальный взнос возрастет а субсидии банкам сократятся, поэтому это окажет влияние на спрос также.
Износ жилья.
И вот здесь мы сталкиваемся с финальной и на мой взгляд самой важной переменной в формировании ценообразования на рынке недвижимости. Речь идет о сроке эксплуатации жилья. Хрущевки со сроком эксплуатации 60 лет попадают под реновацию с 2010 года, однако большинство данных строений должны быть ликвидированы уже в 2024 году. В Москве доля хрущевок составляет 30% и это не самый высокий уровень в целом по стране, в Перми
к примеру по оценкам РБК доля жилья под снос составляет 55%. Люди будут вынуждены менять свои квартиры попадая по реновации и прочие механизмы.
Заключение и выводы.
Согласно основным направлениям единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов ЦБ, цель по инфляции составляет 4% при нынешней 6% (на сентябрь 2023 года) делаем вывод, обесценивание валюты сократится и темп роста цен как следствие тоже. Спрос на жилье останется на высоком уровне в связи с износом "Хрущевок",
но тут мы сталкиваемся и с еще одним фактором это дыра на ипотечном рынке, в связи с количеством сокращения субсидий и разгоном ставки потребители не смогут платить по растущим ипотечным взносам и сокращение спроса неизбежно, несмотря на все вышесказанное ранее, поэтому квартиры будут дешеветь а предложение расти не только от застройщика, но и от собственников не справляющихся с долговыми обязательствами. Резюмируя предполагаю рост цены до 2 квартала 2024 года и дальнейший спад.
Уважаемые читатели при написании статьи были проанализированы материалы Центрального банка России, отчетности крупнейших Российских застройщиков а также предложения и прогнозы профильных структур государственного сектора России.
