Ипотека или аренда? Почему я выбрал ипотеку?

Совсем недавно писал огромную статью о своем четырехлетнем опыте инвестиций:

Кроме прочего в какой-то момент я закрыл ИИС на 2 с лишним миллиона рублй и освободившиеся деньги использовал, как первый взнос по ипотеке. Хотел подробнее рассказать о том, как я пришел к жизни такой такому выбору. В этой статье хочу именно описать мысли в моей голове, которые привели меня к ипотеке, не в коем случае не настаиваю, что это единственно правильное решение, замечания в комментариях приветствуются.

Как вообще стал смотреть на возможность покупки недвижимости

Начну с того, что с начала моих инвестиций в начале 2020 года я не рассматривал в качестве целей моих инвестиций покупку недвижимости, это занятие мне казалось очень недоступным и невыгодным по сравнению с инвестициями в акции США (именно в них и только в них я инвестировал два с половиной года). Да и расчеты показывали мне, что переплата банку по ипотеке получается очень и очень большая. Но обстоятельства как в мире в целом, так и в мире инвестиций резко поменялись. И в плане инвестиций сложилось аж несколько факторов, которые заставили меня искать альтернативные виды инвестиций, в том числе смотреть на покупку недвижимости пристальнее. Перечислю эти факторы:

• После событий 2022 года и заморозки иностранных активов российских инвесторов дальнейшие инвестиции в акции США стали менее привлекательны. Во-первых, акции США стали менее доступны (теперь в акции США могут инвестировать только квалифицированные инвесторы). Во-вторых, такие инвестиции стали намного более рискованны (добавились инфраструктурные риски новых блокировок и возможных задержек и невыплат дивидендов). В-третьих, появился риск того, что дивидендные акции США станут менее выгодны - Россия приостановила налоговые соглашения с недружественными странами, то есть появился риск двойного налогообложения. Акции США исходя из всего этого я перестал рассматривать как свой инструмент инвестиций и это первая причина того, что я начал смотреть в том числе на недвижимость.
• В начале июня 2023 года я закрыл свой ИИС по истечению трех лет его существования. Освободилась приличная сумма (2,4 млн. руб.), которую хотелось куда-то вложить. И этой суммы в том числе стало хватать на первоначальный взнос по ипотеке (раньше такой суммы в доступе не было). И это вторая причина начать смотреть на недвижимость.
• Появилось довольно много льготных программ ипотеки, в том числе под которые попадал я. При этом явно прослеживалось возможное сворачивание этих программ ипотеки, а значит закрытие окна возможностей, например, за отказ от льготной ипотеки в разное время высказывались и в ЦБ, и в Минфине. Понятное дело, что такой отказ не был бы единомоментным, но плавные шаги к сворачиванию программ уже ведутся. И это третья причина почему я начал смотреть на недвижимость. Здесь нужно оговориться, что причина неоднозначная. Отказ от льготной ипотеки может привести к падению спроса на новостройки (можно сказать, что несомненно к нему приведет), а это значит, что цены на недвижимость (особенно на новостройки) могут заметно упасть.
• Четвертая причина не совсем инвестиционная, но она тоже повлияла на решение. Удаленка заканчивается, возникает необходимость ездить на работу и появилось желание переехать из текущей арендной квартиры ближе к офису. Плюс, снимал я на этот момент комнату в двушке на двоих, а не всю квартиру и было желание жить в квартире одному. А те, кто хоть раз снимал квартиру знают, что новая аренда квартиры, это почти наверняка дополнительные траты на страховой депозит и плату за воздух услуги риелтора (как минимум со стороны арендодателя). Поэтому параллельно стал смотреть и возможность покупки квартиры.
• Пятая причина: за 2022 год пришлось очень сильно повозиться с инвестициями из-за всех этих санкций, заморозок и переноса активов между брокерами. Это забрало много энергии и хотелось более спокойных инвестиций, как минимум на какое-то время.

