Общий обзор: все на паузе, офисы вакантны, доходность – на уровне европейских соседейДля европейского рынка 2023 год был гораздо менее успешным, чем предыдущий, говорит партнер компании Colliers Денис Четвериков. Объем инвестиций упал практически на 60%. Европейские рынки сталкиваются с инфляцией и высокими процентными ставками и ищут безопасный район для инвестиций.– Пауза в работе заметна и по объемам вложений. Практически везде наблюдается снижение инвестиций на 50%, в отдельных странах – на 80%. Все с нетерпением ждут следующего года. В Беларуси уверенно чувствуют себя склады и ритейл. Торговые центры сталкиваются с серьезными вызовами: европейские компании находятся в паузе, российские пока не занимают настолько больших площадей. Но, как показывает опыт переговоров, арендаторы нормально реагируют на предложения развития в Беларуси, но в основном ждут благоприятной ситуации, а отдельные согласны развиваться и сегодня.Ставки доходности на лучшие объекты в ритейле Минска составляют 10–11% и превышают показатели большинства европейских столиц. Для сравнения, в странах Балтии они остаются на уровне 6,5%, на уровне 7% – в некоторых городах Польши. «К сожалению, пока эта разница не настолько существенная. Доходность на уровне 8–10% можно найти и в европейских городах», – добавляет Денис Четвериков.– Если мы посмотрим на европейские показатели, увидим незначительный рост в столицах соседних государств. На 1–1,5 процентных пункта выросла доходность в офисном сегменте Варшавы, Вильнюса, Риги и Таллина, в ритейле – в Берлине и Праге, в I&L – в Берлине, Праге и Варшаве, – добавляет Ольга Ян, консультант компании Colliers. – В Беларуси доходность незначительно снизилась только в сегменте офисной недвижимости – с 10% до 9,6%. Это не стоит воспринимать негативно. Самое главное – чтобы доходность была выше, чем ставки по депозитам, и на данный момент она выше более чем в три раза. Это гораздо больше, чем в 2011 или в 2016 годах.Актуальной практически для всего мира остается проблема вакантности офисных площадей. В Беларуси она составляет 23%. По словам Дениса Четверикова, эта цифра сопоставима с вакантностями офисов в США и Европе, а в странах Балтии поглощение офисных площадей уменьшилось на 30% в сравнении с прошлым годом.Изменения в сделках по офисам, складам и торговле – в цифрахОфисная недвижимость. Сток вырос до 1070 тыс. м2, объем новых предложений уменьшился в сравнении с прошлым годом – ввелось только 27 тыс. м2. Из стока вывелось практически 12 тысяч м2 – это БЦ «Департ», а также БЦ «Премьер», который будут перестраивать в апартаменты.– Спрос небольшой, в основном – ротационные проявления. Все ищут локацию: метро, парковку, бонусы и так далее, – говорит аналитик компании Colliers Дмитрий Соловых. – Ставки без учета бонусов достигли «дна», оттолкнулись от него и пока больше не падают, держатся в пределах 5–15 евро за м2 в месяц. Верхний порог ставок начал расти, причем как в классе «В1», так и в классе «В2». Много площадей вакантно, в стадии строительства находится больше 140 тыс. м2. Скорее всего, новые предложения на рынке негативно скажутся на вакантности и поднимут ее уровень выше 23%.Торговая недвижимость. Сток растет до отметки в 1472 тыс. м2, количество новых предложений уменьшилось в сравнении с прошлым годом до 19,8 тыс. м2. ТЦ «Сеница», как и объекты, открытые в конце прошлого года, добавили процентов вакантности. В стадии строительства находится свыше 270 тыс. м2. Ставки разновекторные: от 42 до 209 BYN за м2, или от 12 до 60 евро за м2. Вакантность составляет 10,8% – выше, чем в прошлом году, но «ситуация все еще не самая плохая», утверждает Дмитрий Соловых.Складская недвижимость. Количество сделок в этом секторе показало грандиозный рост, а объем инвестиций вырос на 30%. Ставки на уровне нижнего порога офиса – от 4 до 7 евро за м2, в ближайшее время прогнозируется 20-процентный рост. Вакантность снизилась до критических 2% и вполне возможно, что еще будет снижаться до московских показателей в 0,5%.