В Интернете можно найти немало историй о том, как человек купил квартиру на вторичном рынке, а через год-два получил исковое заявление о расторжении сделки. Причина – продавец банкрот, квартиру ему вернут, чтобы продать на торгах в счёт уплаты долгов. Такие ситуации действительно случаются. Разберёмся в нюансах.
Начнём с того, что сделка по купле-продаже квартиры фактически представляет собой изменение состава имущества. У продавца есть жильё, а у покупателя сумма, равная стоимости этого жилья. Они составляют договор, по которому квартира обменивается на указанную сумму. Если по какой-то причине сделка будет расторгаться, покупатель имеет законное право получить назад деньги, за которые он купил квартиру.
Но когда продавец банкрот, требовать с него нечего, буквально. Его средства распоряжается финансовый управляющий. В таких условиях покупатель квартиры становится в общую очередь. Да, он может требовать возврат средств, но получит ли он их – большой вопрос. Здесь нет общего алгоритма и универсальной последовательности действий. Слишком много внешних факторов, каждый случай индивидуален.
Нужно сказать, что в подавляющем большинстве случаев расторжение сделки имеет очевидные предпосылки. Скорее всего, у покупателя возникли сомнения в продавце или должны были возникнуть. Но не каждый готов разбираться в кипе бумаг. Не каждый понимает, какие документы нужно потребовать, чтобы обезопасить себя. Но если сделка заключена добросовестно, вопросов к ней быть не может.
Что подразумевается под добросовестностью? Продавец получил сумму, в которую оценил квартиру. Расчёт подтверждён. Составлен акт приема-передачи. То есть с юридической точки зрения документы в полном порядке, сделка проведена законно и полностью завершена. Тогда в случае банкротства продавца суд вряд ли будет изымать квартиру у покупателя. Так как нет оснований для расторжения сделки.
Чаще всего, если сделку всё же расторгают, речь идёт о специфичных ситуациях. Например, продавец получил не всю сумму или покупатель не может предоставить подтверждение передачи денежных средств. Таким образом, если договор купли-продажи реализуется не в полной мере, возникает риск того, что сделку действительно расторгнут в случае признания продавца банкротом. Это гарантировано произойдёт, если сумма продажи квартиры сильно ниже рыночной. То есть продавцу она невыгодна.
Суд может расценить это как попытку должника избавиться от имущества, чтобы ничего не платить кредитору и просто стать банкротом. Возможно, покупатель и продавец знают друг друга. К сожалению, граждане порой действительно так поступают. Сомнения суда в данном случае обоснованы. Но это не значит, что покупатель гарантировано распрощается с квартирой. Ведь он может доказать, что сделка законная и соблюдены все формальности.
В любом случае покупатель видит, если цена квартиры ниже средней по рынку. Это должно его насторожить. Покупать такую квартиру юристы не рекомендуют, только на свой страх и риск, осознавая, что могут быть негативные последствия. Разумеется, суд рассмотрит все аспекты, включая расположение объекта недвижимости и скидку. Но если для стоимости в 15 миллионов скидка 500 тысяч кажется адекватной, то та же скидка для квартиры за 1,3 миллиона выглядит сомнительно.
Кто и в какой срок может оспорить сделку?
Такую сделку может оспорить кредитор, которому принадлежит более 10% от суммы долгов продавца. Если продавец проходит процедуру банкротства, сделку может оспорить финансовый управляющий, который занимается делом. И он обязательно обратит внимание на «совпадения». Например, если банкротится муж, а квартиру год назад продали его жене.
Сделка по продаже квартиры может быть оспорена в течение 3 лет. Финансовый управляющий, который проводит процедуру банкротства, просматривает все сделки гражданина за указанный срок. Но это не гарантирует детальное изучение каждого договора. Управляющий акцентирует внимание на тех договорах, где есть аномалии. Часто бывает так, что из документов не понятно, получил ли продавец оплату, то есть сам факт ничем не подкреплён. Тщательнее всего управляющий рассматривает сделки за последний год.