Да, вот такие вот были обстоятельства и в один прекрасный момент пришла мысль - а не посмотреть ли вообще, сколько стоят квартиры?

Плюсы и минусы ипотеки относительно аренды

После я решил, что стоит определиться с плюсами и минусами ипотеки для себя.

Итак, плюсы ипотеки (лично для меня):

• Начну с инвестиционных плюсов. Купив квартиру в ипотеку, покупатель фиксирует ее стоимость здесь и сейчас, т.е. если в будущем квартира дорожает, покупатель продолжает платить за нее как за старую, долг не увеличивается.
• Покупка только за счет первого взноса создает эффект плеча. Дальше объясню на примере, но сразу оговорюсь, что это хорошо работает при льготных ипотеках, по текущей ставке такое даже не рассматриваю, плюс рост цен на недвижимость никто не гарантирует, многие ждут падения рынка недвижимости и оно вполне возможно.

Пример: Покупаете квартиру за 10 млн. руб. в льготную ипотеку под 5% на 30 лет с первоначальным взносом 2 млн. руб. Долг составляет 8 млн. руб, а ежемесячный платеж 43 тысячи рублей. Допустим через 3 года квартиру готовы у Вас купить за 15 млн. руб. (цифра для примера, но такой рост вполне реалистичен, если посмотреть на динамику цен в Москве и инфляцию). За это время вы вложите на ежемесячных платежах примерно 1,55 млн. (сумма вложений увеличилась до 3,55 млн. с учетом первого взноса и всех выплаченных процентов), а в долге через 3 года (без досрочных погашений) останется 7,63 млн. руб. Простая математика - можно продать квартиру за 15 млн. руб., выплатить оставшийся долг 7,63 млн. руб. получив в остатке 7,37 млн. При вложениях в 3,55 млн. это больше 100% доходности в рублях, при том, что квартира подорожала всего на 50% (об этом эффекте плеча и говорю). Этот пример не учитывает траты на ремонт и мебель, не учитывает экономию на аренде и цены взяты с потолка, чтобы показать механизм.

• Налоговый вычет на покупку квартиры и на проценты по ипотеке может помочь вернуть огромную часть уплаченных налогов, которые Вы бы не смогли вернуть в других обстоятельствах. В общей сложности после оформления собственности можно будет вернуть 650 тысяч рублей, которые можно отправить на ремонт, мебелировку, погашение основного долга или потратить на свое усмотрение. Плюс не касается людей без официального дохода, но мне прекрасно подходит.
• Если платеж сопоставим с платежом по аренде - то в случае ипотеки часть ежемесячных платежей откладывается в недвижимость (за счет уменьшения долга). Без льготных ипотек бывает крайне редко.
• Банальный плюс: своя квартира. Хотя я понимаю, что до полного погашения она не совсем "своя", а в залоге у банка. Но сам факт того, что можно в ней жить, и не от кого не зависеть (соседей по квартире в случае съема комнаты, арендотателей), можно выбирать и делать обстановку и интерьер под себя.

Минусы ипотеки

• Большие переплаты. В моем случае не актуальный минус, т.к. подбирал льготную ипотеку под маленький процент с сопоставимым с арендой платежом и практически эти же деньги все равно уходили бы, только на арендное жилье. Но при покупке в ипотеку под большую ставку - за счет сложного процента переплаты получаются космические.
• Большой порог входа. Да, на первоначальный взнос нужны довольно крупные суммы, но этот минус опять мимо меня, т.к. сумма была от только что закрытого ИИС. Кстати первый этап отказа от льготных ипотек - это как раз ужесточения порога входа, раньше на первый взнос по льготной ипотеке было необходимо 20%, с 1 января 2024 вполне вероятно будет нужно 25% от стоимости квартиры.
• Нельзя заехать сразу после покупки. Касается новостроек и это главный для меня минус здесь и сейчас - пока квартира не сдана и не обустроена, приходится платить и за аренду, и за ипотеку, что увеличивает финансовую нагрузку.
• Отсутствие мобильности. Самый значимый минус для меня в перспективе, в противовес самому главному плюсу арендного жилья. Из этого же минуса вытекает лотерея с адекватностью соседей - пока не заедешь, не узнаешь, а переехать так просто как в случае с арендой не получится.

