Я вчера написал много букв о том, как сэкономить на налогах при сдаче квартиры в аренду. Но есть статистика, что от 95% всех сдаваемых в аренду квартир налоги вообще не платятся. Мне не нравится такая статистика. Я считаю, что налоги платить нужно. А когда есть такой выбор (как я рассказал вчера), то это ещё и не сильно накладно.
Государство тут со мной согласно. И, похоже, рашило постепенно «закручивать гайки» вокруг жадных арендодателей. Сегодня мы разберёмся с рисками неуплаты налогов при сдаче жилья в аренду.
Откуда ждать опасности?
Чтобы понять это, нужно проследить следующую логику: получен доход, не уплачены налоги, не уплачены они Государству, за сбор налогов отвечает налоговая инспекция. Вот оттуда и можно ждать неприятностей.
Как налоговая узнает?
Ну, действительно, сдаёт кто-то квартиру в аренду. И как налоговая об этом узнает? Есть уже сложившийся список источников информации:
1. При наличии у одного собственника более одной квартиры в собственности, налоговая может поинтересоваться, не сдаёт ли он что-то в аренду. Для этого будут использоваться следующие пункты по списку.
2. Наличие регулярных поступлений на расчётные счета.
3. Объявления в Интернете.
4. Информация от соседей.
5. Информация из МВД.
6. Информация от арендаторов.
При этом, пункты 4-6 могут быть использованы как по инициативе налоговой при проведении проверки, так и по инициативе других людей в случае возникновения конфликтных ситуаций.
То есть, логика такая: у налоговой появляется триггер, на основании триггера проводится проверка. Триггером может быть: наличие двух и более квартир в собственности, сообщение о наличии подозрительных операций из банков, сообщения граждан, запросы из других органов или проверки со стороны налоговой по другим поводам. В ходе проверок налоговая запрашивает данные по расчётным счетам, проводит опросы свидетелей и возможных участников сделки.
Неоспоримым доказательством является установленный факт передачи денег. Об этом могут свидетельствовать банковский перевод, расписка о получении денег, показания арендаторов или свидетелей. Также доказательством может служить подписанный договор. Зато, если факта передачи денег не установлено, то и предъявить налоговой будет нечего.
Нужно учитывать, что надеяться на то, что арендаторы или кто-то другой дадут «нужные» показания не следует.
Что грозит?
Прежде всего, грозит начисление налога. Конечно, когда налог начисляется по инициативе налоговой, то это будет налог на доходы физических лиц. Напомню ставки:
13% от дохода до ₽5млн в год.
15% от дохода, превышающего ₽5млн в год.
30% от дохода для тех, кто находится не в России более 183 дней в году.
Доход будет считаться за три прошлых законченных года. То есть в конце 2023 года будут смотреть 2020-2022 годы.
Далее будет начислен штраф в размере 20% от неуплаченного налога и пеня, которая рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ. Штраф может составить и 40%, если налоговая докажет, что налог не уплачен умышленно.
Что ещё нужно знать?
Тут приведу тезисы:
1. При превышении суммы неуплаты ₽2,7млн за три года грозит уголовная ответственность.
2. Налоговая не может предъявить требования об уплате того, что не было уплачено более трёх лет назад.
3. Налоговая подаёт в суд, если сумма неуплаты больше ₽3000. Дальше дело поступает к судебным приставам.
4. Приставы могут арестовать счета, имущество и ограничить передвижение.
Вот примерно так. Постарался кратко и по делу.
