С 1 октября вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации. Теперь распоряжаться общим имуществом в дачных, коттеджных поселках и гаражных кооперативах должны по тем же правилам, что и в многоквартирных домах.
Суть поправок
Общее имущество — это вся инфраструктура на территории поселка: детские и спортивные площадки, котельная, проезды и прочее. Теперь это имущество — общая долевая собственность владельцев домов в дачном поселке. Размер долей зависит от площади, принадлежащей каждому собственнику недвижимости. Решения, касающиеся общего имущества, будут приниматься на общем собрании. И участвовать в расходах на содержание этого имущества, уплату налогов, сборов и других платежей должен каждый собственник.
– Проблема распоряжения имуществом общего пользования «родилась» с появлением дачных, коттеджных поселков в «начале нулевых», когда особо предприимчивые люди скупали паи колхозных земель и на частной территории организовывали дачный поселок, оставляя в частной собственности земли общего пользования, – комментирует председатель Союза садоводов Екатеринбурга и Свердловской области Надежда Локтионова. – Часто при такой организации даже планировочные документы территории органами муниципальной власти не утверждались, что породило множество судебных споров о принадлежности имущества общего пользования, его обслуживании и содержании. Вероятно, новыми поправками законодательно решили урегулировать взаимоотношения владельцев земли в коттеджных и дачных поселках, у которых несколько иной юридический статус. Например, многие из них зарегистрированы как ТСН (товарищество собственников недвижимости) или до сих пор являются ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Вследствие этого они оказались вне правового поля при решении имущественных вопросов, что порождало много судебных споров.
Нюансы с СНТ
Касаются ли новые поправки в Гражданский Кодекс РФ садоводческих некоммерческих товариществ? Отчасти. К садоводческим товариществам, в организационно-правовой форме СНТ, которые преобладают в регионах России, первоочередные требования Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» от 29.07.2017 года сохраняются. Садоводам можно продолжать руководствоваться этим законом, где вопросы предоставления документов и распоряжения имуществом общего пользования отрегулированы. Так, согласно последним поправкам в закон о садоводстве, исключительно общее собрание решает, кому передавать имущество общего пользования в аренду или в безвозмездное пользование. Также общее собрание решает вопрос передачи имущества в общую долевую собственность и организациям, осуществляющим газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение или водоотведение, либо в государственную собственность. Для принятия решения по таким вопросам достаточно 2/3 голосов от числа присутствующих на общем собрании, конечно, при наличии кворума.
Появились и определенные законодательные разногласия. С 1 октября имеют место быть противоречия требований Федерального закона № 217-ФЗ, а именно пункт 6, части 1 статьи 17 и новых требований части 5 статьи 259.3 Гражданского Кодекса РФ. Закон о садоводстве позволяет передавать в собственность третьим лицам имущество 2/3 голосов участников общего собрания, а согласно поправкам в Гражданский Кодекс требуется решение 100% собственников. Что же, остается ждать очередных поправок в закон о садоводстве или разъяснений от уполномоченного органа.
В помощь председателям СНТ будут новые требования к собственникам, установленные частью 1 статьи 259.4, которые касаются бремени содержания имущества общего пользования. Теперь на собственников законодательно возложили ответственность за все действия и бездействия, породившие дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества. В случае их возникновения собственник должен будет покрывать эти расходы.
Больше всего вопросов вызывают поправки, касающиеся подсчета голосов на общем собрании. Частью 3 статьи 259.3 установлено, что количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру доли в праве собственности на общее имущество.
– Эта поправка вызывает больше вопросов, чем вносит какую-то ясность. В СНТ еще достаточно много неприватизированных земельных участков, и такой формулировкой просто лишаются права голоса на общем собрании те, кто не успел оформить землю. Также не все собственники провели межевание своих земельных участков, поэтому точность подсчета этой доли сомнительна. Опять же это приводит к противоречиям с положениями Закона № 217-ФЗ, – подчеркивает Надежда Локтионова.
Чтобы садоводам совсем не запутаться, отметим, что новые положения Гражданского Кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после вступления в силу этого Федерального закона, т.е с 1 октября 2023 года. Поэтому голосовать на общем собрании и принимать все решения можно так, как это установлено действующей редакцией устава товарищества.