Песня стара как мир - «мы все понимаем, но иначе никак». На практике прибегают к следующим схемам.
1. Расписка – обязательство
Данный документ составляется вместе с договором купли-продажи, и его текст предполагает, что Продавец обязуется выплатить Покупателю разницу между фактически переданной суммой и той, что указана в договоре купли-продажи, если сделка будет признана недействительной.
Есть и другой вариант этой схемы: расписка подразумевает просто указание всей суммы, которая была передана от Покупателя Продавцу. Само собой, при оформлении сделки эти расписки никому не предъявляются, а для подтверждения расчетов используются другие – с суммой, аналогичной указанной в договоре купли-продажи.
С правовой точки зрения такая расписка может не сыграть решающего значения в суде, т.к. предъявителю такого рода документов придется доказывать взаимные условия сделки, а суд, в свою очередь, может признать такое оформление взаиморасчетов злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, а значит – в защите этих прав может быть отказано на основании положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
2. Расписка (дополнительное соглашение) на неотделимые улучшения
При оформлении расчетов распиской (либо дополнительным соглашением) о передаче денег свыше цены, указанной в ДКП, в счет неотделимых улучшений объекта недвижимости, сделка преподносится как двойная: одна подразумевает расчет за объект, вторая – как оплата за улучшение объекта.
В теории все вроде бы чисто, Продавец прикрыт законом, а Покупатель получает реальное подтверждение того, что передал именно ту сумму, которую уплатил.
На практике с этой схемой все очень непросто. В случае реституции бывший Продавец, как правило, заявляет о соразмерном уменьшении уплаченной цены (например, в связи с износом, который произошел по вине приобретателя). Либо Продавец утверждает, что объект возвращен ему с отсутствием дорогостоящих неотделимых улучшений, соответственно возвращать деньги не за что.
Также Продавец не задумывается, что Покупатель может в будущем оспорить соответствующее соглашение и попросить Продавца вернуть деньги за улучшения, так как они его не устраивают, их нет или совсем не нужны.
Существуют также и налоговые риски занижения.
30 октября я проведу эфир с Анжеликой Шикайковой, юристом по недвижимости и налогообложению, стаж более 17 лет. Анжелика - председатель комиссии юристов по сделкам с недвижимостью в Ассоциации юристов России.
Тема: "Занижение с точки зрения налоговых рисков".
Эфир пройдёт в моем закрытом Клубе риэлторов и мы обсудим, что может грозить клиенту и какие бывают последствия занижения.
Присоединяйтесь к моему клубу - https://boglaw.org/clubrielt, сообществу специалистов, которые двигают рынок недвижимости вперёд.