– Спрос высокий, вакантных площадей мало, как правило, они расположены в невыгодных и неудобных местах. В стадии строительства находится свыше 170 тысяч м2. Инвесторы пока заняли выжидательную позицию, потому что уже успели «обжечься» на офисах. Но пока ситуация для инвесторов именно в складской недвижимости складывается очень благоприятно.Тренд на апартаменты – привлекательно, но непонятноАпартаменты стали относительно новым явлением именно для белорусского рынка. Под этим термином понимается использование нежилого помещения для постоянного или временного проживания. Потенциальных потребителей определяют принципиальные отличия апартаментов от жилья: по адресу нельзя получить прописку, инфраструктура строится без гарантированной социальной составляющей в виде садов, школ и поликлиник, а размер коммунальных платежей может значительно отличаться от него в жилом фонде. Поэтому в числе потенциальных потребителей – туристы, студенты, одиночки или бездетные пары, специалисты, а также часто путешествующие бизнесмены.– Существующий сток – это 80 юнитов, в будущем цифра увеличится до 7200 с учетом «Минск-Мира». По нашим скромным расчетам, емкость рынка на ближайшие 5 лет может составить до 2 тысяч апартаментов, а поглощение составит до 400 юнитов в год. Размер жилья разный, в среднем – около 20–25 м2.Для девелоперов это может быть интересная история: строить апартаменты проще, чем жилье, а доходность от этого предприятия выше – от 5% до 10–12%. Стоит учесть, что обещанные 10% доходности получают не все, и многое зависит от рынка. Тем не менее в разрезе белорусской недвижимости с апартаментами может конкурировать только стрит-ритейл, – комментирует Денис Четвериков.В чем опасность и риск? Во-первых, девелоперы, обращая внимание на апартаменты, отказываются от других проектов – социального жилья, домов престарелых, квартир для студентов. Проще говоря, просядет социальное жилье, и это рискованно. Во-вторых, важно понимать, что это за продукт, какие с ним связаны юридические нюансы. Никто не берется гарантировать, какой юридический статус будет у апартаментов в абстрактном «завтра». Это представляет определенные риски.2023 год оказался успешнее 2022?Инвесторы и девелоперы негативно оценивают инвестиционные изменения на рынке коммерческой недвижимости. Почти половина опрошенных компанией Colliers отметила снижение доходности, 62% респондентов – снижение ликвидности и увеличение рисков, и только для 20% условия инвестирования кажутся достаточно устойчивыми.– Пессимистичные настроения инвесторов не вполне отражают реальные цифры. По четырем из шести показателей значения за неполный 2023 год уже обогнали предыдущий. Сделок заключается на 8% больше, они становятся дороже. Стоимость самой дорогой сделки стала выше на 29%, а средняя сумма осталась приблизительно на том же уровне. Крупные объекты продаются реже, в том числе и потому, что их на рынке объективно мало. Площади постепенно уменьшаются, а цена увеличивается. Поэтому если планировали приобрести объект, сейчас – самое время, – говорит Ольга Ян.Инвестор в рынок белорусской недвижимости – кто он?По-прежнему большой интерес инвесторы проявляют к Минску – в него готовы вкладываться около 47% респондентов опроса компании Colliers. При этом в столице заключаются наиболее крупные сделки. А вот в малых городах и регионах их количественно больше (204 сделки за 2023 год). В структуре сделок существенно выросла доля Минской области – с 16 до 31%. Можно говорить о том, что малые города могут представлять интерес для инвесторов и девелоперов.– Кроме малых городов, большое количество сделок, конечно же, совершается в Минске, а также в Бресте, Гомеле, Бобруйске, Витебске и Гродно. 19% инвесторов предпочитают вкладываться в крупные города на западном направлении – Брест и Гродно, а 7% находят Гомель интересным для инвестиций. Наименьший интерес пока представляет Могилев. Его доля в структуре сделок упала больше чем на 9%.