Налог при продаже не начисляется за землю, если перед продажей она находилась в собственности 5 лет или дольше.
Однако согласно 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", право собственности на объект недвижимости возникает вместе с присвоением новых кадастровых номеров и регистрацией права, соответственно при разделе образуются два земельных участка, одновременно возникает и два права собственности. Кадастровые номера и право собственности начинают действовать с момента регистрации.
Таким образом, чтобы легально не платить 13% за проданную после раздела землю, вам придется отсчитать 5 лет со дня регистрации раздела. Например, 13 апреля 2021 года вы сможете без уплаты налога продать землю, которую разделили и оформили 13 апреля 2016 г.
При объединении происходит аналогичный процесс: два или три участка с разными номерами объединяются в один и ему присваивается новый кадастровый номер. Соответственно, исчисление пяти лет начинается со дня регистрации объединенного ЗУ.
Парадокс - юридически право собственности после раздела или объединения исчисляется с даты регистрации, но по факту вы владели исходными участками, допустим, 5..7..15 лет. Практика показывает, что налоговая инспекция начисляет 13% за проданную недвижимость, невзирая на сроки исходного владения. Хотя это можно попробовать оспорить.
Для этого понадобятся выписки из ЕГРН по исходным участкам. Они подтвердят, что вы владели землей 5 или более лет. Выписки необходимо указать в обращении, приложенном к декларации о доходах. Не забудьте отметить, что исходные участки/участок находились в собственности более 5 лет, что подтверждается данными из ЕГРН. Не лишним будет подкрепить обращение копией выписки, хотя даже без копии налоговая инспекция по базе Росреестра легко проверит и срок владения исходной недвижимостью, и ее кадастровые номера.
Давайте рассмотрим варианты при которых Вы не будете платить налог при продаже недвижимости
- По истечении 5 лет после процедуры раздела/объединения;
- Продать раньше истечения 5 лет и попробовать оспорить налог с продажи;
- Использовать перераспределение вместо раздела/объединения.
Раздел и объединение — это всегда новое право собственности. Перераспределение работает по-другому: от соседнего участка отрезается некая площадь и добавляется к вашей территории. Или наоборот, от вашего земельного участка отрезается и присоединяется к участку соседа. При этом меняется площадь и форма земельного участка, а количество объектов недвижимости остается прежним. Таким образом, если вы оформили землю в 2015 году, перераспределили в 2018 году и продали в 2020 г, при продаже налог не начислят — право собственности осталось прежним и 5 лет истекли.
Перераспределение — абсолютно легальный способ экономии на налоге с продажи недвижимости. Он применим, если участки расположены рядом, у них есть смежная граница, а с владельцем можно договориться о перераспределении.