На что обратить внимание при покупке квартиры?
- Во-первых, необходимо узнать, есть ли у продавца долги. Даже если это долги по ЖКХ, но при этом сам он дорого одет и от него пахнет недешёвым парфюмом, покупатель должен насторожиться. Разумеется, когда в отношении продавца ведётся исполнительное производство судебными приставами, лучше ничего у него не покупать. Так как на имущество прямо сейчас могут наложить арест и оно уйдёт с молотка.
- Во-вторых, нужно учитывать, что если продавец явно не намерен банкротиться, это не значит, что он не может стать банкротом. Скажем, у него долгов на 500 тысяч и он собирается с ними рассчитать после продажи квартиры. В действительности, на него могут надавить кредиторы и вынужденное банкротство покажется лучшим выходом. Не зря юристы называют те самые 2-3 года после проведения сделки «периодом подозрительности».
- В-третьих, никогда нельзя исключать возможность того, что продавец не чист на руку. Что он распродаёт имущество, чтобы побыстрее обанкротиться и ничего не возвращать кредитору. Если ничто не вызывает сомнений – это не повод заключать договор без соблюдения формальностей. Покупатель не должен оставлять кредитору или управляющему шанса усомниться в сделке. Это как раз тот случай, когда лучше перестраховаться.
Важно отойти от человеческого фактора. В том смысле, что покупатель не обязан помогать продавцу, входить в его ситуацию, идти на какие-то уступки при заключении договора. Если продавец хоть каким-то образом препятствует получению информации об объекте недвижимости или стремится избежать формальностей (например, предлагает обойтись без акта приема-передачи, то есть хочет просто отдать ключи), всё это может аукнуться в дальнейшем.
Почему нужно сразу регистрировать переход права собственности?
Покупатель приобрёл квартиру за 2-3 года до того, как продавец решил банкротиться. Но переход права собственности зарегистрирован после начала процесса. Почему он так долго ждал? Причины разные. Например, покупал квартиру в рассрочку. Или просто наплевал/забыл, что нужно ещё что-то там регистрировать. А может даже не знал, ведь далеко не все покупатели – специалисты по недвижимости и не каждый проводит сделку вместе со своим юристом.
Что же произойдёт, если продавец будет проходить процедуру банкротства? Арбитраж признает сделку недействительной и объект недвижимости отправится в конкурсную массу для реализации. Тут вряд ли получится оспорить решение суда. Единственная защита от подобной ситуации – сразу после покупки квартиры зарегистрировать право перехода собственности в Росреестре.
Что такое формальная неплатежеспособность покупателя?
Предположим, продавец в течение 3 лет после продажи квартиры начинает процедуру банкротства, а суд заинтересовался давней сделкой. Покупателю нужно подтвердить, где он взял деньги на покупку и может ли содержать квартиру. Ситуация осложняется тем, что суд будет проверять строго официальные источники дохода – заработную плату, пенсии, пособия. Заявление о том, что деньги на жильё копились годами, мало что изменит. Суду нужны конкретные доказательства, документы. То же касается утверждений покупателя о том, что на покупку квартиры он взял в долг у другого физлица.
Формальная неплатежеспособность покупателя часто идёт рука об руку с отсутствием доказательств оплаты покупки. Наличные из рук в руки – это законный способ, но как его подтвердить? Суды скептически относятся к распискам. Потому что в случае перевода между счетами и картами они могут отследить передачу и расходование средств. В случае с распиской так не получится. Это не прихоть судей, они основываются на Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 июня 2012 года № 35.
Часто арбитражные суды признают сделку недействительной с формулировкой вроде «расписка не может подтвердить факт передачи денежных средств в отсутствие в материалах дела иных доказательств». Мы сейчас не рассуждаем о том, насколько это нужно и правильно. Речь идёт о реальной судебной практике.