Большинство инвесторов – 77% – готовы вкладывать до 1 млн долларов в рынок коммерческой недвижимости Беларуси, хотя некоторые готовы инвестировать от 50 млн и выше. Минимальный уровень доходности для входа на рынок – на уровне 11–14%. Предпочтительная модель инвестирования – получение арендного дохода с последующей продажей.– Преимущественный способ инвестирования – новое строительство, немного отступает от него приобретение готового объекта с уже имеющимися арендаторами. Сделки по перепродаже с реконструкцией или без интересуют меньшее количество респондентов, но такие сделки мы на самом деле наблюдаем. Иногда объекты перепродаются уже через три недели или месяц и не всегда сопровождаются получением прибыли для перекупщика.Рынок развивается реактивно, банковское финансирование необходимоИзменения на рынке полностью определяются сделками в трех секторах коммерческой недвижимости: офисы, I&L, ритейл. Доля офисов в секторальной структуре значительно уменьшилась с 40% до 16%, а I&L выросла с 28% до 38%. Существенный рост произошел в доле торговли – с 25 до 44%.– Секторальные сдвиги говорят о реактивном поведении участников, что достаточно нормально для молодого рынка. О том, что наш рынок еще не сформирован, говорят очень многие признаки: неоднородная и нестабильная структура рынка, кратные изменения в количестве и средних суммах сделок, а также значительный разброс цен. К примеру, средняя цена минских офисов – 757 долларов, а в Витебской области – 19 долларов.На данный момент 100% инвесторов и девелоперов нуждаются в дополнительных источниках финансирования. При этом легкость получения банковского финансирования и уровень применяемой ставки приемлемы для трети респондентов.– Конечно, в ответах присутствуют эмоциональность и стереотипность, потому что редко кто ответит, что ставки низкие, налоги низкие, а бизнес вести легко. При исключении излишне эмоциональных и стереотипных ответов мы увидим, что около 72% считают приемлемыми процедуру получения банковского финансирования и 80% – уровень ставок. Ставки на самом деле можно назвать высокими. Мы понимаем, что ставка по кредитам в два последние года не столько отражала ситуацию, сколько выполняла роль регулятора. В таких условиях у банков есть возможность предлагать комбинированные условия исходя из объема финансирования, ставок, условий предоставления и так далее.Кризисные вызовы и бизнес: опросЕвгений Симоненко, генеральный директор ООО «Таймгруп Интернэшнл» (бренды TOUS, PANDORA, I’M):– Когда происходят негативные события, люди хотят получать позитивные эмоции. Поэтому, как ни странно, растет люксовая розница и ресторанный бизнес. Люди инвестируют в золото, бриллианты, дорогие часы, потому что надеются потом выгоднее продать. Поэтому мы растем и по конверсии, и по среднему чеку, и по доходности.Татьяна Чиж, собственник рестобара Pinky Bandinsky:– В ресторанном бизнесе сейчас все больше хорошо, чем нет. Кризисы были всегда и везде, и если вы не позволяете себе грустить и идете работать – все будет в порядке. Можно сказать, что сейчас рынок очищается от сомнительных предпринимательских историй и некрепких бизнесов. Если кто-то открывал кафе или ресторан без четкой концепции или плана, скорее всего, он переживает не лучшие времена.Виталий Синицкий, собственник компании ООО «Сигмаполюс»:– С торговой недвижимостью все неплохо, по офисам продолжается проседание, и я пока не понимаю, что с этим делать. Мне кажется, спрос по офисным площадям будет еще падать. Что касается торговых центров, сейчас недостаточно просто построить. В каждом ТЦ должна быть изюминка, которая привлечет и клиентов, и арендаторов. Перед тем как ввязываться в строительство, обязательно о ней подумайте.Марина Стаховец, исполнительный директор компании Colliers:– Последний год показал, что девелоперы и арендаторы начали договариваться. Это новая практика, ее раньше не наблюдалось. Возможно, чтобы реализовать площади в офисном сегменте, стоит начать предлагать варианты сервисного офиса – когда арендатор не просто снимает стены, но и получает дополнительные возможности: площадки для переговоров, мебель, услуги. Грубо говоря, чтобы арендатор въезжал в офис, как в отель.
