Михаил Иосифович, "ДП" стало известно о продаже вашего проекта в Мытном дворе. Можете ли вы рассказать подробности этой сделки? Верна ли информация о том, что покупателем выступила компания Formula City?
— Да, это верная информация.
Можете назвать сумму сделки?
— Нет.
Сделка уже закрыта?
— Она закроется со дня на день.
Правда ли, что ещё как минимум два проекта находятся в финальной стадии продажи?
— Один по крайней мере точно. И ещё один–два мы собираемся продать.
Можете ли вы назвать их?
— Я могу назвать тот проект, который находится в финальной стадии продажи. Это наш проект в Колпино, на Загородной улице.
Можете назвать покупателя?
— Покупатель — "ИнтерГрупп".
Почему вы решили избавиться от них?
— Мы "перетряхиваем" свой портфель. Два года назад нами было принято решение об определённой экспансии, и мы вошли сразу в достаточно большое количество проектов, как минимум в восемь. Все они находились примерно в одной стадии. Мы заканчивали проектирование и собирались выходить на стройку. В нынешней ситуации мы посчитали, что начинать такое большое количество проектов примерно в одно и то же время слишком рискованно.
Ну и вторая причина — это высокие ставки. Такое большое количество проектов связано с большим количеством заёмных средств. И в той ситуации, которая сложилась сегодня, мы считаем более правильным иметь меньшее количество проектов и меньше дорогих заёмных денег. Это сейчас нам кажется более правильным и менее рискованным.
Нам, конечно, очень жалко расставаться с любовно собранными и хорошо подготовленными проектами, но мы стараемся передать их исключительно в хорошие руки.
Будете ли вы избавляться от остальных проектов? Останется ли вообще " Охта групп " игроком на рынке недвижимости?
— "Охта групп", конечно, останется игроком. Мы продолжим продавать те проекты, которые собрались продать, но это далеко не все наши проекты. Часть из них мы запускаем — и делаем это достаточно активно. Мы летом и осенью запустили две очереди в наших петрозаводских проектах под брендом "Охта групп Карелия": это "Казарменская" и "Речка–2". Мы стартовали в октябре с нашим проектом "Экография" около Петергофа. И в феврале у нас стартует ещё один проект, который я пока не буду называть, но тоже в новом для нас сегменте рынка.
Вы упомянули проект малоэтажного жилого комплекса в деревне Ольгино Ломоносовского района Ленобласти. Это первый опыт компании в данном сегменте. Почему вы решили выйти на этот рынок?
— Мы — компания, которая может себе позволить работать в совершенно разных сегментах. Мы работаем не по конвейерному принципу, а по проектному. И в связи с этим для нас новый сегмент совершенно не является большой проблемой. Мы решили попробовать малоэтажку. Мы считаем, что это в тренде, что это то, что очень многие люди сейчас хотят, — выбраться из города и при этом иметь не загородный дом со всеми его хлопотами, а квартиру, обслуживаемую управляющей компанией, простую в управлении, ликвидную. Там большие земельные участки и можно создать красивое благоустройство. Мы любим проекты, в которых создаётся какой–то образ жизни, в которых есть какая–то изюминка.
— Знаковым для вас, видимо, должен стать проект реконструкции фабрики "Скороход". Есть ощущение, что он несколько затягивается.
— Он действительно имел некоторую паузу. В первый год после начала геополитических катаклизмов в офисной реконструкции было практически невозможно прогнозировать ценообразование. И поэтому была некоторая пауза. Эта пауза закончилась. У нас сейчас проектируется и весной начнёт реконструироваться вся первая очередь — это три больших корпуса.
Площадь вашего проекта в Новосаратовке — 60 га. Планируете ли вы всё осваивать самостоятельно или часть территории распродадите другим застройщикам?
— Как раз в этом проекте мы часть территории точно распродадим. Этот проект лучше подходит для больших конвейерных компаний, чем для нас.
Жилые комплексы у КАД зачастую имеют негативный имидж, их называют "гетто", "человейниками". Будет ли ваш проект чем–то принципиально отличаться от существующих?
— Сейчас нормы градостроительного проектирования в Ленинградской области претерпели очень серьёзные изменения в связи с негативным опытом создания "человейников". В первую очередь в сторону снижения плотности застройки. Есть возможность поднять площади за счёт помощи обманутым дольщикам, но в своём проекте мы не злоупотребляли этим, сохранили низкую плотность. Я бы не стал называть новые проекты "гетто" или "человейниками". Тем не менее, как я уже говорил, Новосаратовку мы будем скорее продавать.
Поскольку часть проектов вы продаёте на разной стадии готовности, поделитесь, пожалуйста, на что сейчас наибольший спрос у девелоперов...
— Спрос сейчас есть на любые подготовленные проекты, находящиеся в какой–то приемлемой локации. Компаний много, у каждой своя стратегия, и многие активно ищут проекты. Чем больше пройдено согласований, тем больше интерес девелоперов к проекту. Все хотят купить и начать строить. Это для многих идеальная картина.
Если говорить о жилой недвижимости, то, с одной стороны, она приносит наибольшую доходность, а с другой — на рынке всё время усиливается административное регулирование. Где с этой точки зрения работать проще — в Петербурге или в Ленинградской области?
— В Ленинградской области сейчас работать проще. Там это в основном проекты в чистом поле, где вся инфраструктура создаётся своими силами, и это всегда проще. В городе больших пятен меньше. И там проекты вынуждены опираться на существующую инфраструктуру. Соответственно, приходится взаимодействовать с городом, чтобы эту инфраструктуру найти, поучаствовать в её развитии. Естественно, это сложнее.
Ну а субъективная сложность связана с тем, что традиционно в Петербурге в последние 10–12 лет самое жёсткое в стране градостроительное регулирование. Чтобы получить разрешение, надо пройти через тернии.
Как известно, в Петербурге все жилые и гостиничные проекты проходят через Градкомиссию, где девелоперы получают определённую "социальную нагрузку". Насколько это затрудняет реализацию проекта?
— То, что застройщики стали получать социальную нагрузку, само по себе никого не пугает. Когда есть какие–то правила и они одинаковы для всех, это в конечном итоге отражается в цене недвижимости, и платит за это всё равно покупатель квартир.
Создание Градостроительной комиссии — это, безусловно, благая идея. Она возникла не на пустом месте, это результат допущенных ошибок, когда возникали проекты, лишённые социального обеспечения, и люди, вселившись, оказывались в ситуации, когда их детям некуда ходить в школы и в детские сады, а городские власти должны как–то решать эти проблемы. И идея рассмотреть всё это заранее, прежде чем начинать строить, — конечно, правильная. Но реализована она, к сожалению, так, что превратилась в огромный административный барьер, который резко увеличивает время подготовки проекта и является не очень предсказуемым. Понятные правила игры, какими бы они ни были жёсткими, не пугают. Пугает непредсказуемость, когда непонятно, что и как может вылезти на этой комиссии.
https://www.dp.ru/a/2023/11/10/vse-hotjat-kupit-inachat?from=dzen-news