Почему сделки признают недействительными?
Чаще всего арбитражные суды признают недействительными сделки между аффилированными лицами. То есть межу близкими и дальними родственниками. Другая частая причина – заниженная цена. Во всех остальных случаях риск того, что сделку расторгнут, минимален. Если продавец и покупатель незнакомы и цена квартиры рыночная, расторгать сделку не будут, пусть даже она проведена в «период подозрительности».
Что говорит новый закон?
В июле 2023 года в №127-ФЗ появилась Статья 61.6-1. Согласно тексту статьи, если продавец банкротиться, а суд признал сделку по купле-продаже недействительной, покупатель имеет право требования к банкроту. Но закон применим только в том случае, когда квартира реализована по заниженной стоимости и это единственное жильё покупателя. Если у него есть ещё одна квартира или доля в праве собственности, новая статья не работает. Также она не работает для аффилированных лиц.
Покупатель может выкупить квартиру до её продажи на открытых торгах по цене, указанной в определении суда о признании сделки недействительной. Либо по цене, которую указал оценщик, если проводилась оценка. Тут важно отметить, что в определении суда обычно указывают кадастровую стоимость. Но также учитывается сумма, которую покупатель заплатил по сделке, признанной недействительной. Её вычитают из суммы, уплачиваемой при выкупе квартиры.
Если гражданин отказывается выкупать квартиру, её выставляют на торги. Торги проходят в три этапа с постепенным снижением стоимости. В итоге, квартиру продают по цене, по которой продавец её купил в ходе недействительной сделки. Плюс 5% (учитываются затраты на проведение торгов). Продавец может участвовать в торгах на всех этапах. Интересно то, что если квартиру не реализуют на торгах, суд может обязать покупателя выкупить её.
Обратите внимание, что когда покупатель отказывается участвовать в торгах, он может потребовать возврат суммы, которую заплатил по недействительной сделке. В этом случае финансовый управляющий до торгов открывает специальный счёт, на который после продажи жилья поступят деньги, причитающиеся покупателю. Всё время, пока идут торги, покупатель может пользоваться квартирой. Более того – по ходатайству он может пользоваться ею ещё 6 месяцев после продажи.
Пока нет практики по этой статье, но можно предположить, что в исходном виде она будет применяться редко. Потому что, как мы уже сказали, закон не распространяется на аффилированных лиц, а ситуации, когда собственник продаёт квартиру за полцены незнакомому человеку, довольно редки.
Вывод
Покупать квартиру у банкрота рискованно. Особенно в «период подозрения». Но если сделка проведена законно, есть все документы и подтверждения оплаты, если покупателя и продавца ничто не связывает и цена около рыночной, тогда проблем не будет.
Наша компания Goodman специализируется на банкротстве физических лиц. Мы заранее учитываем нюансы дела, чтобы с имуществом всё было прозрачно и понятно. У нас 750+ успешно завершенных дел без последствий для наших клиентов и для их жизни в будущем. Рейтинг 5.0 по версии Яндекс, 2Гис и Google.
Если вы готовы рассмотреть банкротство для себя и боитесь подобных последствий, обратитесь к нам. Мы проведем с вами бесплатную консультацию, на которой продиагностируем ваше финансовую ситуацию, выясним, подходите ли вы под процедуру, и соберем варианты решения проблем. Чтобы пообщаться с нами, оставьте заявку по ссылке ниже или позвоните по телефону прямо сейчас 8(800) 350 1057.
Хочу на бесплатную консультацию
Что можно заранее узнать о процедуре списания долгов
1. Плюсы и минусы списания долгов в 2023 году
2. Как списать долги бесплатно осенью 23 года
3. Как сохранить имущество при процедуре списания долгов
4. Сколько длится процедура списания долгов
Специально для читателей этой статьи у нас есть подарок — пошаговый план по списанию долгов и кредитов. Забрать его можно здесь.