Как я выбирал квартиру

Итак поэтапно, как я сужал поиск возможных вариантов:

• На момент просмотра разных вариантов с недвижимостью, в июне 2023 года, я снимал квартиру в Москве (около 40 тысяч в месяц), поэтому в качестве места для "пристраивания" освободившихся денег начал рассматривать не коммерческую недвижимость (в которой кроме прочего нужно очень плотно понимать), не земляной участок (на котором еще надо что-то строить, а это много трат), а именно жилую квартиру.
• Идея была проста - найти квартиру в Москве и взять на нее ипотеку с ежемесячным платежом, сопоставимым с ежемесячным платежом по аренде. То есть чтобы ежемесячные платежи примерно остались на старом уровне, но чтобы не все деньги уходили в небытие (к арендодателю), а чтобы часть денег вкладывалась хоть куда-то (в случае ипотеки, каждый ежемесячный платеж делится на две части: одна часть уменьшает долг, а значит откладывается в недвижимость, а часть идет все также в пустоту, просто не арендодателю, а банку).
• Когда все это происходило (напомню, июнь 2023), ключевая ставка составляла 7,5%, льготные ставки (для IT) на новостройки начинались от 3,8%, на вторичном рынке можно было взять ипотеку от 8% (и то, если постараться), соответственно вторичку смотреть я почти сразу перестал, так как с платежом 45-50 тысяч в месяц на 30 лет можно было купить разве что конуру 15-20 кв. м. за МКАДом. Начал смотреть новостройки, старался искать локацию внутри МКАДа, рядом с метро, смотрел небольшие однушки (от 33 метров).
• По итогу нашел вариант - однушку в новостройке 35 кв. м., в пешей доступности от метро на приемлемом расстоянии от центра за (не падайте в обморок) 11,8 млн. руб. Однако в ней есть нюанс - сдача квартиры в конце 2024 года, то есть год аренды и оплаты ипотеки (см. минусы), и на этот затратный год, забегая вперед, я все-таки пошел.

Что в итоге?

В итоге взял ипотеку под 4% на 30 лет за 11,8 млн, внутри МКАД, рядом с метро в строящемся доме. Главный минус - сдача в конце года, а значит пока продолжаю снимать комнату. Ежемесячный платеж получился 45 тысяч рублей.

Остановлюсь на нюансах.

• Досрочно гасить ипотеку не собираюсь, при ставке 4% это очень и очень не выгодно, намного выгоднее на сумму досрочного погашения купить условных ОФЗ под 13% (на момент написания статьи) и реинвестировать купоны. Поэтому продолжу и дальше инвестировать на бирже, квартира лишь один из вариантов сохранения капитала.
• Предвижу вопросы касательно возможного падения рынка недвижимости из-за высоких ставок и сворачивания льготных ипотек. Это тоже держу в уме как возможный сценарий и готов к этому. Не верю, что рынок недвижимости в Москве сильно упадет с учетом того, что капиталы, которые раньше могли уходить за рубеж теперь остаются в России и в том числе в недвижимости, плюс инфляция, которая будет держать цены и с учетом фиксации цены на квартиру и эффекта плеча может помочь сохранить деньги.
• Не планирую жить в этой квартире вечно, вполне себе рассматриваю вариант ее продажи через 3-5 лет либо с целью расширения, либо с целью других инвестиций.

Как-то так, вывалил поток мыслей на вашу оценку, комментарии приветствуются. Сейчас же я стараюсь инвестировать с минимальным риском, дабы сохранить и накопить средства для ремонта квартиры, дальше, после переезда скорее всего вернусь к более рисковым инструментам