Ну вот и ноябрь: на дворе, как всегда прекрасная погода(сегодня днём +26), а вот на рынке всё не так безоблачно. Сегодня постараюсь рассказать вам как сейчас выглядит рынок недвижимости Краснодарского края, показать как выглядят цены, ну а вы на основании этого сделаете выводы.
Для тех, кто нечаянно зашёл на мой канал благодаря рекомендациям Дзена, представлюсь: меня зовут Екатерина Романенко и уже много лет рассказываю о южной недвижимости. Ежедневно новости появляются в моём телеграм-канале, реальные обзоры южной недвижимости появляются здесь и на ютуб - канале, ну а если к вам нужен индивидуальный подход и вы хотите, чтобы вам подобрали лучший дом или квартиру по лучшей цене - звоните +7(928)211-33-77 - я и мои помощники помогут выбрать лучшее по лучшей стоимости. Так же хочу напомнить, что в некоторых городах и станицах нам требуются сотрудники, если хотите работать в направлении поиска недвижимости и хотите помогать людям переехать звоните +7(938)422-88-99.
Цены на недвижимость в Краснодарском крае в ноябре 2023 года
Весь октябрь рынок Краснодарского края, да и российский рынок будоражило, и сегодня метр жилья по 150 000 рублей в Краснодаре - уже не кажется чем-то странным. Это скорее новая реальность, естественно пока есть государственные программы поддержки застройщиков - ситуация будет сохраняться, а вот на сколько хватит денег - большой вопрос...
С одной стороны цены сильно завышены и относительно реальных доходов граждан, да и относительно себестоимости, с другой - благодаря действиям ЦБ - выбора у людей просто нет, так как наличные деньги сегодня редкость, то выбор выглядит приблизительно так:
- Покупай дешевле, но плати больше, в ожидании снижения ставки ЦБ, чтобы затем рефинансировать ипотеку
- Покупай дороже, но плати меньше, благодаря "Льготным программам кредитования.
В итоге, получаем вот такой график, где новое жильё, которое даже ещё не построено стоит гораздо дороже, чем введённое в эксплуатацию:
Дома и участки в Краснодарском крае в ноябре 2023
Что касается участков - здесь то, о чём я говорю всегда: земельный бум продолжается и земля в нормальных местах дорожает. Дело в том, что участки, чаще всего, покупают за наличные и именно это делает их очень ликвидным товаром. В хороших локациях участков становится всё меньше.
Дома и ипотека. Как дела здесь?
Здесь как и с квартирами(кто не знает, "льготная ипотека" распространяется не только на квартиры, но и дома, которые продаются от юридического лица, а также от ИП. Соответственно, покупая дом от застройщика в Краснодаре или Краснодарском крае вы можете платить ипотеку в районе 8%, а покупая дом на вторичном рынке - все 16%, а у некоторых банков даже 17%. Думаю, что объяснять куда устремляются взгляды людей с одобренной ипотекой - не стоит! Дома, которые подходят под программу господдержки порой забирают уже на стадии коробки, чтобы успеть под программу. В целом, цены по городам Краснодарского края выглядят сегодня вот так(средние цены на вторичном рынке:
Что будет и чего ждать от рынка Краснодарского края?
Начну с того, что госпожа Набиуллина чётко высказалась о том, что "Ключевая ставка" снижаться в 2023 году не будет. Заметьте, она ничего не сказала на счёт повышения, а значит, всё самое тяжёлое - нас ещё ждёт впереди.
Помните, в 2014 году некоторые аналитики говорили, что это не кризис, а новая реальность? Вот сегодня у нас новая реальность, именно так
На сегодняшний день вторичка на краснодарском рынке продаётся по очень хорошей цене, относительно цен других регионов, да и первичный рынок не возглавляет рейтинги как это было в 2021 году.
Вот понятная табличка топ 30 регионов России по стоимости новостроек и по "индексу жадности застройщиков":
К слову, несмотря на мою критику, краснодарский рынок недвижимости не такой и жадный, как кажется, а вот то, что рынок находится не на первых строчках по цене очень хорошо - это повышает его выживаемость.
Прим: в реальности, первичку на вторых руках можно сегодня найти в Краснодаре и за 90 и даже за 85 за метр, но ни о какой прекрасной ставке по ипотеке речь идти не будет, ну и ЖК не всегда те, о которых можно мечтать.
Будет ли повышение цен в Краснодарском крае?
