Приобретение квартиры на начальных стадиях строительства часто вызывает вопросы и опасения среди будущих владельцев. Многие предпочитают выбирать варианты в почти готовых домах.
- Однако в популярных жилых комплексах на завершающем этапе строительства часто остаются лишь самые дорогие квартиры.
- Решением этой проблемы может стать покупка квартиры "с рук" у физических лиц, которые изначально приобрели ее у застройщика с целью последующей перепродажи.
В статье поговорим подробнее о том, что такое переуступка, как оформляется такая сделка, и какие документы необходимо иметь под рукой.
Переуступка и её тонкости
Квартиры в новостройках чаще всего приобретаются по договору долевого участия (ДДУ).
При этом средства покупателей хранятся в банке до выдачи ключей, а строительство финансируется за счет банковского кредита, выданного застройщику.
Переуступка квартиры в новостройке подразумевает, что дольщик, заключивший первоначальный ДДУ, принимает решение продать свою квартиру до завершения строительства.
Поскольку реального объекта недвижимости ещё не существует, продавец передает покупателю не саму квартиру, а право на получение этой квартиры по ДДУ.
Таким образом, ключевые различия между ДДУ и договором уступки заключаются в предмете договора и участниках сделки.
Плюсы и минусы переуступки
Плюсы
1. Цена. Стоимость квартир от застройщиков в последние годы значительно увеличилась. Инвесторы, которые закупили квартиры на начальной стадии строительства, могут предложить их по более привлекательной цене.
Например, квартира, купленная два года назад за 8,8 млн рублей, сейчас у застройщика стоит 11 млн рублей, а инвестор может продать её по переуступке за 10,3 млн рублей, что позволяет покупателю сэкономить до 700 тыс. рублей.
2. Ипотека. Государственные программы поддержки ипотечного кредитования также доступны на рынке переуступок, что позволяет покупателям воспользоваться ими при покупке квартир.
Минусы
- Риски. Покупатель может столкнуться с рисками, связанными с потенциальным банкротством застройщика или проблемами у продавца. В случае банкротства застройщика, компенсация будет определяться исходя из цены, которая была закреплена за первым покупателем.
- Юридическая сложность. Переуступка требует более сложного юридического оформления, чем прямая покупка у застройщика. Необходимо тщательно проверять все документы и соблюдать все процедуры.
Как оформляется сделка
Сделка по переуступке прав обычно оформляется в офисе застройщика и включает следующие этапы:
- Подписание договора уступки. Покупатель и продавец подписывают договор передачи прав на квартиру. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Оплата. Покупатель оплачивает полную стоимость квартиры продавцу. В большинстве случаев продавец требует предоплату, остальная сумма переводится после регистрации договора уступки в Росреестре.
- Заключение нового договора ДДУ. Покупатель заключает новый договор ДДУ с застройщиком. Этот договор также должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Проверка документов
Перед покупкой квартиры по переуступке прав нужно тщательно проверить следующие документы:
- Договор долевого участия (ДДУ), заключенный между продавцом и застройщиком.
- Свидетельство о государственной регистрации ДДУ.
- Документы, подтверждающие, что застройщик имеет право на земельный участок, на котором строится дом.
- Разрешение на строительство.
- Документы, подтверждающие, что продавец — действительный участник долевого строительства.
Покупка квартиры по переуступке может быть намного выгоднее, чем непосредственное приобретение у застройщика. Однако это также требует глубокого понимания процесса и осторожности при проверке документов.
И в завершении хочу отметить, что скорее всего в подобной истории вам не обойтись без консультаций грамотного юриста и нотариуса, причем на каждом этапе сделки.
Наша команда разработала ПОДБОРКУ из ТОП-5 жилых комплексов комфорт-класса в разных районах Санкт-Петербурга с информацией о проектах, локации и преимуществах. Готовы поделиться файлом: заполняйте форму ниже.
Только для читателей Дзена мы проводим бесплатную консультацию. Если вы ищете подходящий вариант для себя или инвестиций — оставьте заявку на сайте или напишите в Tелеграм.
Поможем подобрать идеальную для вас квартиру, а также проясним скрытые аспекты, связанные с выбором и покупкой недвижимости.