Конечно будет! После повышения ставок по ипотеке на вторичку - все ринулись за новостройками, и сейчас начинается настоящий ажиотаж на рынке. Конечно застройщики будут реагировать на действия ЦБ и повышать цены, к тому же слухи о том, что "Льготные программы" свернут, или, как минимум ставку повысят кочуют из одной сети в другую. И можно сколько угодно критиковать застройщиков, но никто бы иначе не сделал.
Если ваш товар раскупают как горячие пирожки - зачем вам продавать его дёшево? Особенно учитывая, что ФАС делает вид, что всё нормально и никак не реагирует на разницу в себестоимости и стоимости на рынке, а также на системное, как по команде, повышение цен на новостройки в регионе
Как из этой ситуации будет выходить государство - пока не ясно. Чем больше оно поддерживает застройщиков, тем выше они поднимают цены и больше строят, но, как только прекратиться адресная помощь, или хотя бы прекратится финансирование "Льготной ипотеки" - мы получим одиноко стоящие новостройки и это история не только Краснодара, такая ситуация будет по всей стране...
Думаю, что сегодня все понимают, что строительство - это больше не строительные компании - это банковский сектор, который полностью управляет отраслью. Бенефициар новостройки - это банк, а не застройщик. И здесь очень сложно представить ситуацию, в которой государство перестаёт финансировать стройку, так как почти половина выданных кредитов в стране - это ипотечные кредиты и вместе с окончанием финансирования стройки - закончится поддержка банков, а это было бы крахом всей системы...или может быть к этому ведут специально?
Ладно, это всё мысли вслух, давайте к реальности: что будет со вторичкой?
Здесь всё хуже для продавцов, особенно для продавцов квартир, так как дома немного меньше подвержены влиянию ипотеки(на дома чаще всего ипотеку добирают, а на квартиры стараются полностью кредитоваться).
В общем, вторичка до конца года как минимум дорожать не будет, а может и по немного будет снижать цены, как минимум на процент повышения ставки по ипотеке.
"Ох сейчас я разгуляюсь и куплю за три миллиона то, что продавали за пять!"
Хочется предостеречь тех, кто любит помечтать: инфляцию никто не отменял, сложности с ипотекой не означают, что недвижимость будут отдавать за бесценок
Поставьте себя на место продавца: вы бы отдали свою квартиру на 30% дешевле? Зачем вам это делать, если в замен не сможете купить то, что хотели?
Вкладывать сегодня деньги, при нынешней инфляции просто некуда! И надеяться, что люди начнут менять бетон на бумажки, не приобретая ничего в замен - наивно. Срочные продажи, конечно никто не отменял и такие варианты будут появляться, но в целом рынок относительно вторички просто замрёт в ожидании до января, а вот новостройки будут разбирать как пирожки, так как люди бояться того, что "Льготная ипотека" исчезнет. Демпинг возможен в случае, когда взамен можно что-то купить, а не продать хоть за сколько нибудь.
Можно ли не успеть - конечно можно, просто посмотрите на доходы "проекта бюджета" на 2024 год. Откуда там может взяться такой рост? Может быть мы резко начнём производить на треть больше товара для экспорта? Есть мнение, что это повышение доходов за счёт роста доллара, а значит наши деньги и в целом доходы - могут уже в 2024 году смотреться совершенно по иному и сегодняшняя цена застройщиков может оказаться доброй сказкой, но реальность на нашем уровне, конечно никто не знает, её знают где-то там высоко-высоко. Так что опоздать тоже можно, а вот что с эти делать - решать только вам.
Маленькая ремарка для размышления:
Сегодня любой банк примет ваши деньги под 13%, некоторые даже обещают 14%, но там много ***, итак, просто представим, что у вас на рыках есть 7 миллионов, что даёт возможность идти к застройщику и покупать у него двушку, но...тот же застройщик отдаёт эту двушку под ипотеку в 8% по программе "льготной ипотеки". Т.е., если вы свои 7 миллионов положите в банк под 13% годовых с ежемесячными выплатами, то сможете за счёт процентов не просто покрывать % по "Льготной ипотеке", но и иметь дополнительный доход.
Как это получилось - не знаю, но думаю, что данный баг говорит только об одном - в ближайшее время что-т о будет меняться, так как ни одна система так себя обманывать не даст...
Хорошего дня, друзья! Если интересно - отмечайте данную публикацию любой реакцией, а если нет - просто проходите мимо - зачем тратить время на то, что не интересно, ведь в мире столько всего удивительного! Будьте счастливы!
